其它類別 2025-07-29 09:18:32 來源:上海市規(guī)劃和自然資源局
- 城市:上海
- 頒發(fā)時間:2025-07-25
- 發(fā)文字號:滬規(guī)劃資源更〔2025〕281號
- 發(fā)文機構(gòu):上海市規(guī)劃和自然資源局
- 實施日期:2025-07-25
- 效力級別:地方規(guī)范性文件
- 類別:其他相關(guān)
關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(2025版)》的通知
滬規(guī)劃資源更〔2025〕281號
各區(qū)(管委會)規(guī)劃資源部門:
??現(xiàn)將《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(2025版)》予以印發(fā),請按照執(zhí)行。
上海市規(guī)劃和自然資源局
2025年7月24日
關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(2025版)
??堅持總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)和五個統(tǒng)籌,深化建立可持續(xù)城市更新模式和政策法規(guī),持續(xù)推進城市更新行動,結(jié)合實踐需求,制定本實施意見。
??一、貫通城市更新全流程
??(一)構(gòu)建全周期城市更新模式
??突出規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌,充分發(fā)揮市場主體作用,通過統(tǒng)籌謀劃、項目計劃、規(guī)劃制定、實施建設(shè)、運營管理五個階段構(gòu)建全周期城市更新模式。統(tǒng)籌謀劃階段明確“十五五”城市更新規(guī)劃資源工作部署。項目計劃階段構(gòu)建城市更新綜合實施機制。規(guī)劃制定階段編制城市更新單元規(guī)劃、更新項目實施方案,完善控詳規(guī)劃。實施建設(shè)階段開展資源配置,辦理規(guī)劃許可、竣工驗收、確權(quán)登記。運營管理階段實施全生命周期管理。
??(二)謀劃“十五五”工作部署
??發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用,銜接城市更新專項規(guī)劃、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃,結(jié)合總規(guī)實施評估及近期實施規(guī)劃,統(tǒng)籌謀劃城市更新規(guī)劃資源“十五五”工作目標、重點領(lǐng)域與重點任務(wù)。
??(三)明確年度城市更新規(guī)劃資源行動任務(wù)
??根據(jù)“十五五”工作要求,市規(guī)劃資源部門制定全市城市更新年度規(guī)劃資源行動方案。區(qū)規(guī)劃資源部門結(jié)合規(guī)劃體檢,形成年度城市更新規(guī)劃實施報告,明確年度工作計劃,包括城市更新單元的規(guī)劃目標、空間范圍和必要的規(guī)劃條件,報經(jīng)區(qū)政府審核后,由市規(guī)劃資源部門認定。
??(四)完善城市更新綜合實施機制
??區(qū)政府牽頭組建由區(qū)規(guī)劃資源局等政府部門、更新意向主體、屬地政府、原物業(yè)權(quán)利人代表以及“三師”技術(shù)團隊等組成的城市更新綜合統(tǒng)籌平臺,建立多方參與協(xié)商機制,統(tǒng)籌推進城市更新單元規(guī)劃與實施。
??城市更新綜合統(tǒng)籌平臺可根據(jù)需要設(shè)立城市更新綜合統(tǒng)籌主體,負責統(tǒng)籌城市更新單元內(nèi)多主體更新項目。城市更新綜合統(tǒng)籌主體通過遴選、協(xié)商、聯(lián)合、指定等方式確定,其權(quán)利和義務(wù)應(yīng)予以明確并得到保障。
??(五)編制城市更新單元規(guī)劃
??根據(jù)城市發(fā)展和規(guī)劃需要,在城市重要發(fā)展地區(qū)和更新意愿突出地區(qū)劃定城市更新單元。城市更新單元應(yīng)以資源統(tǒng)籌和行動統(tǒng)籌為手段,推進地區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升。鼓勵并推動各類城市更新創(chuàng)新政策在更新單元內(nèi)先行先試。
