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??日前，住建部公布了一組數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬(wàn)套(間)，占年度計(jì)劃的66.2%。

??另外一組數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，保障性租賃住房已籌建數(shù)量約573萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)的66%。

??這兩組數(shù)據(jù)背后，隨著各類(lèi)企業(yè)積極布局保租房領(lǐng)域，保租房規(guī)模仍在加速擴(kuò)容。

??目前，行業(yè)已基本形成房企、市場(chǎng)化租賃企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、地方城投、央企、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等多主體并行的新局面。

??“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已完成目標(biāo)的66%。

??從各城市保租房籌集目標(biāo)來(lái)看，廣州、深圳、江蘇、上海等省市均超40萬(wàn)套，北京、重慶、杭州、西安等城市在20-40萬(wàn)套之間，無(wú)錫、珠海、沈陽(yáng)等城市不足10萬(wàn)套。

??各城市籌集進(jìn)度也在不斷加快，截止上半年，上海、珠海目標(biāo)完成率超80%，截止2023年底，廣州、北京、杭州等目標(biāo)完成率60%-70%。

??實(shí)際入市供應(yīng)上，核心城市中上海、深圳表現(xiàn)最好，累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模均超10萬(wàn)套，領(lǐng)先其余城市。其次為杭州、北京，入市規(guī)模3-5萬(wàn)套。中西部城市武漢、成都，保租房起步相對(duì)較晚，整體進(jìn)度相對(duì)滯后，但結(jié)合城市當(dāng)下籌集表現(xiàn)，未來(lái)短期內(nèi)供應(yīng)量或?qū)⒎渡蠞q。 

??以上海、深圳兩個(gè)入市供應(yīng)絕對(duì)量最大的城市為例，分析保租房和市場(chǎng)化房源的歷年走勢(shì)及增速變化，可以發(fā)現(xiàn)保租房入市規(guī)模已直逼市場(chǎng)化房源。

??具體來(lái)看，從2021年開(kāi)始，上海市場(chǎng)化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長(zhǎng)率約12.2%，而保租房復(fù)合增長(zhǎng)率已達(dá)78.9%，同樣在深圳，市場(chǎng)化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長(zhǎng)率約6.3%，保租房卻達(dá)43.0%。

??這個(gè)數(shù)據(jù)側(cè)面反映了在當(dāng)前頂層調(diào)控邏輯轉(zhuǎn)變之下，保租房已成為租賃行業(yè)的發(fā)展主體。

??在地方國(guó)企深度下場(chǎng)參與推動(dòng)下，行業(yè)規(guī)模成效立竿見(jiàn)影，截止今年8月份，上海、深圳兩個(gè)城市的保租房市占率均接近一半，相對(duì)2021年提升了近20-30個(gè)百分點(diǎn)。

??企業(yè)正通過(guò)新增土地投資和新開(kāi)項(xiàng)目等形式加速布局保租房。

??2024年1-9月，典型22城共計(jì)成交98宗涉租用地，合計(jì)總用地面積為301.84萬(wàn)方。其中，純租賃住房用地12宗，用地面積47.71萬(wàn)方，占比約15.8%，這些地主要位于寧波、蘇州、上海、南京、天津及福州等城市，且寧波成交用地面積19.33萬(wàn)方最高，其次為蘇州15.60萬(wàn)方。拿地主體方面，12宗純租賃用地以地方國(guó)企平臺(tái)公司為主，其次是產(chǎn)投公司。

??除純租賃用地以外，配建租賃住房用地76宗，用地面積為254.13萬(wàn)方，占比約84.2%。

??跟去年同期相比，在保障性租賃住房籌集方式由改建主導(dǎo)的當(dāng)下，土地投資市場(chǎng)中用地面積同比僅下滑約3成，說(shuō)明部分企業(yè)對(duì)新建物業(yè)的投資仍保持一定熱情，尤其是以國(guó)企平臺(tái)公司及產(chǎn)投公司為主。

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租不完全統(tǒng)計(jì)，2024年第三季度，22個(gè)重點(diǎn)城市共有44個(gè)保租房新項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)，總計(jì)提供了超1.6萬(wàn)套（間）房源，其中新建項(xiàng)目36個(gè)，涉及房源規(guī)模約1.4萬(wàn)套，存量改建類(lèi)項(xiàng)目8個(gè)，涉及房源規(guī)模約0.2萬(wàn)套，這些項(xiàng)目在區(qū)域分布上，仍主要位于一線城市上海、深圳和核心高能級(jí)二線城市杭州等。

??運(yùn)營(yíng)主體表現(xiàn)來(lái)看，深圳大鵬人才安居、長(zhǎng)沙城發(fā)星家、廣州南沙人才樂(lè)居等地方國(guó)企平臺(tái)公司加速進(jìn)行屬地化布局。而房企類(lèi)如保利、萬(wàn)科、招商、龍湖等持續(xù)加大全國(guó)各地的保租房深耕布局，并不斷擴(kuò)展自身參與模式。

??房企參與模式多以政企合作模式為主，以龍湖為例，經(jīng)發(fā)龍湖·冠寓武漢德銳大廈店拿地企業(yè)為武漢江夏經(jīng)發(fā)投集團(tuán)，龍湖龍智造旗下龍智精工提供建造服務(wù)，龍湖冠寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，這類(lèi)模式能夠發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，由有政策和資源優(yōu)勢(shì)的國(guó)企平臺(tái)負(fù)責(zé)籌集，具備成熟經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)化企業(yè)進(jìn)行代建和服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)保租房項(xiàng)目的快速落地。

??值得注意的是，企業(yè)除通過(guò)新增土地投資和新開(kāi)項(xiàng)目等形式加速布局保租房以外，仍在持續(xù)進(jìn)行品牌深化建設(shè)，尤其是以地方型國(guó)企或地方型民企為主。

??“十四五”期間，保障性租賃住房作為新增住房供應(yīng)的主力，涉及規(guī)模龐大，參與主體眾多，當(dāng)前多數(shù)企業(yè)均結(jié)合自身實(shí)際情況，先制定相應(yīng)策略，再入局到該賽道中來(lái)，其參與方式或通過(guò)新建開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、或通過(guò)存量收購(gòu)改造、或進(jìn)行純輕資產(chǎn)服務(wù)輸出，但不論方式如何，在當(dāng)前保租房持續(xù)加大供應(yīng)的浪潮之下，企業(yè)均在以自己的節(jié)奏順應(yīng)市場(chǎng)、加碼發(fā)展。

??我們認(rèn)為，隨著保租房的上層利好指導(dǎo)不斷以及“十四五”籌集目標(biāo)逐漸進(jìn)入尾聲，預(yù)計(jì)后續(xù)短期實(shí)際入市量或進(jìn)入爆發(fā)階段，而地方國(guó)企或平臺(tái)公司在政策和資源優(yōu)勢(shì)的加持下，還將進(jìn)一步深度參與保租房發(fā)展，且自主性將更強(qiáng)。