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??珠海土地市場迎來新動態(tài)，3月18日，大橫琴集團成功競得2宗住宅地塊，總成交額約11.61億元人民幣。此次出讓的地塊均位于斗門湖心新城的幸福河畔片區(qū)，合計面積達到13萬平方米。

??此次成交的2宗地塊中，25006地塊占地面積51334.39平方米，以4.53億元成交，樓面價約6788元/平方米；25007地塊占地面積79559.51平方米，以7.08億元成交，樓面價約6780元/平方米。

??至此，大橫琴集團在幸福河畔片區(qū)已累計競得4宗地塊，在整個湖心路板塊則獲得11宗地塊（不含已回收的6宗），重倉的意圖明顯。有分析人士認為，在運用專項債收回14宗土地后，珠海土地拍賣市場已經(jīng)被激活。

??退地與拿地的考量 

??庫存高企、新盤集中是當下湖心新城的一大標簽。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前板塊內(nèi)在售新房樓盤包括湖心金茂悅、湖心明薈、湖心明悅、恒裕江山匯、中國鐵建未來城、龍湖天瀾、復(fù)地星愉灣、華發(fā)家和城、五洲家園等，新盤數(shù)量一度接近20個，且不少項目體量龐大，在整體供應(yīng)量多的形勢下，樓盤之間競爭激烈。

??相較于片區(qū)的新庫存，3月18日湖心新城地塊出讓背后，市場的焦點更多被放在大橫琴集團的“一退一買”之上。

??早于2月7日，珠海市自然資源局發(fā)布了《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》，其中涉及湖心新城6宗，均屬大橫琴集團所有。

??2月15日，根據(jù)廣東省公共資源交易平臺信息，珠海掛出2宗住宅用地，同樣位于湖心新城，且與大橫琴集團去年2月份競得的2宗地塊相鄰。

??如今，隨著大橫琴集團再度拿地，一出一進之中，不乏被部分市場觀點認為是左手倒右手式“換地”。“或與企業(yè)布局策略以及區(qū)域下一步產(chǎn)品形態(tài)的迭代有關(guān)。”一位市場人士表示。

??從資金層面看，大橫琴集團的“換地”動作，并不虧。

??該企業(yè)被收儲的6宗湖心新城地塊，總收儲金額約17.6億元，相較原22.3億元的總拿地價格，打了約8折。

??反觀大橫琴集團3月18日最新拿下的2宗地塊，成交樓面價約6780元/平方米，地塊相鄰即是大橫琴集團去年加倉的住宅用地，在位置及容積率指標相近背景下，彼時成交樓面價為8470元/平方米，相當于也是打了8折。且新地塊享新規(guī)加持，后續(xù)產(chǎn)品打造上或更具競爭性。

??根據(jù)出讓要求，2宗新地塊皆支持每戶設(shè)置9平方米平臺不計容積率，高度不小于兩層層高。參考去年6月珠海發(fā)布的《珠海市關(guān)于加快發(fā)展智慧住宅 提高居住品質(zhì)行動方案》，即2宗地塊都可利用挑高、錯層、外挑式大陽臺集中打造“戶屬空中花園”，即當前市場熱度較高的四代住宅產(chǎn)品。

??目前，珠海已有諸如華發(fā)珠海灣、華發(fā)香山湖壹號等個別項目在探索類似設(shè)計，隨著大橫琴集團斬獲新地塊，后續(xù)湖心新城也有望迎來全新的“四代宅”產(chǎn)品，為區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)、人居環(huán)境帶來升級。

??“這其實就是一場頭部國企與地方政府的合力動作，各取所需。”上述市場人士稱，“畢竟就大橫琴集團于斗門的一系列動作來看，遠不止要打造住宅。”

??值得一提的是，就地塊所在的湖心新城幸福河畔片區(qū)，早于2023年時，珠海大橫琴泛旅游發(fā)展有限公司在其微信公眾號上提到，加速推進斗門湖心新城幸福河畔片區(qū)開發(fā)建設(shè)，完成幸福河畔片區(qū)控規(guī)優(yōu)化建議方案，并協(xié)助大橫琴置業(yè)公司完成幸福河畔片區(qū)獲取開發(fā)建設(shè)土地的前期謀劃工作等內(nèi)容。

??根據(jù)珠海2025年度第一批次擬出讓住宅用地清單，湖心新城幸福河畔片區(qū)緊鄰大橫琴地塊還有一宗住宅地塊待出讓，不排除將繼續(xù)由大橫琴集團斬獲，形成總占地面積超30萬平方米的又一大城。

??樓盤競爭將白熱化

??自2022年首次摘得地塊、落址斗門的大橫琴集團，在不斷拿地擴張下，已手握大批土地儲備資源。但在不少購房者看來，企業(yè)表現(xiàn)出來的卻是“只見拿地不見產(chǎn)品入市”。

??目前，大橫琴集團手握的十余宗地塊大部分均處未動工狀態(tài)，進度最快的為2022年3月拿下的首宗住宅地塊，現(xiàn)已開發(fā)為琴湖學苑。

??該盤體量并不大，總占地面積約1.44萬平方米，僅由4棟高層住宅組成，推建筑面積約68平方米~127平方米二至四居產(chǎn)品。不過作為新規(guī)后的項目，產(chǎn)品方面具備一定特色，如實用率“超100%”，層高做到3.15~3.3米。

??除琴湖學苑搶先試水外，剩下地塊則是以百萬平方米體量的琴湖大城為布局，目前2號地塊主體工程已全面施工，14號地塊已進入到樁基礎(chǔ)施工。

??不過隨著部分地塊的被收回，以及新地塊的加入，琴湖大城的具體呈現(xiàn)仍需時間。

??對于項目開發(fā)動態(tài)，大橫琴集團斗門區(qū)有關(guān)人士在此前表示：“加強市場研判、靈活調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，抓住機會，適時把產(chǎn)品推出市場，保持競爭力。”

??事實上，從過去的高周轉(zhuǎn)盛行到如今的謹慎進場，市場的反饋影響著企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

??就目前來看，庫存龐大的斗門樓市，伴隨個別項目還在下探的價格與不斷掀起的價格戰(zhàn)，復(fù)蘇壓力仍較大。接下來這批新規(guī)產(chǎn)品的陸續(xù)進場能否給片區(qū)市場帶來積極信號，仍待觀察。