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??廣州黃埔樓市的“天花板”項(xiàng)目，近期迎來(lái)價(jià)格松動(dòng)。

??魚(yú)珠CBD板塊的中交四航·珠江春，近日被曝推出一批“內(nèi)部特價(jià)房”，起價(jià)為3.9萬(wàn)元/平方米，較此前跳水6000元/平方米，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??盡管銷(xiāo)售人員否認(rèn)“3”字頭房源的存在，稱項(xiàng)目主流售價(jià)仍在4.5萬(wàn)~7.2萬(wàn)元/平方米，但他們也坦言，前期曾推出130平方米低層單位，售價(jià)約4.2萬(wàn)元/平方米，目前基本售罄。

??“不過(guò)，如果近期簽約，仍有機(jī)會(huì)獲得額外折扣。”銷(xiāo)售人員舉例稱，一套130平方米的中層單位，原總價(jià)約620萬(wàn)元，若申請(qǐng)“特價(jià)房”優(yōu)惠，總價(jià)可再降四五十萬(wàn)元，折合單價(jià)與此前特價(jià)房相當(dāng)。

??一位資深業(yè)內(nèi)人士透露，目前多數(shù)樓盤(pán)并不會(huì)公開(kāi)宣稱降價(jià)，而是通過(guò)“工抵房”“內(nèi)部房源”等方式實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，僅對(duì)明確購(gòu)房意向的客戶透露底價(jià)。

??是什么因素導(dǎo)致該項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格？去化數(shù)據(jù)透露了原因。

??開(kāi)售半年成交38套

??珠江春項(xiàng)目于今年1月11日正式開(kāi)盤(pán)，作為珠江村舊改項(xiàng)目、廣州第二CBD魚(yú)珠板塊的標(biāo)桿之一，原本被市場(chǎng)寄予厚望。

??地理位置上，珠江春臨近天河區(qū)，自駕至珠江新城CBD約30分鐘車(chē)程，未來(lái)魚(yú)珠隧道通車(chē)后將快速連接琶洲CBD，南向約300米即臨江，兼具地段與景觀優(yōu)勢(shì)。

??項(xiàng)目規(guī)劃共9棟住宅樓，總計(jì)1490戶，首期開(kāi)售3棟超高層住宅，樓高43~45層，采用三梯三戶或三梯四戶設(shè)計(jì)，主打建面約130平方米、144平方米、180平方米的南向四房，總價(jià)590萬(wàn)~1310萬(wàn)元。

??根據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的宣傳海報(bào)，項(xiàng)目首開(kāi)“勁銷(xiāo)10億元”。

??但克而瑞1月市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，珠江春首批推售286套住宅，去化率僅為C級(jí)（即0%~20%），實(shí)際銷(xiāo)售并不理想。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)亦顯示，截至7月3日，項(xiàng)目?jī)H網(wǎng)簽38套單位，去化率13%，即便以平均800萬(wàn)元/套估算，成交總額也僅約3億元，與宣傳口徑存在明顯差距。

??反觀周邊競(jìng)品，中指院數(shù)據(jù)顯示，距珠江春約3公里的中建玖合未來(lái)方洲、保利招商華發(fā)中央公館上半年分別成交16.3億元、10.9億元，位列廣州一手住宅成交金額榜第5和第17位，明顯領(lǐng)先。

??市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

??盡管距離天河區(qū)較近，但多位看房者反饋，珠江春周邊大貨車(chē)頻繁通行，城市界面較為一般。雖然主打江景，但只有高層單位視野開(kāi)闊，而目前港口區(qū)域環(huán)境雜亂，江景景觀打折扣。此外，項(xiàng)目配建的九年制學(xué)校尚未最終落地，與周邊幾個(gè)項(xiàng)目相比，不確定因素更多。

??“老黃埔現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)太激烈了，不僅供應(yīng)量大，價(jià)格也卷得厲害。”一位黃埔樓盤(pán)操盤(pán)手直言，區(qū)域內(nèi)新盤(pán)紛紛通過(guò)“特價(jià)房”“團(tuán)購(gòu)房”“工抵房”等方式降價(jià)促銷(xiāo)，昔日“5”字頭起步的樓盤(pán)，如今起售價(jià)普遍已跌入“3”字頭，次一級(jí)地段項(xiàng)目甚至報(bào)價(jià)低至“2”字頭。

