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??總部位于成都的四川新綠色藥業科技發展有限公司（以下簡稱“新綠色藥業”）正式向港交所遞交上市申請，這是其在連續兩次沖擊A股失敗后再次啟動IPO進程。

??這家曾經的“全國中藥配方顆粒六家試點企業之一”，在中藥配方顆粒、飲片及大健康產品領域深耕多年，穩坐2024年度四川民營企業百強榜第96位與2023年度中國醫藥工業百強榜第77位，實力不容小覷。

??其在房地產領域布局也頗具野心。2010年成立中瑞天悅，于四川、云南、江西等地開發項目，但因多聚焦三四線城市及成都郊縣，市場存在感與知名度較低。2023年品牌升級為新綠色置業，實現醫藥與地產品牌統一，并明確聚焦成都主城核心拿地、打造健康住宅體系。2024年在成都土拍市場高調拿地，成為熱門地塊“地王”與拿地金額榜前列，卻面臨銷售金額難覆蓋拿地成本、資金壓力巨大等困境，后續開發及去化能力備受考驗。

??在其他跨界企業紛紛退出房地產領域的當下，新綠色藥業的逆勢而為，引發了業界的強烈好奇。

??有業內人士認為，在當前房地產業步入新階段時，房地產開發“技術含量”會越來越高。“外行”不僅難以輕易賺錢，而且陷入資金泥沼乃至拖累主業的風險極大。如果看好健康地產行業發展，應更聚焦部分細分領域比如中醫藥主題社區運營等，而非盲目追求規模擴張。

??中國房地產報記者為此就有關問題聯系新綠色置業進行采訪，截至發稿，依舊沒有收到回復。

??品牌升級高調拿地

??新綠色藥業的商業版圖并未局限于醫藥領域。2023年，新綠色藥業將房地產開發品牌由中瑞天悅升級為新綠色置業，以此實現房地產開發及醫藥制造兩個行業品牌的統一。

??據新綠色藥業官方說法，此次品牌升級一方面是確立以成都主城核心區域為拿地重點，另一方面則是推動產品升級打造健康住宅技術體系。

??變化首先從高調拿地開始。在2024年4月及12月成都市高新區及錦江區兩次土拍中，地產“新人”新綠色置業一鳴驚人，先是以23200元/㎡和22800元/㎡的高溢價拿下高新區桂溪街道銅牌村8組、9組兩宗連襟地塊，面積分別為16.23畝和12.71畝，隨后又以36.26%溢價率、24800元/㎡樓面價競得錦江區三圣鄉57畝宅地。三宗地均為成都中心城區熱門板塊，在成為片區新“地王”的同時，新綠色置業也以29.7億元躍居2024年成都房企拿地金額榜第五位。

??但據克而瑞四川數據顯示，2024年新綠色置業銷售金額為22.01億元，尚無法覆蓋其全年拿地金額。

??在云南白藥、羚銳制藥、中恒集團及西南藥業等藥企陸續退出房地產領域的背景下，新綠色藥業反其道而行令業界矚目。盡管2024年成都房地產市場在全國表現亮眼，但由藥業跨界地產并與一眾央企、國企展開競爭，新綠色藥業的底氣從何而來？在行業資金鏈緊繃及融資成本居高不下的情況下，加上高新區兩地塊必須現房銷售，新綠色藥業又有多少資金在保證自身不“失血”前提下持續為新綠色置業“輸血”？這些問題都引發業界廣泛關注。

??主業地產雙承壓

??此次上市，新綠色藥業的核心業務聚焦于中藥配方顆粒、飲片及大健康產品的研發、生產和銷售，地產板塊全資子公司新綠色置業未被納入上市主體范圍。

??上市文件顯示，新綠色藥業2024年總收入同比增長9.1%達12.5億元；但利潤下降14.3%至8910萬元；2024年因應收賬款周期延長及存貨增加，經營活動現金流凈額下降22%。從這些數據可以看出，新綠色藥業在主營業務方面已增長乏力，公司表示主要緣于市場競爭加劇和原材料成本上漲等因素。

??自2021年《關于結束中藥配方顆粒試點工作的公告》頒布后，中藥配方顆粒市場全面放開，生產企業數量從6家擴容至60余家，由此導致產品價格大幅下滑，生產企業利潤也大幅縮水。盡管中醫藥市場空間巨大，但行業高度分散。前五大廠商合計份額僅2.7%，新綠色藥業市場份額約0.4%。同時，原材料價格占新綠色藥業銷售成本94%，每年都會受到天氣、種植模式和供需失衡等因素波動而直接影響利潤率。為此，新綠色藥業計劃通過此次IPO，將募集資金用于全球原材料供應鏈優化及海外市場拓展。

??與此同時，新綠色置業除了高價購地需要巨額資金外，在開發建設過程中也面臨資金壓力。

??記者在走訪中發現，新綠色置業多個項目均由其關聯企業四川中科翔建設工程有限公司負責施工建設。從企查查得知，該公司由自然人周厚英100%持股，其同時還是四川綠色藥業科技發展股份有限公司法定代表人，擔任董事長和總經理職務。四川中科翔建設工程有限公司存在的26條司法訴訟信息中，有25條與“勞動爭議”“勞務合同糾紛”“提供勞務者受害責任糾紛”有關。在問政四川平臺，同樣存在神農千嶼項目未支付農民工工資的投訴內容。

??在新綠色置業剛剛交付的神農千嶼天璞里小區內，記者偶遇一位帶孫輩玩耍的居民。她表示，當時選擇購置該房產，主要是看重其清盤單價僅1萬余元，綜合考量價格優勢明顯。自入住以來，沒有聽說與健康或醫藥相關的服務內容，只是小區內種了一些中草藥植物。順著該居民手指的方向，記者看到一處面積不大的綠化園區內立著“百草園”標牌，分別種植著“迷迭香”“腎蕨”“大吳風草”“紅花滿天星”幾種藥用植物。

??與此前開發項目多位于郫都、彭州等成都郊縣不同，新綠色置業去年所拿地塊均屬熱門區域高價地塊，勢必將建設為高端改善產品。在極大提升開發資金需求的同時，面對周邊一眾大型專業房企的競爭，本就缺乏高端產品開發經驗的新綠色置業操盤能力如何也是一個問題。

??即便此次赴港上市成功，受制于監管約束及聚焦主業等因素影響，新綠色藥業對新綠色置業的資金支持將更趨市場化。一旦去年幾宗高價地塊項目去化不及預期，新綠色置業可能面臨數十億元資金沉淀壓力。如果新綠色藥業將資源傾斜至地產板塊，又可能影響其主營業務的研發投入及市場開發。

??新綠色藥業大舉進軍健康地產，到底是一榮俱榮的協同發展，還是再度成為藥企跨界的失敗案例，一切都要等待市場給出答案。