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??5月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

??房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)季節(jié)性調(diào)整，行業(yè)交易迎來周期性變化。不過積極的信號是，房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

??一、商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄，1-4月銷售面積為2.8億平方米，同比降幅較1-3月收窄0.2個百分點至2.8%，創(chuàng)近22個月累計同比降幅新低。4月單月銷售面積同比降幅已連續(xù)7個月低于5%，需求端筑底企穩(wěn)信號明顯。

??二、房價運行總體穩(wěn)定，4月70城房價同比指數(shù)持續(xù)修復(fù)，各能級房價同比降幅持續(xù)收窄，一二線新房價格環(huán)比延續(xù)止跌。

??三、房地產(chǎn)庫存和新開工有所改善。隨著房地產(chǎn)銷售回暖，房地產(chǎn)企業(yè)商品房庫存減少，4月末，商品房待售面積7.8億平方米，比3月末減少522萬平方米。

??值得注意的是，核心城市成交量同比延續(xù)企穩(wěn)，一二線房價環(huán)比穩(wěn)中有升，4月份行業(yè)供求關(guān)系與市場信心均在持續(xù)修復(fù)。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，剛性和改善性需求仍待釋放，部分地區(qū)房地產(chǎn)去化壓力依然較大，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力。

??4月份，因行業(yè)周期性因素，新房市場交易規(guī)模季節(jié)性環(huán)比回落，不過同比來看仍保持復(fù)蘇態(tài)勢

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，新建商品房銷售面積28262萬平方米，同比下降2.8%，降幅比1—3月份收窄0.2個百分點；新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%。

??其中，新建商品房銷售面積同比降幅創(chuàng)近22個月累計同比降幅新低。

??進(jìn)一步拆解來看，4月全國新建商品房銷售面積6393萬平方米、銷售額6237億元，同比分別同比下降2%和7%。這是自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅連續(xù)7個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)。

??需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。

??另外，國家統(tǒng)計局披露的40個重點城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長0.1%和2%。核心城市成交量同比延續(xù)企穩(wěn)，一二線房價環(huán)比穩(wěn)中有升，4月份行業(yè)供求關(guān)系與市場信心均在持續(xù)修復(fù)。

??結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)，4月鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來階段性修復(fù)期，成交同環(huán)比齊增。

??鄭州最為典型，4月住宅成交同比增長42%，成交金額同比增長29%，專項債收儲、配售型保障房等穩(wěn)市場政策的快速推進(jìn)，市場供求關(guān)系加快修復(fù)。

??今年以來中央部委多次表態(tài)鞏固市場穩(wěn)預(yù)期信心，至5月初，金融主管部門發(fā)布一攬子金融政策，降低存款準(zhǔn)備金率，降低LPR，降低公積金貸款利率，繼續(xù)進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)勢頭。

??預(yù)計5月份核心城市新房銷售將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，武漢、天津等二線城市短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增。

??4月份房價走勢持續(xù)趨穩(wěn)。

??國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均持續(xù)收窄：一線城市同比降2.1%，較上月收窄0.7個百分點；二線城市同比下降3.9%，降幅收窄0.5個百分點；三線城市同比下降5.4%，降幅收窄0.3個百分點。

??同比有3個城市新房價格上漲，分別為上海、太原和杭州，比3月多了一城，其中上海以5.9%同比漲幅領(lǐng)漲70城。

??環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。

??從具體城市來看，4月共有25個城市新房價格環(huán)比止跌，連續(xù)6個月止跌城市數(shù)量大于20個，而在2024年的二三季度，每個月房價環(huán)比上漲的城市均不足10個。其中上海和大連新房價格領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲0.5%。

??不過，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較3月份有所減少，4月有6個城市二手房價格環(huán)比上漲或持平，比3月份少了8個城市，其中北京等11城轉(zhuǎn)跌，廣州、丹東和贛州相較于3月分別持平和上漲0.1%、0.2%。

??進(jìn)一步拉長時間線來看，以以2021年1月為基點，70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)已基本平穩(wěn)。新房價格較2021年初下降7.63%，二手房較2021年初下降17.66%。

??今年樓市還有一個重要的變化是行業(yè)庫存改善。

??首先是單月新開工面積創(chuàng)新低，助力行業(yè)狹義庫存加速去化。

??具體來看，1—4月份房屋新開工面積1.8億平方米，下降23.8%，新開工面積僅為同期新房交易量的63%。

??單月來看，4月份新開工規(guī)模4840萬平方米，同比下降22%，為2019年以來單月新低。

??以新開工—銷售口徑計算，2025年前4月行業(yè)的狹義庫存下降超過1億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計算，相當(dāng)于全行業(yè)狹義庫存去化周期已下降1.3個月。

??與此同時，開發(fā)投資額與土地供求共同縮量，推動廣義庫存加速減壓。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77萬億元，同比下降10.3%。 4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資7826億元，同比下降11.3%，降幅較前3月擴(kuò)大了1.3個百分點。

??與開發(fā)投資下行同步的是，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，前4月全國土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%，加之專項債收儲的快速推進(jìn)，前4月全國擬收儲宅地公告規(guī)模已超過6500公頃，兩者合計推動2025年房地產(chǎn)廣義庫存下降超過2.3億平方米，按前4月行業(yè)交易流速計算，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫存減負(fù)3.5個月以上。

??值得注意的是，存量房收儲、閑置用地回收等舉措的快速推進(jìn)，行業(yè)正在向新的供求平衡點快速邁進(jìn)。

??得益于中央部委及時有效的宏觀調(diào)控，以及各地主管部門的積極落實，預(yù)計2025年房地產(chǎn)穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)將進(jìn)一步深入落實。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，得益于一攬子金融的落實、專項債收儲的推進(jìn)，以及土拍熱度、房價、庫存去化等指標(biāo)的持續(xù)向好，從信心角度來看，行業(yè)有望在2025年上半年先一步達(dá)成階段性“穩(wěn)預(yù)期”，行業(yè)的供求關(guān)系也將進(jìn)一步企穩(wěn)向好。再加上國內(nèi)對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費等政策的支持，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的復(fù)蘇，2025年房地產(chǎn)將進(jìn)一步加快企穩(wěn)。

??預(yù)計2025年上半年新房交易量將延續(xù)筑底企穩(wěn)勢頭，隨著新一代“高品質(zhì)”住宅逐漸成為新增供應(yīng)的主力，以及存量房回購、專項債收儲政策對于供求預(yù)期的持續(xù)改善，更多二三線城市新房價格走勢有望進(jìn)一步邊際修復(fù)，二手房價格也有望繼新房之后迎來筑底。投資開工方面，在達(dá)成穩(wěn)市場階段性目標(biāo)之前，預(yù)計新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發(fā)投資、竣工、施工等指標(biāo)也將同步調(diào)整，共同助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。