??城市更新單元規(guī)劃是范圍內(nèi)更新項目實施方案和相應(yīng)控詳規(guī)劃編制的依據(jù)。規(guī)劃應(yīng)摸清底數(shù)、確定目標、制定藍圖、明確策略,形成綜合價值評估、更新項目實施計劃等內(nèi)容,并為更新項目實施落地充分預留相關(guān)指標和空間布局彈性。
??區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)充分發(fā)揮“三師”聯(lián)創(chuàng)機制作用,組織編制城市更新單元規(guī)劃。編制過程中應(yīng)充分開展各方意見征詢,包括公示、部門意見征詢、專家審議等。城市更新單元規(guī)劃成果報經(jīng)區(qū)政府、市規(guī)劃資源部門同意后,由市規(guī)劃資源部門以城鄉(xiāng)規(guī)劃審批專用章代市政府批復。重點地區(qū)的城市更新單元規(guī)劃上報市政府審批。
??(六)編制更新項目實施方案
??城市更新項目應(yīng)編制更新項目實施方案,包括規(guī)劃指標、建筑設(shè)計方案、資源配置方式、全生命周期管理清單等內(nèi)容。
??更新項目實施方案由城市更新綜合統(tǒng)籌主體或項目實施主體組織編制,報經(jīng)區(qū)政府認定,如涉及已批控詳規(guī)劃優(yōu)化的,區(qū)政府應(yīng)在認定前就相關(guān)內(nèi)容征詢市規(guī)劃資源部門意見。
??通過收儲、收回再供應(yīng)的更新項目,以及非營利性公益設(shè)施更新項目可免于更新項目實施方案的編制。城市更新單元內(nèi)的首發(fā)更新項目,其實施方案可與城市更新單元規(guī)劃同步編制。
??(七)簡化更新項目控詳規(guī)劃程序
??市、區(qū)規(guī)劃資源部門,可結(jié)合城市更新單元規(guī)劃及更新項目實施方案編制,同步開展控詳規(guī)劃優(yōu)化。已批城市更新單元規(guī)劃內(nèi)的首發(fā)更新項目,可免于控詳規(guī)劃任務(wù)書編制。控詳規(guī)劃成果應(yīng)納入統(tǒng)一信息平臺,作為后續(xù)建設(shè)項目審批管理依據(jù)。
??(八)實施差別化土地資源配置
??按照批準的控詳規(guī)劃,更新項目采取差別化的土地供應(yīng)方式,包括收儲、收回再供應(yīng),存量補地價等方式。更新項目已納入舊區(qū)改造范圍或者涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)等,應(yīng)當通過收儲、收回再供應(yīng)方式實施城市更新。
??通過收儲、收回再供應(yīng)方式辦理用地手續(xù)的,依法可采用出讓、租賃、作價出資(入股)以及劃撥等方式供應(yīng)土地,涉及“兩舊一村”改造以及風貌保護等情形的,經(jīng)市人民政府同意,可采用協(xié)議出讓方式供地。
??通過存量補地價方式辦理用地手續(xù)的,應(yīng)當具備獨立開發(fā)條件,權(quán)屬清晰,并可以根據(jù)土地利用情況和相關(guān)政策要求,在相應(yīng)用途的法定最高出讓年限范圍內(nèi)重新設(shè)定土地使用期限,由實施主體辦理存量補地價;通過協(xié)議等方式引入市場主體的,應(yīng)當在用地手續(xù)辦理前完成相應(yīng)手續(xù)辦理。
??物業(yè)權(quán)利人利用自有土地實施城市更新的,對于規(guī)劃保留地塊,在原用地范圍內(nèi),按照原用途對建筑物進行改建、拆除重建并不超過原登記合法建筑面積的,無需辦理用地手續(xù),直接辦理建設(shè)相關(guān)手續(xù)。
??(九)優(yōu)化規(guī)劃許可流程
??對于主體明確,更新項目實施方案達到建設(shè)工程設(shè)計方案深度的項目,控詳規(guī)劃公示時,可同步公示符合建設(shè)工程設(shè)計方案公示要求的相關(guān)圖紙,并予以說明。控詳規(guī)劃公示結(jié)束后,如設(shè)計方案不作調(diào)整的,可不再進行建設(shè)工程設(shè)計方案公示。
