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??在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中鐵建地產(chǎn)”）近期在資本和土地市場的頻繁動(dòng)作引發(fā)外界關(guān)注。

??5月12日，中鐵建地產(chǎn)宣布旗下公司債券“22中鐵04”將于今年進(jìn)行付息，付息關(guān)鍵日期為5月16日，作為登記日，債券付息日則定于5月19日，若遇非交易日則順延。按時(shí)付息體現(xiàn)了中鐵建地產(chǎn)對(duì)投資者的承諾和回報(bào)。

??就在前幾日上海第四批次土地出讓中，中鐵建地產(chǎn)以總價(jià)24.71億元、溢價(jià)率超20%拿下了位于上海松江區(qū)一宗宅地。雖然這塊地競爭并不算激烈，但依然吸引了保利、招商、象嶼和天安聯(lián)合體報(bào)名競拍。最終，中鐵建地產(chǎn)如愿以償，這也是其時(shí)隔一年再度落子上海。

??不過，中鐵建地產(chǎn)看似積極的市場表現(xiàn)背后，實(shí)則面臨諸多挑戰(zhàn)。自去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢嚴(yán)峻，中鐵建地產(chǎn)雖重點(diǎn)布局上海等城市，但在土地獲取、項(xiàng)目銷售以及產(chǎn)品打造等方面，均承受著巨大壓力。

??時(shí)隔一年上海再落子

??中鐵建地產(chǎn)是最近幾年崛起的地產(chǎn)央企、國企之一。

??公開資料顯示，作為中國鐵建股份有限公司下屬地產(chǎn)平臺(tái)，中鐵建地產(chǎn)自2007年組建成立，2012年就進(jìn)入上海布局，至今已在華東區(qū)域深耕近14年。截至目前，中鐵建地產(chǎn)布局區(qū)域已經(jīng)覆蓋了包括上海、浙江、江蘇三省兩市，共計(jì)10個(gè)城市，布局近60個(gè)項(xiàng)目。

??從2021年起，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，中鐵建地產(chǎn)也迎來逆勢發(fā)展。

??2021年6月至2024年10月，中鐵建地產(chǎn)加大了在上海的投資力度，新獲取招拍掛用地12宗、TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目1個(gè)。

??不過2024年，中鐵建地產(chǎn)在上海拿地力度明顯減小，全年僅拿了一塊地，還是與國貿(mào)地產(chǎn)合作，成交總價(jià)49.75億元，權(quán)益拿地額可能也就20多億元。

??進(jìn)入2025年，隨著上海土地市場競爭愈發(fā)激烈，中鐵建地產(chǎn)拿地難度不斷加大。

??在此次拿下松江地塊前，中鐵建地產(chǎn)還曾對(duì)上海第三批次出讓的浦東新區(qū)北蔡地塊表達(dá)出強(qiáng)烈的意向。甚至在地塊上架前，中鐵建地產(chǎn)就對(duì)地塊提前進(jìn)行了招標(biāo)計(jì)劃公告。在競爭日益激烈的土地市場，為了加快整體開發(fā)節(jié)奏，不少房企都“帶方案”競拍，中鐵建地產(chǎn)此舉并非稀奇事，相反這顯示出其拿地決心很大。不過遺憾的是，這塊地后來被綠城截胡斬獲。此次中鐵建地產(chǎn)拿下松江宅地也是其2025年至今在上海摘得的唯一一宗地塊。在此之前，中鐵建地產(chǎn)就已經(jīng)落子松江，就在此次所拿地塊南側(cè)，其打造了星樾云澗項(xiàng)目，目前已經(jīng)售罄狀態(tài)。

??整體來看，松江地塊周邊整體配套較為成熟，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套等都具備。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析稱，該地塊周邊直線距離3公里范圍內(nèi)近1年未有宅地成交，周邊直線距離1公里范圍內(nèi)無新房在售，未來或可有效增加區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)。

??在一些市場人士看來，中鐵建地產(chǎn)前兩年在上海拿地較猛，最近一年拿地力度減小，帶來的直接問題就是貨值儲(chǔ)備不足，這次拿下松江地塊也是對(duì)其上海區(qū)域土地儲(chǔ)備的有力補(bǔ)充。不過值得注意的是，雖然上海是全國樓市韌性較好的城市，但上海樓市表現(xiàn)也冷熱不一，目前來看，不少郊區(qū)項(xiàng)目都存在去化難題。

??去化承壓 銷售后繼乏力

??拿地僅僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的第一步，如何將項(xiàng)目精心打造并贏得市場認(rèn)可，無疑是中鐵建地產(chǎn)接下來亟待重點(diǎn)思考的問題。畢竟，在上海房地產(chǎn)市場，中鐵建地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目正面臨著嚴(yán)峻的去化壓力。