??一名資深房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人也透露，目前老黃埔不少樓盤(pán)價(jià)格“非常實(shí)在”，通常對(duì)外報(bào)價(jià)會(huì)保留1%~3%的議價(jià)空間，只要是意向客戶，大多數(shù)都可再談。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前老黃埔在售樓盤(pán)超過(guò)10個(gè)，包括中建海絲城、中建玖合未來(lái)方洲、保利招商華發(fā)中央公館、富頤都薈、中鼎珺合府、廣州地鐵瓏玥上城、萬(wàn)科黃埔新城、黃埔未來(lái)城等，還有不少舊改項(xiàng)目將啟動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)加壓。

??上述操盤(pán)手表示，從地段來(lái)看，珠江春是老黃埔在售項(xiàng)目中位置最優(yōu)者之一，但在產(chǎn)品定位上卻出現(xiàn)明顯錯(cuò)配。目前區(qū)域主力客群以首置與剛性改善需求為主，需求集中在中小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，對(duì)180平方米、總價(jià)七八百萬(wàn)元甚至更高的大戶型接受度有限。這類客戶更傾向選擇天河、海珠等中心城區(qū)。

??珠江春的起步戶型為130平方米，即便是特價(jià)單位，總價(jià)也超過(guò)500萬(wàn)元，難以觸達(dá)主流客群的心理預(yù)期。相比之下，區(qū)域內(nèi)競(jìng)品多以120平方米以下的中小戶型為主，起步面積約在80平方米左右，價(jià)格普遍控制在300萬(wàn)元左右，高配戶型也多保持在500萬(wàn)元以內(nèi)，更加符合黃埔市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。

??隨著進(jìn)入7~8月樓市傳統(tǒng)淡季，廣州政策端階段性利好已基本出盡，市場(chǎng)整體情緒趨于理性，老黃埔競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)白熱化。多位業(yè)內(nèi)人士判斷，對(duì)于銷(xiāo)售承壓的項(xiàng)目而言，短期內(nèi)“以價(jià)換量”，已成為突破困局的“必要?jiǎng)幼鳌薄?/p>

??謀求“第二增長(zhǎng)曲線”

??珠江春的開(kāi)發(fā)主體是中交四航局，這家總部設(shè)在廣州的大型央企，是中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司（中國(guó)交建）旗下的重要子公司，隸屬中交集團(tuán)體系。長(zhǎng)期以來(lái)，中交四航局的主營(yíng)業(yè)務(wù)集中于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，涵蓋港口、橋梁、公路、城市軌道交通等工程的設(shè)計(jì)、施工與投資。

??中交集團(tuán)旗下已擁有中交地產(chǎn)、綠城中國(guó)兩大房地產(chǎn)平臺(tái)，而珠江春則是中交四航局在核心城市布局的首個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，某種程度上被視作其房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗(yàn)田”。

??根據(jù)中交四航局官網(wǎng)披露，近年來(lái)，公司確立了“業(yè)務(wù)多元化、市場(chǎng)國(guó)際化、管理標(biāo)準(zhǔn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略方向。大力進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，四航局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在華南地區(qū)，以珠三角城市為核心向周邊區(qū)域輻射，在建項(xiàng)目總建筑面積約200萬(wàn)平方米，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)等多種物業(yè)類型。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，傳統(tǒng)施工企業(yè)普遍面臨工程訂單收縮的壓力，向“自投自建”方向轉(zhuǎn)型已成為不少央企的共識(shí)。通過(guò)參與舊改、獲取自有開(kāi)發(fā)收益，成為建筑類央企謀求“第二增長(zhǎng)曲線”的一條路徑。

??但從“施工總包”向“城市開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)變，并非一蹴而就。在實(shí)際操作中，如何充分發(fā)揮融資、施工、資源整合等系統(tǒng)性優(yōu)勢(shì)，如何精準(zhǔn)理解購(gòu)房者需求，并建立匹配的產(chǎn)品體系，依然是擺在中交四航局等新晉開(kāi)發(fā)商面前的一道必答題。