??建設(shè)工程設(shè)計方案和建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段,責任建筑師可協(xié)助主管部門開展技術(shù)審查,出具技術(shù)審查意見。經(jīng)告知承諾,設(shè)計方案、施工圖成果符合法律法規(guī)或通過相關(guān)論證的,規(guī)劃資源部門可憑責任建筑師簽字的技術(shù)審查意見,免于設(shè)計成果的技術(shù)審查。充分預留建設(shè)工程設(shè)計方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證彈性。
??加強老舊房屋拆除管理,不隨意拆除具有保護價值的老建筑、古民居。涉及風貌建筑的保護性卸解,在建設(shè)工程設(shè)計方案已批復,并明確具體保護更新方式和構(gòu)件要素保護保留要求基礎(chǔ)上,經(jīng)綜合性研判,可先行向房屋管理部門申請相關(guān)工程備案手續(xù)。
??(十)優(yōu)化更新項目竣工驗收
??竣工規(guī)劃資源驗收階段,規(guī)劃資源部門可憑責任建筑師簽字的竣工文件,開展規(guī)劃資源驗收工作。責任建筑師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容,審核工程施工質(zhì)量及歷史建筑保護情況,確保設(shè)計實施品質(zhì)。
??(十一)創(chuàng)新融合空間、數(shù)字空間確權(quán)登記和流轉(zhuǎn)方式
??市場主體與物業(yè)權(quán)利人簽訂不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的相關(guān)協(xié)議后,可作為實施主體辦理用地、建設(shè)許可手續(xù),在物業(yè)權(quán)利人注銷不動產(chǎn)登記后,實施主體申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。積極探索落實數(shù)字、三維、孿生空間確權(quán)登記和運轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)機制模式,彰顯孿生空間價值屬性。
??(十二)實施更新項目全生命周期管理
??更新項目納入建設(shè)用地使用權(quán)合同或劃撥決定書的產(chǎn)業(yè)投資、功能實現(xiàn)、運營管理、物業(yè)持有、節(jié)能環(huán)保以及公共要素建設(shè)、運營等土地全生命周期管理要求,按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”原則實施共同監(jiān)管,線上線下聯(lián)動,納入上海一張圖全息數(shù)字時空平臺,開展實施成效監(jiān)測和評估,實現(xiàn)全生命周期閉環(huán)管理。
??二、完善城市更新機制與政策
??(十三)健全“三師”聯(lián)創(chuàng)機制
??堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標準管理,強化“三師”聯(lián)創(chuàng)制度保障。通過前瞻性謀劃、專業(yè)性策劃、合理性評估、協(xié)助式審查、陪伴式服務(wù),持續(xù)參與更新項目的實施、跟蹤和評估,發(fā)揮城市更新全流程統(tǒng)籌支撐作用。根據(jù)更新單元特點,“三師”聯(lián)創(chuàng)團隊除責任規(guī)劃師、責任建筑師和責任評估師以外,還可匯聚交通、景觀、產(chǎn)業(yè)、歷史文化風貌保護等其他領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)力量。
??以責任規(guī)劃師整合空間政策資源、銜接建設(shè)實施、保障城市功能和空間品質(zhì)的提升,在“三師”聯(lián)創(chuàng)方案研究、城市更新單元規(guī)劃編制等環(huán)節(jié)發(fā)揮主導作用。
