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??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）百城庫存規(guī)模總體呈下降態(tài)勢。

??易居研究院發(fā)布的報告顯示，2023年初庫存規(guī)模為53058萬平方米，年底為50518萬平方米，同比下降4.8%。

??易居研究院指出，2023年各地主動調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進合理住房消費需求釋放，同時房地產(chǎn)市場供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，進而使得庫存指標(biāo)難以明顯增加。

??此外，按全年月度數(shù)據(jù)分析，全國100個城市庫存規(guī)模出現(xiàn)連續(xù)11個月的同比下降態(tài)勢，終結(jié)了此前連續(xù)50個同比正增長的態(tài)勢，這也意味著庫存高企的壓力有了一定的緩解。

??過去五年供大于求態(tài)勢出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)

??2023年，各地去庫存方面積極落實各類政策，百城總體呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢。

??根據(jù)報告，2023年全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬平方米，成交面積為31652萬平方米，供求比為1:1.1，改變了過去五年“供大于求”的常態(tài)。

??從城市分類來看，2023年初全國100個城市新建商品住宅庫存面積一、二、三四線城市分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米，2023年底這一指標(biāo)分別為3568萬平方米、24575萬平方米和22375萬平方米，三類城市庫存同比增速分別為6.2%、-7.5%和-3.2%。

??報告認為，一線城市總體保持庫存同比正增長態(tài)勢，與一線城市購地及新開工市場平穩(wěn)、房源供應(yīng)充足等有關(guān)。尤其是2023年下半年一線城市出臺了各類利好政策，房源供應(yīng)頻次明顯增加。同時，二線和三四線城市庫存數(shù)據(jù)均有所下降。二線城市最近兩年受爛尾樓事件影響，新房開發(fā)和房源供應(yīng)受到影響。三四線城市于2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫存總體呈現(xiàn)“緩慢上升后下降”的態(tài)勢，目前已連續(xù)10個月庫存同比下降，高庫存壓力有所緩解。

??另外，從城市排序來看，部分重點城市保持充足的房源供應(yīng)能力。報告顯示，贛州、深圳、上海、馬鞍山、南通、岳陽、韶關(guān)、湛江、合肥和南昌這些城市2023年新房庫存規(guī)模增速較大。在易居研究院看來，此類城市庫存規(guī)模增加，和新房供應(yīng)增加有關(guān)，不能簡單理解為新房異常難出售。

??另一方面，包括蚌埠、肇慶、清遠、長春、鎮(zhèn)江、鄭州、蘭州、青島、中山和沈陽在內(nèi)的城市，庫存出現(xiàn)下降。易居研究院認為，此類城市最近兩年新房供應(yīng)量下降，引起新房庫存的下降，但不能簡單等同于此類城市消化狀況非常好。

??三四線城市去化壓力明顯增加

??報告顯示，2023年初存銷比為18.9個月，年底為22.4個月，高于合理值至少8個月。從2023年底去化周期看，明顯偏高。報告指出，2023年新房銷售數(shù)據(jù)雖然有企穩(wěn)向好走勢，但絕對數(shù)據(jù)仍然偏低，導(dǎo)致去化的動力基礎(chǔ)薄弱。

??從城市分類來看，三四線城市去化壓力增加最明顯，但最大問題在一線城市。報告顯示，2023年底100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.7個月、19.2個月和29.5個月。其中，一線城市增加了4.3個月，二線城市增加了1.2個月，三四線城市增加了7.7個月。易居研究院指出，橫向?qū)Ρ热木€城市去化壓力增加明顯。另一個角度看，此前二線、三四線城市位于偏高位區(qū)間，目前一線城市也加入此范圍，因此當(dāng)前最大的問題在于一線城市。

??從城市排序來看，成都、中山和三亞這類城市基本面不錯，市場堅挺，庫存去化指標(biāo)較為健康。相反，去化周期相對高的城市韶關(guān)、晉江、舟山、洛陽、西寧、江陰、哈爾濱等此類城市部分屬于過去典型的熱點三四線城市，當(dāng)前市場明顯降溫。

??整體來看，2023年各地積極優(yōu)化調(diào)整購房政策，給予系統(tǒng)持續(xù)的各類政策支持。此類政策明顯降低了購房成本和入市門檻，有力支持各地去庫存工作。易居研究院預(yù)計2024年購房性價比明顯提高。因為各類價格折扣和優(yōu)惠非常到位、購房的成本在進一步降低，同時房價本身也面臨企穩(wěn)向好趨勢，所以購房者的入市信心將明顯增加，這對于房企和各城市去庫存都有積極的作用。