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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，又一家房企踏上“退房”之路。

??4月24日，南國置業(yè)發(fā)布公告稱，其控股股東中國電建地產(chǎn)集團擬受讓其持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債，此舉標志著公司正式啟動剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的進程。盡管交易尚處于籌劃階段，方案和細節(jié)仍需進一步論證和溝通協(xié)商，但這一動作已引發(fā)業(yè)內(nèi)對房企“退房”潮的再度關注。

??相關業(yè)內(nèi)人士指出，南國置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務后，僅剩商業(yè)類運營業(yè)務，該業(yè)務盈利壓力較小，公司估值預計將提升。

??多家房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務

??實際上，除南國置業(yè)外，今年已有多家房企陸續(xù)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

??1月下旬，中交地產(chǎn)發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)出售暨關聯(lián)交易的提示性公告，擬將旗下房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司。

??時隔三個月，4月22日，中交地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關聯(lián)交易預案，明確將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東地產(chǎn)集團，未來將聚焦物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務。

??不久前，冠城大通于4月10日發(fā)布了關于籌劃出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進展公告，計劃將持有的12家房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權出售給控股股東或其關聯(lián)公司。而在2024年7月，冠城大通就已透露了其“退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”的打算。

??還有格力地產(chǎn)，今年也邁出了剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重要步伐。

??4月14日，格力地產(chǎn)發(fā)布控股股東股權結構變動進展公告，珠海市國資委將海投公司100%股權無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團，華發(fā)集團間接控制格力地產(chǎn)44.95%股份，工商變更已完成，格力地產(chǎn)正式并入華發(fā)集團。此次調(diào)整意味著，格力地產(chǎn)完全退出地產(chǎn)行業(yè)。

??而從去年7月開始，格力地產(chǎn)就已啟動全面退出地產(chǎn)業(yè)務進程。2024年7月7日，公司公告擬置出上海、重慶、三亞等地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務資產(chǎn)負債及對外債務，置入珠海免稅集團不低于51% 股權；12月31日，公司表示重大資產(chǎn)置換已實施完成，公司戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務為核心的大消費產(chǎn)業(yè)；今年3月，格力地產(chǎn)再次公告擬變更公司名稱、證券簡稱、經(jīng)營范圍及修訂公司章程，加速從房地產(chǎn)開發(fā)商向免稅行業(yè)的轉(zhuǎn)型進程。

??事實上，近兩年房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的案例屢見不鮮。2024年，華遠地產(chǎn)、美的置業(yè)、山子高科（曾用名：銀億股份）均已完成相關動作。

??值得一提的是，2025年4月8日盤后，山子高科公告稱，擬以4.735億元向禾眾常青出售山子智服100%股權。若交易順利，意味著山子高科此次將繼續(xù)剝離物管業(yè)務，也代表著公司地產(chǎn)相關業(yè)務將全部出清，主營業(yè)務完全轉(zhuǎn)向汽車等領域。

??縱觀近兩年剝離業(yè)務的企業(yè)情況，起初以民企為主，如山子高科、美的置業(yè)、冠城大通等。自去年年末起，企業(yè)類型呈現(xiàn)多元化趨勢，如華遠地產(chǎn)這類國有控股企業(yè)，格力地產(chǎn)這種完成股權結構變動并入國企體系的企業(yè)，以及中交地產(chǎn)、南國置業(yè)等央企背景企業(yè)紛紛參與進來，逐漸形成了“全所有制覆蓋”的格局 。

??財務困境成核心推手

??企業(yè)密集剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，深層原因在于行業(yè)規(guī)模收縮下持續(xù)虧損的業(yè)績壓力。

??如南國置業(yè)，其2024年業(yè)績預告顯示，預計公司可實現(xiàn)營業(yè)收入26億元-30億元，歸屬母公司凈利潤則虧損14億元-19.5億元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損19.7億元-25.2億元。這已經(jīng)是南國置業(yè)自2021年以來連續(xù)四年虧損，累計虧損已超過50億元。

??2021年至2023年，南國置業(yè)分別實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-10.78億元、-8.23億元和-16.93億元，分別實現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益凈利潤-10.9億元、-9.51億元和-16.2億元。

??中交地產(chǎn)的經(jīng)營也面臨著不小的壓力。中交地產(chǎn)2024年業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%；歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

??中交地產(chǎn)業(yè)績已連續(xù)兩年大幅下滑，2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，同比下降15.60%；歸母凈虧損16.73億元（調(diào)整后為16.11億元）。據(jù)統(tǒng)計，近兩年，中交地產(chǎn)已虧損68億元。

??而冠城大通退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，也是因為該業(yè)務已不再帶來盈利，反而陷入了持續(xù)虧損狀態(tài)。根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2023年冠城大通的營業(yè)收入同比大幅下滑74%，同時，歸屬于母公司的凈利潤出現(xiàn)了45億元的虧損。2024年，冠城大通繼續(xù)虧損，且地產(chǎn)業(yè)務成為了主要虧損源。

??同樣，格力地產(chǎn)2024年業(yè)績預告顯示，預計公司凈利潤虧損17.8億至12.5億元，扣非凈利潤預計虧損21.3億至15.1億元，這是格力地產(chǎn)連續(xù)第三年虧損。2022、2023年的個歸屬凈利潤分別虧損了20.57億元、7.33億元，3年共計虧損超過40億元。

??或有更多房企逐步“退房”

??業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，很少有企業(yè)能夠完全避免負面影響。盡管市場端已出現(xiàn)弱復蘇跡象，但在新模式建立的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍需應對一系列市場波動。因此，部分房企將繼續(xù)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而更多中小型上市房企則可能逐步退出或收縮地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，對業(yè)務范圍進行優(yōu)化調(diào)整。

??同時，克而瑞指出，當前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在資本市場中的表現(xiàn)確實不佳，融資能力顯著下降。此時，企業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務，置換或保留其他業(yè)務，可提升市場對轉(zhuǎn)型企業(yè)的預期，才能給資本市場帶來更多想象空間。

??總體而言，這場席卷全行業(yè)的“退房”潮，本質(zhì)是中國房地產(chǎn)從“規(guī)模紅利”向“效率紅利”轉(zhuǎn)型的縮影。企業(yè)的斷臂求生能否換來新生，既取決于戰(zhàn)略定力，更考驗政策智慧與市場韌性。