??以責任建筑師發(fā)揮在方案設(shè)計、實施把控等方面的專業(yè)優(yōu)勢,整合各項專業(yè)設(shè)計,破解建設(shè)領(lǐng)域規(guī)范標準與城市更新需要不適配的問題,提升城市更新設(shè)計建設(shè)品質(zhì)。
??以責任評估師綜合資源、資產(chǎn)、資信、資金等要素,評估土地利用績效,以及更新項目產(chǎn)權(quán)歸集、數(shù)字空間期權(quán)評估、建設(shè)、運營各階段的土地與建筑等使用狀況、資產(chǎn)價值,綜合平衡政府、市場和個人的利益訴求,深化投資測算和經(jīng)濟分析,協(xié)助政府和實施主體研判更新項目可行性。
??(十四)創(chuàng)新土地資源配置機制
??探索建立四資貫通的綜合收益平衡機制。根據(jù)規(guī)劃與項目建筑設(shè)計方案,優(yōu)化配置資源。運用 BIM等技術(shù)手段鎖定城市更新項目建筑設(shè)計方案,通過評估、作價出資(入股)、組合供應(yīng)、確權(quán)注記等方式,貫通資源、資信、資產(chǎn)、資金,實現(xiàn)數(shù)字化、強資信、明期權(quán),減少城市更新項目的交易成本、時間成本、商務(wù)成本,構(gòu)建政府和市場“成本共擔、利益共享”的綜合成本收益平衡模式。
??實施土地儲備新機制。結(jié)合全市市屬、區(qū)屬等企事業(yè)單位土地房屋資源和市域部分重要戰(zhàn)略空間,集中盤活、儲備適當規(guī)模土地資源,市區(qū)聯(lián)動、以市為主,建立全市層面可以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌調(diào)配使用的土地資源池。經(jīng)市政府同意后,專門對口解決城市更新中涉及重點地區(qū)、重大戰(zhàn)略、歷史保護和重要民生工程等突出的更新瓶頸和難題,專池專用。
??(十五)完善空間規(guī)劃支持政策
??支持城市更新單元運用土地混合開發(fā)利用、用途依法合理轉(zhuǎn)換、規(guī)劃土地彈性管理等創(chuàng)新政策。對于城市更新單元內(nèi)“一江一河”沿岸等公共活動需求較大的地區(qū),可通過規(guī)劃評估、城市設(shè)計和景觀方案論證劃定開放空間,適用疊加綠化融合管理政策,其配套建筑用地占比不超過8%,綠化面積比率不低于50%。
??支持零星更新項目以提供公共要素為前提,按照規(guī)定,采取轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、按照比例增加經(jīng)營性物業(yè)建筑量、提高建筑高度等鼓勵措施。對于實現(xiàn)地區(qū)功能品質(zhì)提升有重大貢獻的零星更新項目,可以探索在區(qū)政府與實施主體協(xié)商土地、經(jīng)濟、招商、建設(shè)等其他條件的基礎(chǔ)上,合理確定規(guī)劃指標。
??(十六)完善土地資源配置支持政策
??允許通過擴大用地實施整體開發(fā)。更新項目周邊不具備獨立開發(fā)條件的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地,以及不適宜單獨開發(fā)的儲備土地,允許通過擴大用地的方式實施整體開發(fā)。
??支持多渠道降低土地成本。更新項目通過存量補地價方式實施,涉及補繳土地價款的,在市場評估中可以綜合考慮拆除重建項目的舊房屋拆除成本、土地通平費用等土地前期開發(fā)成本及新條件下無償提供產(chǎn)權(quán)移交的公共要素土地和建設(shè)成本。在符合法律規(guī)定的前提下,區(qū)政府集體決策時可以結(jié)合城市更新綜合價值評估報告,考慮相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、土地利用情況、公共要素貢獻等因素,綜合確定土地價款。
??支持分期支付土地價款。經(jīng)區(qū)政府決策,土地出讓價款可按有關(guān)規(guī)定在國家規(guī)定的繳清期限內(nèi)采取分期方式繳納。
