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??核心城市二手房市場延續(xù)回暖勢頭，并表現(xiàn)出較強(qiáng)的價格修復(fù)動能。

??“我基本下個月開始漲價，掛牌價每月漲兩萬。”這是杭州某學(xué)區(qū)房房東當(dāng)下的心態(tài)，而據(jù)中介人員反映，現(xiàn)在房東談價確實(shí)沒有年前好談了。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，據(jù)CRIC統(tǒng)計，典型城市樣本小區(qū)1月有49.48%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，房價上漲小區(qū)占比進(jìn)一步擴(kuò)大。

??整體來看，二手房議價空間持續(xù)收窄，買賣雙方價格預(yù)期趨同，市場活躍度顯著提升，信心加速修復(fù)。

??二手房成交價持續(xù)回升。

??CRIC以北京、上海等11個典型城市近2個月交易量大于5套的二手房小區(qū)為樣本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月有49.48%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，較2024年1月增加4.79個百分點(diǎn)，較上月增加1.18個百分點(diǎn)，房價上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個月增加。

??盡管受年底成交集中釋放的影響，1月成交節(jié)奏有所放緩，但高頻成交的小區(qū)數(shù)量同比上升7.62%，市場活躍度相較去年同期有所提升。

??與此同時，二手房東的心理預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)。

??從掛牌價來看，11城樣本小區(qū)房源掛牌價環(huán)比上漲的比重達(dá)到了42%，同環(huán)比齊漲且漲幅有擴(kuò)大趨勢。

??對比成交價與掛牌價，兩者均延續(xù)上行趨勢，且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而價格回暖的跡象更為明顯。在價格與預(yù)期同步改善的推動下，市場信心持續(xù)修復(fù)回升。

??2024年下半年以來，二手房成交價和掛牌價之間的差距逐漸縮小，這意味著二手房整體議價空間持續(xù)收窄，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發(fā)明顯，反映出賣方信心的進(jìn)一步回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，典型城市二手房平均議價空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個百分點(diǎn)。自2024年8月以來，議價空間已連續(xù)6個月收窄。

??其中武漢、西安平均議價空間已經(jīng)收窄至10%以內(nèi)，而在南京和蘇州甚至出現(xiàn)部分小區(qū)成交房源最終價格超過掛牌價的情況，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復(fù)。 

??11個典型城市中，西安、蘇州均已連續(xù)兩個月有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，其中1月蘇州更是有84.51%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，市場信心持續(xù)提振。

??另外，北京、廣州、武漢在2024年12月房價上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補(bǔ)漲”，市場信心有所修復(fù)。

??從同比數(shù)據(jù)來看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房價上漲小區(qū)占比較2024年1月均有所提升。

??房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，改善類小區(qū)房價在1月延續(xù)了上漲趨勢，58.04%的小區(qū)房價環(huán)比上行，較上月增加6.3個百分點(diǎn)，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。高端小區(qū)房價在12月短暫回落后，1月迎來明顯反彈，65.85%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，較上月增長14.36個百分點(diǎn)。

??議價空間方面，高端小區(qū)表現(xiàn)同樣突出，1月議價空間消失（-0.4%），意味著部分成交價格已超過掛牌價，顯示出市場對優(yōu)質(zhì)房源的競爭加劇。改善類小區(qū)的議價空間降至9.11%，較12月進(jìn)一步縮小7.4個百分點(diǎn)，買賣雙方的價格預(yù)期趨同。

??相比之下，剛需類小區(qū)房價上漲占比為 44.76%，與上月基本持平，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。議價空間較去年12月擴(kuò)大2.6個百分點(diǎn)至22.93%，買賣之間博弈空間仍然較大。

??隨著二手房市場企穩(wěn)回暖，賣方的預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)強(qiáng)。重點(diǎn)城市二手房議價空間已連續(xù)六個月收窄，高價成交占比提升推動價格中樞上移，核心板塊的示范效應(yīng)逐步向全域擴(kuò)散。

??隨著"以舊換新"政策持續(xù)顯效，二手房市場回暖對交易鏈條的疏通作用愈發(fā)顯著。價格筑底信號從核心城市向外傳導(dǎo)，從存量市場向增量市場遞進(jìn)的趨勢愈發(fā)明朗。

??隨著中央部委一系列穩(wěn)市場政策的全面落地，這種由點(diǎn)及面、由量及價的市場修復(fù)，有望推動2025年房地產(chǎn)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)從規(guī)模筑底到價格筑底的實(shí)質(zhì)性跨越。