??據(jù)公開資料顯示，目前中鐵建地產(chǎn)在上海的在售項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)，其中浦東新區(qū)和閔行區(qū)各有2個(gè)，松江區(qū)和奉賢區(qū)則各有1個(gè)。

??在這些項(xiàng)目中，位于浦東新區(qū)的國貿(mào)中國鐵建·西派海上項(xiàng)目表現(xiàn)頗為亮眼。該項(xiàng)目于2024年10月18日首次開盤，當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)銷售額16億元，去化率高達(dá)八成，迅速成為浦東內(nèi)中環(huán)區(qū)域的熱門樓盤。今年4月30日，該項(xiàng)目迎來四批次認(rèn)籌，認(rèn)籌率更是突破了150%。在業(yè)內(nèi)人士看來，西派海上項(xiàng)目堪稱中鐵建地產(chǎn)在上海市場的標(biāo)桿之作，不僅是目前在售項(xiàng)目中平均售價(jià)最高的，而且公司投入了大量精力重點(diǎn)打造，在戶型設(shè)計(jì)、建筑立面設(shè)計(jì)以及社區(qū)景觀規(guī)劃等多個(gè)方面都進(jìn)行了全面升級(jí)，因此贏得了市場的廣泛認(rèn)可。然而，值得注意的是，中鐵建地產(chǎn)在該項(xiàng)目中僅持股45%，這或許在一定程度上也會(huì)影響其對(duì)該項(xiàng)目的掌控力和后續(xù)收益。

??與西派海上項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比的是，中鐵建地產(chǎn)在上海的其他在售項(xiàng)目銷售表現(xiàn)卻不盡如人意。其中，位于浦東新區(qū)的中鐵建東來壹號(hào)項(xiàng)目就是一個(gè)典型例子。據(jù)市場報(bào)道，該項(xiàng)目同樣在2024年開盤，但首次開盤僅有2組意向客戶簽訂了購房意向書，認(rèn)購率不足1%。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目早在2024年4月就已開盤，共推出260套房源，然而截至目前，該項(xiàng)目已售總套數(shù)仍然為零，銷售情況極為慘淡。

??這種項(xiàng)目銷售冷熱不均的現(xiàn)象并非個(gè)例，而且中鐵建地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目還曾出現(xiàn)過因降標(biāo)減配等質(zhì)量問題，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴。例如，朗拾花語和花語前灣兩個(gè)項(xiàng)目就成為了投訴的重災(zāi)區(qū)。產(chǎn)品品質(zhì)無法達(dá)到業(yè)主預(yù)期，這無疑對(duì)中鐵建地產(chǎn)在上海的銷售業(yè)績產(chǎn)生了負(fù)面影響。

??從銷售數(shù)據(jù)來看，中鐵建地產(chǎn)在上海的銷售業(yè)績也出現(xiàn)了波動(dòng)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，中鐵建地產(chǎn)在上海的銷售額達(dá)到了254.33億元，位列上海房企第6位；然而到了2023年，銷售額下降至176.98億元，排名也滑落至上海房企第9位；2024年，銷售額雖實(shí)現(xiàn)小幅增長至180.3億元，但整體增長態(tài)勢并不明顯。

??若結(jié)合投資端的情況深入分析，中鐵建地產(chǎn)在上海的發(fā)展明顯后勁不足。在拿地方面，2024年其拿地量大幅減少，全年僅通過合作方式拿下一塊地。進(jìn)入2025年，上海土地市場競爭愈發(fā)激烈，中鐵建地產(chǎn)還痛失了浦東北蔡地塊，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備補(bǔ)充極為緩慢。從投資布局來看，前幾年中鐵建地產(chǎn)在上海拿地較為激進(jìn)，消耗了大量的貨值儲(chǔ)備，如今土地儲(chǔ)備不足，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)面臨困境。此外，投資回報(bào)預(yù)期也不容樂觀。上海樓市目前呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，郊區(qū)項(xiàng)目去化難度較大，而部分項(xiàng)目又因質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主投訴，這不僅影響了項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，也降低了投資收益，進(jìn)一步削弱了中鐵建地產(chǎn)在上海持續(xù)投資與發(fā)展的意愿。

??此前，中鐵建地產(chǎn)曾提出邁向“二次創(chuàng)業(yè)”新征程、打造一流房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，最近幾年其在上海所取得的歷史性突破均與這一目標(biāo)緊密相關(guān)。只不過，這些突破性成績究竟是“曇花一現(xiàn)”，還是會(huì)逐步進(jìn)化為長期主義，關(guān)鍵就看中鐵建地產(chǎn)接下來如何破局，如何解決當(dāng)前面臨的去化、拿地以及產(chǎn)品質(zhì)量等一系列問題。