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??北京鏈家研究院分析師 冷會

??10月31日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確自11月1日起，借款申請人家庭名下在本市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。具體調(diào)整如下表所示：

??如果說原來的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離婚，那么新標(biāo)準(zhǔn)可以簡單概括為認(rèn)房認(rèn)公（公積金貸款記錄）認(rèn)離婚。新標(biāo)準(zhǔn)摒棄了對購房者商業(yè)貸款記錄的審查，只核實(shí)全國范圍內(nèi)的公積金貸款記錄，這一點(diǎn)與上海此前發(fā)布的公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)類似。但對于之前使用過一次公積金貸款且已結(jié)清的職工來說，北京的政策還是相對保守。

??另外需要注意的是，北京市公積金貸款政策要求借款申請人在申請公積金貸款時，全國范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款。對于借款人離婚不滿1年且未再婚的，申請公積金貸款時，無論是否有貸款記錄或有無住房，均認(rèn)定為二套。

??與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購房過程中選擇公積金或公積金組合貸款的購房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計，本年度二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

??此次公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是對9月份商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的有效補(bǔ)充，將惠及本市無房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購房者公積金貸款額度的同時，也會降低他們的貸款成本，其對市場的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

??以貸款60萬、25年還清（等額本息）為例做一個付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應(yīng)的月供為2876.57元/月，利息總額為26.3萬元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元/月，利息總額為30.84萬元；個人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個基點(diǎn)），相應(yīng)的月供為3420.7元/月，利息總額為42.62萬元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬元。

??舉個更為直觀的例子，某職工要購買一套評估價為400萬元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬。新標(biāo)準(zhǔn)施行后可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬，商貸部分貸140萬，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬元，購房者還款負(fù)擔(dān)和總購房成本都將有明顯下降。

??此前上海市住房公積金管理委員會已于10月17日審議通過了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確自10月30日起繳存職工家庭名下無本市住房、在全國未使用過公積金貸款或首次使用已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。這一政策讓之前使用過公積金貸款的新市民或改善置換家庭有機(jī)會再次享受公積金貸款優(yōu)惠，降低了購房成本，對房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展具有積極意義。