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??營(yíng)業(yè)收入下滑、虧損面擴(kuò)大、現(xiàn)金流減少，是TOP50上市房企2024年財(cái)報(bào)的真實(shí)寫照。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，銷售額TOP50上市房企（剔除中國(guó)恒大）2024年?duì)I業(yè)總收入3.62萬億元，同比減少17.1%；歸屬母公司凈利潤(rùn)-2803.65億元，較2023年虧損額增加381.93億元，平均每個(gè)月虧掉233.64億元。

??作為衡量房企盈利能力的兩大指標(biāo)，凈利潤(rùn)率和毛利率均在下滑。TOP50上市房企，2024年平均凈利潤(rùn)率為-22.1%，較2023年下降13.3個(gè)百分點(diǎn)；平均毛利率為10.72%，較2023年下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。

??10.72%的毛利率是個(gè)什么概念？意味著企業(yè)每賣出100元的商品，僅有10.72元的毛利。這是一個(gè)很低的水準(zhǔn)，可以說在絕大多數(shù)行業(yè)中都是虧損的狀態(tài)，原因是企業(yè)還需要支付財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等，大多數(shù)行業(yè)這些費(fèi)用支付會(huì)在15%～20%。

??近幾年，受存貨跌價(jià)計(jì)提、銷售價(jià)格下行等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)板塊利潤(rùn)空間不斷收窄。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021～2025年，TOP50上市房企平均毛利率從20.4%一路降至10.72%；平均凈利潤(rùn)率從6%降至-22.1%。

??具體來看，2024年?duì)I業(yè)收入超過2000億元的房企有5家，分別為萬科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、碧桂園、綠地控股。萬科以3432億元營(yíng)業(yè)收入排在首位，但同比大幅減少26.32%；第二名保利發(fā)展，營(yíng)業(yè)收入3117億元，同樣下滑10.16%；第三名華潤(rùn)置地，營(yíng)業(yè)收入2788億元，同比增長(zhǎng)11.01%，大有趕超保利、萬科之勢(shì)。

??碧桂園和綠地控股分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2528億元和2409億元，雖仍居前五陣營(yíng)，但其同比下滑速度過快，照此趨勢(shì)，大有被中海地產(chǎn)、招商蛇口超越之勢(shì)。

??TOP50上市房企中，只有17家房企營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比不到4成；有2家房企營(yíng)業(yè)收入同比增速超過50%，分別是中駿集團(tuán)和金融街；6家房企下滑幅度超過50%，如融創(chuàng)中國(guó)、路勁集團(tuán)、中國(guó)奧園等。

??比營(yíng)業(yè)收入下滑更嚴(yán)重的是虧損面仍在擴(kuò)大。TOP50上市房企中，營(yíng)業(yè)收入同比下滑的有33家；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑的有36家，占比超7成；虧損房企有31家，占比超6成。

??2024年，TOP50上市房企中，只有3家歸屬母公司凈利潤(rùn)超過百億元，第一是華潤(rùn)置地，第二是中海地產(chǎn)，第三是龍湖集團(tuán)，凈利潤(rùn)分別為255.8億元、156.4億元、104億元。但即便是這3家賺得最多的房企，凈利潤(rùn)仍均同比下滑。

??華潤(rùn)置地有著“利潤(rùn)王”之稱，近年來其布局的“第二增長(zhǎng)曲線”開始顯現(xiàn)實(shí)質(zhì)性支撐。2024年，其經(jīng)常性業(yè)務(wù)（主要包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）核心凈利潤(rùn)達(dá)103.4億元，貢獻(xiàn)占比至40.7%，同比增長(zhǎng)6.3個(gè)百分點(diǎn)；綜合毛利率達(dá)到21.6%。其開發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利能力顯著削弱，這使得其歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降18.45%。

??萬科是2024年虧得最狠的上市房企，2024年虧了494.8億元，凈利潤(rùn)同比下滑506.81%。今年一季度，萬科營(yíng)業(yè)收入同比下降38.31%，凈虧損62.46億元。

??萬科方面稱，業(yè)績(jī)虧損存在內(nèi)外部因素，這些在長(zhǎng)期發(fā)展中積累的問題正在逐步消化，但徹底解決仍需時(shí)日。

??有2家房企實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的雙重增長(zhǎng)，它們是陸家嘴和中駿集團(tuán)，營(yíng)業(yè)收入分別同比增長(zhǎng)33.12%和94.5，歸屬母公司凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)5.31%和1.6%。

??陸家嘴利潤(rùn)來源主要由租賃、房地產(chǎn)銷售、金融業(yè)務(wù)及物業(yè)服務(wù)、酒店及投資收益組成。這其中，長(zhǎng)期持有物業(yè)出租毛利率較高達(dá)69%；房地產(chǎn)（含投資性房地產(chǎn)）銷售毛利率達(dá)39%；金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)率60%；物業(yè)服務(wù)毛利率13%；酒店業(yè)毛利率28%；另有其他業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到73%。

??陸家嘴在2024年擬向全體股東每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.08696元，預(yù)計(jì)派發(fā)金額為4.38億元。還能盈利且愿意派發(fā)紅利的房企，已經(jīng)是鳳毛麟角了。

??中駿集團(tuán)的盈利增長(zhǎng)則主要來自其虧損額的減少，其2024年凈虧損78.63億元，較2023年79億元的虧損額，略微縮窄。但中駿集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債凈額為136.56億元，年內(nèi)增加了7.86億元流動(dòng)負(fù)債。目前，中駿集團(tuán)仍處于落實(shí)境外債務(wù)整體重組計(jì)劃過程中。

??現(xiàn)金流不足與高負(fù)債仍是房企普遍面臨的困境。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企總負(fù)債高達(dá)13.67萬億元，比2023年末減少1.7萬億元，同比下降11.1%，這說明房企正在努力壓降負(fù)債，但因基數(shù)太高，總量依然處在高位。房企自有資金的主要來源——銷售額卻同比下滑31.3%。截至2024年末，TOP50上市房企共持有貨幣資金1.26萬億元，同比下降8.1%。

??2023年末，保利發(fā)展、碧桂園、綠地控股、萬科的總負(fù)債均超過萬億元，2024年末，它們均將總負(fù)債壓降至萬億元以下，分別降至9926億元、9846億元、9807億元和9474億元。

??資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的房企有11家，其中中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債率均超過100%，償債壓力較大。

??有4家房企手握現(xiàn)金超過1000億元，分別是保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口，清一色的大央企。

??“現(xiàn)金王”依然是保利發(fā)展，手握貨幣資金1342億元，但相比2023年減少了138億元；其次是華潤(rùn)置地，手握現(xiàn)金1313億元，比2023年增加186億元，其與保利發(fā)展的現(xiàn)金額差距不足30億元。

??有著“利潤(rùn)王與現(xiàn)金流”雙持加身的華潤(rùn)置地，成為2024年行業(yè)調(diào)整下為數(shù)不多的贏家之一。在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換與行業(yè)轉(zhuǎn)型中，地產(chǎn)江湖座次又要大洗牌了。