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??近日上海第四批次土拍落幕，四宗地?cái)埥?7億元，平均溢價(jià)率15.5%，成交金額和平均溢價(jià)率較第三批次均有所下滑。

??上海四批次土拍表現(xiàn)出一個(gè)典型的特征：高溢價(jià)與底價(jià)成交并存，土地市場出現(xiàn)局部分化、整體熱度持續(xù)的“溫差”現(xiàn)象。

??以上海為代表的一二線城市整體熱度仍在保持，而各城市之間的分化也在進(jìn)一步加劇。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，今年4月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率回落至10%以下，而一二線城市連續(xù)4個(gè)月土拍平均溢價(jià)率超10%。

??在土地市場“加力去庫存”的背景下，上海等核心城市土地市場熱度有望繼續(xù)維持，而優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

??今年以來，上海土拍整體格局延續(xù)“量少價(jià)高”的態(tài)勢。首先是各批次供應(yīng)量減少，其中二批次僅1宗宅地，而一、三、四批次均為4宗宅地；其次，保證核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏，且成交樓面價(jià)仍在上漲。

??四批次供地最為典型，楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊加上虹口商住地塊和青浦重固宅地塊，平均溢價(jià)率15.5%也進(jìn)一步顯示出了上海土拍市場的“克制”。

??其中，楊浦區(qū)東外灘地塊和松江新城東區(qū)地塊是唯二溢價(jià)成交的地塊。前者溢價(jià)率為26.3%，后者溢價(jià)率為20.42%。

??溢價(jià)率最高的地塊是楊浦區(qū)東外灘地塊，溢價(jià)率為26.3%，該地塊距離黃浦江岸線僅500米，擁有得天獨(dú)厚的濱水景觀資源，吸引了招商蛇口、金茂、華潤置地、中海、保利置業(yè)共5家競買人參與競價(jià)，經(jīng)過72輪競價(jià)，最終由保利置業(yè)以總價(jià)42.41億元競得，成交樓面價(jià)80199元/平方米，超過了去年11月底中海地產(chǎn)競得的K8-05地塊（樓面價(jià)73288元/平方米），刷新定海社區(qū)板塊單價(jià)紀(jì)錄。

??松江新城東區(qū)地塊則吸引了保利發(fā)展、招商蛇口、天安＆象嶼、中鐵建共4家競買人參與，最終中鐵建以總價(jià)24.71億元競得。

??另外兩宗虹口商住地塊和青浦重固宅地塊均只有一家企業(yè)參拍，最終由北外灘和保利發(fā)展底價(jià)競得。

??除了“高溢價(jià)與底價(jià)并存”以外，上海土拍兩極分化還體現(xiàn)在拿地房企層面。

??比如，第四批次拿地房企均為央國企，民企再次隱身，即便是參拍房企中也未見民企身影，這也是今年以來上海拿地房企的典型特征之一。

??另外，央國企對核心區(qū)地塊的競拍更為積極，據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，一季度上海城區(qū)土地平均參拍房企數(shù)量7家，平均溢價(jià)率36%，而外圍地塊報(bào)名房企數(shù)量少，比如第四批次和第三批次兩宗青浦區(qū)地塊，報(bào)名房企均只有1家。

??分化的特征在全國土地市場呈現(xiàn)。

??一方面一線和強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，而三四線城市非核心城市土地成交仍底價(jià)成交或流拍。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，4月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率為9.9%，較3月下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，重新降至10%以下，原因是非核心城市土地成交占比上升所致。不過，一二線城市平均溢價(jià)率分別為13%和14%，高于平均水平，且連續(xù)4個(gè)月高于10%。

??以上海為首的核心城市土地市場熱度持續(xù)保持。比如杭州、重慶、蘇州4月平均溢價(jià)率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。即便是上海四批次較三批次有所降溫，但仍在15%以上，而三批次平均溢價(jià)率也在22%。此外，南京住宅用地也迎來了超高溢價(jià)，比如4月新街口宅地拍出了43%的高溢價(jià)，而上一次南京有地塊溢價(jià)率超過 40%，還是在5年之前的2020年5月。

??另一方面，熱點(diǎn)城市內(nèi)部分化明顯，從流拍情況來看，成都、西安、福州、佛山4月均有一宗位于城市遠(yuǎn)郊宅地流標(biāo)或撤牌，地塊未來銷售前景確定性不足，未能成功如期出讓。

??除此之外，房企之間的分化也日漸明顯。

??從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競爭激烈。

??比如四批次上海土拍中熱度最高的楊浦區(qū)東外灘地塊，參拍房企清一色央企，且五家房企中有三家前四月銷售排在TOP5。

??從CRIC發(fā)布的2025年1-4月房企新增貨值TOP100也可以看出，未來市場格局將集中于頭部房企，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強(qiáng)新增貨值的69%，另外，銷售TOP11-20新增貨值占比也達(dá)到14%。

??這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢加速優(yōu)化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續(xù)收縮投資半徑。行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。

??上海四批次平均溢價(jià)率較三批次有所降低并不意味著土地市場降溫，“高溢價(jià)與底價(jià)成交并存”說明土地市場在分化中維持熱度。放眼全國，前4月土地市場依舊呈現(xiàn)出顯著分化特征，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)頻現(xiàn)，進(jìn)而推動市場熱度重回上行通道。土地市場分化的同時(shí)，頭部房企和央國企成為拿地主力，優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

??隨著一二手成交總量同比回正的正反饋，預(yù)計(jì)后期土地供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量，確保核心城市土地市場維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場更快達(dá)成供求新平衡。