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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]信陽(yáng)現(xiàn)房銷售政策研究—政策要點(diǎn)和行業(yè)啟示

??5月13日，信陽(yáng)市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施》。此次政策為試行版和公示版，受到市場(chǎng)較大關(guān)注和討論。從此次政策來(lái)看，由于其提及“文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，所以熱度很高。同時(shí)，該政策與近期現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)討論點(diǎn)契合，更值得學(xué)習(xí)。本報(bào)告立足房地產(chǎn)發(fā)展新模式導(dǎo)向，對(duì)信陽(yáng)此次現(xiàn)房政策進(jìn)行深入分析和研究。

??一、政策精神和目標(biāo)

??1、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神再學(xué)習(xí)

??此次政策提及“貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)省委十一屆八次全會(huì)暨省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神”。這是我們理解信陽(yáng)現(xiàn)房政策非常重要的抓手。從此類表述說(shuō)明，關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)房模式并非近期思考，而是去年年底以來(lái)的系統(tǒng)謀劃。這也說(shuō)明，信陽(yáng)在全國(guó)較早落實(shí)了新一輪現(xiàn)房制度改革，亦說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作有力推進(jìn)。

??2、化風(fēng)險(xiǎn)等三類重要目標(biāo)

??此次信陽(yáng)提出了具體的政策目標(biāo)，即“全力抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動(dòng)態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏”。這說(shuō)明信陽(yáng)現(xiàn)房政策立足三項(xiàng)具體目標(biāo)，即“化風(fēng)險(xiǎn)”、“去庫(kù)存”和“控增量”。

??最為核心的即是“化風(fēng)險(xiǎn)”。從這個(gè)角度看，我們要精準(zhǔn)理解“化風(fēng)險(xiǎn)”的含義和歷史脈絡(luò)。觀察本輪現(xiàn)房模式的推進(jìn)，其有非常重要的歷史背景，即過(guò)去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年“停工斷貸潮”事件。回顧歷史，河南當(dāng)時(shí)停工斷貸案例較多，也包括信陽(yáng)市。信陽(yáng)此次提出“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，雖是簡(jiǎn)單一句話，但能夠看出并非隨意提及，而是具有非常深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)和精心考慮。相關(guān)部門對(duì)這句表述可能產(chǎn)生的發(fā)酵效應(yīng)預(yù)計(jì)也有足夠的預(yù)判。總結(jié)來(lái)說(shuō)，“化風(fēng)險(xiǎn)”的表述，是總結(jié)歷史教訓(xùn)并立足新形勢(shì)而得出的工作目標(biāo)。

??去庫(kù)存的目標(biāo)，本質(zhì)上也是希望通過(guò)嚴(yán)控預(yù)售許可條件和預(yù)售資金等，更好規(guī)范相關(guān)樓盤項(xiàng)目的開(kāi)工和交付，以增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)的信心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的效果。同時(shí)，通過(guò)現(xiàn)房銷售模式，也在一定程度上減緩了當(dāng)前新房的供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)供求關(guān)系更加匹配，亦有助于去庫(kù)存。而類似要求，也使得房企投資拿地會(huì)更加理性和科學(xué)規(guī)范。據(jù)此總結(jié)認(rèn)為，“去庫(kù)存”和“控增量”工作目標(biāo)是一致的，對(duì)于提振銷售行情和鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)都具有積極作用。

??3、本質(zhì)是推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??此次政策雖然沒(méi)有提及“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表述，但其本質(zhì)上就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的地方版，具有創(chuàng)新性和可借鑒性。此次政策提及的六條內(nèi)容，每一條都和房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)，具有非常豐富的內(nèi)涵。因此，各地在積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式過(guò)程中，需要深入理解信陽(yáng)政策版本，更好和地方探索實(shí)踐進(jìn)行結(jié)合。

??二、現(xiàn)房銷售政策

??1、現(xiàn)房銷售的規(guī)定

??近期市場(chǎng)上關(guān)于現(xiàn)房銷售的討論確實(shí)升溫，也有各種不同的說(shuō)法，說(shuō)明大家關(guān)注這項(xiàng)改革。信陽(yáng)此次政策出臺(tái)，更會(huì)成為大家關(guān)注現(xiàn)房銷售政策的重要起點(diǎn)，對(duì)于信陽(yáng)政策的分析和解讀也很關(guān)鍵。從具體的政策條文來(lái)看，其是在“嚴(yán)格預(yù)售許可條件”的框架下表述的。這說(shuō)明，預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)立足從緊從嚴(yán)導(dǎo)向，而作為一種特殊的“預(yù)售制度”，現(xiàn)房銷售模式亦需從緊從嚴(yán)。所以，“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”的表述，其分量是很重的。

??通俗解讀這句話即，后續(xù)信陽(yáng)將全部推進(jìn)現(xiàn)房銷售，也就意味著取消了期房預(yù)售的模式或售樓處看沙盤的形式。從開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地行為來(lái)看，后續(xù)拿地的時(shí)候，就需要清醒認(rèn)識(shí)，所有拿地都必須按現(xiàn)房銷售模式推進(jìn)。除了海南此前全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式外，信陽(yáng)成為新一輪現(xiàn)房制度改革中首個(gè)全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度的城市，市場(chǎng)影響很大，對(duì)于后續(xù)在信陽(yáng)購(gòu)地購(gòu)房等參與者來(lái)說(shuō)都有非常重要的啟示。

??有兩個(gè)細(xì)節(jié)需要提示。一是此次提及的“新出讓土地的時(shí)間”，是指以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)的。二是不光除了后續(xù)新拿地項(xiàng)目，即便是對(duì)于此次文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，其也需要按照現(xiàn)房銷售的模式推進(jìn)。這也說(shuō)明，信陽(yáng)一些未開(kāi)工的住宅用地項(xiàng)目，后續(xù)也要納入到現(xiàn)房銷售的管理體系之中。