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??在房地產深度調整與物業行業增速放緩的雙重夾擊下，碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱碧桂園服務）正經歷著前所未有的戰略轉型陣痛。

??3月27日發布的2024年財報顯示，盡管實現營業收入439.93億元，同比增長3.2%，但毛利率連續四年下滑至19.1%，凈利潤激增262.8%的背后，是商譽減值與應收賬款壓力交織的復雜局面。這家曾以規模擴張著稱的物業龍頭，正站在從“外延式擴張”向“內生式增長”轉型的十字路口。

??“仰望星空也要腳踏實地。在仰望星空的同時，還要更多的進行核心能力建設，告別外延式的增長，回到內生式的發展，去換取更大的發展和成長的可能性。” 碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮說。

??毛利率四連降：在規模與風險間走鋼絲

??數據顯示，2024年碧桂園服務實現收入約為439.93億元，同比增長3.2%；毛利潤為84.01億元，同比下降3.8%；凈利潤18.75億元，同比增長262.8%。

??核心業務方面，物業管理服務、社區增值服務及“三供一業：”收入持續增長，構成基本盤支撐。但非業主增值服務收入驟降54.6%至7.05億元，城市服務收入同比減少14.7%至41.68億元，商業運營收入暴跌38.1%至6.27億元。這些主動收縮舉措直指風險敞口控制——碧桂園服務去年大幅壓降信用風險上升客戶的業務規模，并退出部分低效城市服務項目。

??戰略收縮的代價直觀體現在財務處理上：對滿國環境科技計提8億~11億元商譽減值，出售萬達商管股權回籠6.49億元。更值得關注的是關聯方風險管控，通過將關聯交易占比壓降至0.9%，碧桂園服務基本切斷風險傳導鏈。

??“物業行業的現金流安全邊際正在被重新定價。”一位機構分析師認為，“當關聯方風險外溢至終端服務，碧桂園服務需要構建‘防火墻機制’，將風險業務占比控制在總收入的2%以內。”

??受到多方面因素共同作用的結果，物業行業平均毛利率已跌破20%。碧桂園服務毛利率在2021年～2024年連續下滑，分別為30.73%、24.8%、20.49%、19.1%。

??同策研究院聯席院長宋紅衛分析，“一是物業行業目前表現出營收增速和毛利率雙降的趨勢，既和當前房地產市場增量觸頂收縮有關，也受到物業行業仍以傳統服務為主的內容有關。二是毛利率的下降跟在管規模增長放緩有關，由于開發板塊業務規模快速下降，關聯的在管業務增長受到較大的影響。三是物業管理跟入住率和人口規模關系最為緊密，隨著業務規模的擴張，新增規模外委化成為趨勢，很多低效小區也拉低了企業的整體盈利能力。四是關聯方應收賬款以及過去收并購帶來的資產及商譽價值減值，也給企業帶來利潤的損失。”

??戰略重構：從規模王者到價值深耕

??面對行業增速放緩與競爭加劇，碧桂園服務提出“穩局面、保增長、謀突破”三年戰略。其戰略重構軌跡折射出物業行業從規模紅利向運營紅利的遷徙軌跡。

??碧桂園服務錨定2025年核心業務實現大單位數增長的保底目標，構建“三位一體”轉型框架：運營力深化、AI力賦能、經營力突破。運營服務六大體系首次成型，AI大數據模型完成部署，酒零售等多元經營業態形成生態閉環。管理層直言：“物業行業遠未觸達天花板，建筑、人口、空間等要素仍在持續創造價值升維可能。”

??非核心業務方面，由于經濟形勢變化，部分業務賬期相對較長，對現金流占用壓力較大。其管理層表示，部分歷史遺留問題集中在一兩年內處理還是壓力較大。

??從風險預警來看，碧桂園服務戰略轉型的落地路徑仍需要厘清。特別需要注意的是，母公司碧桂園集團貢獻收入占比仍達12.3%，需加速第三方外拓，目標2025年占比超85%。另一方面，未來兩年仍有約15億元商譽需計提，需通過業績對賭協議降低風險。

??“凈現金流和凈利潤1:1是長期目標”， 徐彬淮現場表態背后，是物業行業特有的“現金流依賴癥”正在瓦解。2024年上半年，該公司經營性現金流同比暴跌87.7%，應收賬款規模膨脹至219.58億元，其中3年以上長賬齡應收款達6.01億元。

??為降低母公司碧桂園集團債務風險敞口，碧桂園服務主動終止與風險客商的商業運營合作，導致相關收入銳減超10億元，直接拉低凈利潤38.7%。

??該公司首席財務官黃鵬坦言，已成立專項追討委員會，計劃通過“以資抵債、訴訟仲裁”等手段優化報表，但預計短期將產生數億元一次性折損。

??碧桂園服務的轉型，折射著物業行業從“規模紅利”向“運營紅利”遷徙的陣痛。當現金流安全、技術落地、增值服務成為新賽場，這家龍頭物企能否穿越周期，不僅關乎自身命運，更將影響行業進化方向。正如徐彬淮所言：“仰望星空也要腳踏實地”，在物業管理的星辰大海中，碧桂園服務正尋找著自己的“第二曲線”。