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??4月恰逢“銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，樓市新房成交和項(xiàng)目去化率環(huán)比持降，不過(guò)仍延續(xù)年內(nèi)高位：4月30個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率為38%，環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？5月又能否延續(xù)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)呢？

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??4月30城平均去化率38%

??優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市托舉去化率同比正增13pcts

??4月整體市場(chǎng)熱度較3月穩(wěn)中微降，同比持增，延續(xù)年內(nèi)高位：據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市4月平均開(kāi)盤去化率為38%，環(huán)比上下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢(shì)。

??分城市來(lái)看，熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)驟降，去化率超6成城市僅有成都、長(zhǎng)沙、鄭州、杭州和天津，主要得益于適銷對(duì)路優(yōu)質(zhì)改善盤入市，而福州、長(zhǎng)春、無(wú)錫、東莞、珠海等5城無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。而從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比跌多漲少而同比漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：一是熱點(diǎn)城市諸如北京、上海、深圳等均出現(xiàn)環(huán)比持降，熱度回落，主要是受到供給結(jié)構(gòu)影響；二是合肥、蘇州、南京等長(zhǎng)三角城市回暖動(dòng)力略顯不足，環(huán)比降幅均在4-8pcts左右，不過(guò)與去年同期相比，或持平或穩(wěn)中有增，市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)；三是重慶、濟(jì)南、青島、嘉興等弱二三線城市4月去化率均不足3成且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

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??穗鄭等新規(guī)項(xiàng)目去化顯著優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目

??“好房子”助力需求釋放

??目前來(lái)看，去化率環(huán)比出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的城市無(wú)一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場(chǎng)熱度，值得關(guān)注的是，在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，高得房率的新規(guī)項(xiàng)目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，由此可見(jiàn)，中高改客群購(gòu)買力雄厚，更愿意為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)買單。

??以廣州為例，4月全市共有13個(gè)新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項(xiàng)目多為首開(kāi)新盤，產(chǎn)品實(shí)用率多超120%，支撐市場(chǎng)去化熱度環(huán)比持增8pcts至23%。其中保利天奕項(xiàng)目4月25日首開(kāi)去化率37%，五一期間續(xù)銷18套，表現(xiàn)較為突出。究其熱銷原因，項(xiàng)目位于海珠琶洲CBD，是保利“天字系”高端住宅，定位為“國(guó)際雅奢新標(biāo)桿”，主打低密度、高舒適度的大平層產(chǎn)品，南北通透純板樓設(shè)計(jì)，使用率超120%；全玻璃幕墻+鋁板外立面，配備專梯入戶、恒溫泳池、多功能會(huì)所等高端設(shè)施是其設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，而120-190平四房配置將置業(yè)琶洲門檻降低至850萬(wàn)元/套，首開(kāi)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超百套。

??再如鄭州，4月去化率穩(wěn)中有增，主要得益于兩個(gè)四代宅項(xiàng)目入市，中原區(qū)龍湖中原頌項(xiàng)目和鄭東新區(qū)SIC超級(jí)總部中心潤(rùn)府項(xiàng)目當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù)均超200套以上，霸榜4月鄭州項(xiàng)目銷售榜前2名，去化速度遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)項(xiàng)目，可見(jiàn)即便在低迷市場(chǎng)走勢(shì)之下，四代宅同樣有不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，中高改對(duì)“好房子”的需求依舊迫切。

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??優(yōu)質(zhì)配套“錦上添花”

??滬長(zhǎng)鎬漢等城軌交盤、學(xué)區(qū)房持續(xù)熱銷

??除了強(qiáng)產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也成為當(dāng)前撬動(dòng)銷量的不二法門。下表我們羅列了4月部分熱銷的軌交盤和學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，主要是通過(guò)優(yōu)質(zhì)的交通配套或教育資源獲得銷售佳績(jī)。

??上海軌交盤獲得了剛需、剛改客群的青睞，其中翡雲(yún)悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發(fā)蓮園等銷量居前，翡雲(yún)悅府首開(kāi)228套房源入市日光，觸發(fā)積分63.84，主要得益于項(xiàng)目位于浦東新楊思規(guī)劃核心區(qū)，距離軌交613號(hào)線東明路站直線距離660米，地塊東南側(cè)規(guī)劃有九年一貫制學(xué)校(地下空間互為聯(lián)通)，規(guī)劃超40萬(wàn)方商業(yè)，未來(lái)片區(qū)配套能級(jí)和社區(qū)界面生活環(huán)境將有大幅拾升。

??而中部城市長(zhǎng)沙、西安、武漢等強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性樓盤持續(xù)熱銷，譬如西安地建嘉信臻境項(xiàng)目，周邊1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)，且未來(lái)將引入高新系優(yōu)質(zhì)教育資源，也使得月度認(rèn)購(gòu)達(dá)到了87套。

??再如武漢華僑城紅坊項(xiàng)目，為青山“紅房子”改造項(xiàng)目，200萬(wàn)方商住綜合體，對(duì)口紅鋼城小學(xué)、武鋼三中初中部學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)資源優(yōu)越。前期持續(xù)性調(diào)價(jià)促銷，整體去化流速快。

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??蓉渝等二線城市五一期間

       渠道加碼、特價(jià)房等方式加速以價(jià)換量

??而對(duì)于以剛需客群而言，“以價(jià)換量”對(duì)于項(xiàng)目而言則是更為直接有效的方法，五一假期期間二線城市諸如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??譬如成都，下表我們羅列了五一期間去化套數(shù)超15套以上熱盤，可以看出項(xiàng)目多位于非傳統(tǒng)核心區(qū)，且渠道成交占比超7成，以強(qiáng)渠道+性價(jià)比優(yōu)勢(shì)取勝。

??再如重慶，五一期間熱銷項(xiàng)目普遍依靠中介跳點(diǎn)，特價(jià)房源及多項(xiàng)成交大禮包推動(dòng)成交，市場(chǎng)反饋積極，TOP10項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)周均成交的大幅上漲；其中中建壹品南濱星光城3號(hào)樓五一期間加推整棟3號(hào)樓154套房源，周邊在售競(jìng)品少、總價(jià)低且中介主推，短短幾天成交過(guò)半，聯(lián)發(fā)觀音橋五一期間日均200組到訪，累計(jì)到訪破1000組；認(rèn)購(gòu)100套，金額破2億元。

??總體來(lái)看，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)，3月30城市項(xiàng)目開(kāi)盤去化率為38%，延續(xù)高位。而從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，核心區(qū)改善盤尤其是高得房率的新規(guī)項(xiàng)目集中入市撐起熱銷半邊天，去化率環(huán)比持增類城市基本都是依托新規(guī)項(xiàng)目入市帶動(dòng)短期市場(chǎng)熱度，其次優(yōu)質(zhì)配套亦起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學(xué)區(qū)房持續(xù)熱銷；而對(duì)于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，5月或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，房企推貨“提質(zhì)縮量”背景下，廣州、成都等新規(guī)項(xiàng)目集中入市或?qū)?dòng)市場(chǎng)“點(diǎn)狀回溫”。京滬杭等熱點(diǎn)城市受限于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；武漢、天津等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。