??支持過渡期功能彈性轉(zhuǎn)換。在不影響遠期規(guī)劃功能實現(xiàn)、不影響相鄰關(guān)系且符合相關(guān)環(huán)保、消防、安全等標準的前提下,鼓勵利用存量房產(chǎn)等空間資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)和行業(yè),原則上允許以5年為限,享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。支持存量低效商務(wù)樓宇在一定時期內(nèi),以保持樓宇主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變?yōu)榍疤幔嫒萜渌麡I(yè)態(tài),具體兼容用途和年限可經(jīng)認定后實施。
??允許部分未竣工項目轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房。對已按照國有建設(shè)用地使用權(quán)合同或劃撥決定書實施開發(fā)建設(shè),但尚未竣工驗收的商辦類建設(shè)項目,在滿足規(guī)定條件下,經(jīng)市、區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合認定,可用于建設(shè)保障性租賃住房。
??(十七)完善適用于城市更新的技術(shù)標準
??針對老舊建筑,更新后日照時間、建筑間距、建筑退讓等,執(zhí)行現(xiàn)行標準確有困難的,在滿足安全與不減損相鄰地塊權(quán)益前提下,經(jīng)專家評審后,可按照改造后不低于現(xiàn)狀進行審批。
??針對城市更新單元,如涉及消防、節(jié)能、抗震、綠化、交通等法規(guī)規(guī)范標準不適配或與歷史文化風貌保護要求不一致的,由“三師”聯(lián)創(chuàng)團隊進行專題論證,形成專項技術(shù)論證報告,并納入城市更新單元規(guī)劃法定成果。
??針對單元內(nèi)更新項目,如專項技術(shù)論證報告無法覆蓋的,可提出綜合解決方案,經(jīng)城市更新綜合統(tǒng)籌平臺組織責任建筑師進行技術(shù)論證和專家評審后,由規(guī)劃資源部門會同相關(guān)主管部門對綜合解決方案進行認定,作為方案審批依據(jù)。
??(十八)加強綜合政策支持
??支持國企間采用靈活的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式,實施聯(lián)合更新和委托更新。靈活運用多種方式促進權(quán)益歸集和協(xié)商一致。加大財政支持力度,鼓勵金融機構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品創(chuàng)新,探索與城市更新可持續(xù)發(fā)展模式相適應(yīng)的稅收配套政策。
??(十九)提升城市更新數(shù)字化水平
??結(jié)合上海量子城市空間智能創(chuàng)新建設(shè)要求,建立城市更新數(shù)字化檔案,發(fā)揮時空智能基座和基座大模型能力,打造城市更新智能應(yīng)用場景,支撐“三師”聯(lián)創(chuàng)、助力“四資”貫通、跟蹤實施成效,強化對城市更新全生命周期的數(shù)字化支撐。
??三、施行
??(二十)施行
??本實施意見自印發(fā)之日起施行。此前政策規(guī)定與本實施意見不一致的,以本實施意見為準。
??附件:1.名詞解釋
??2.城市更新全周期流程圖
??3.相關(guān)城市更新政策文件索引
??附件1
名詞解釋
??城市更新單元:建立可持續(xù)更新模式的重要載體,是落實國土空間規(guī)劃要求,滿足區(qū)域更新需求,實現(xiàn)片區(qū)策劃、空間統(tǒng)籌和任務(wù)統(tǒng)籌的空間單元。
??零星更新項目:基于物業(yè)權(quán)利人的意愿,由物業(yè)權(quán)利人等各類市場主體,根據(jù)規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定,對物業(yè)權(quán)利人自有的土地房屋實施城市更新建設(shè)的項目。
??城市更新綜合統(tǒng)籌平臺:由政府部門、市場主體和專業(yè)技術(shù)力量等組成的議事協(xié)調(diào)平臺,統(tǒng)籌推動城市更新單元的規(guī)劃、建設(shè)、實施等更新行動。
??城市更新綜合統(tǒng)籌主體:城市更新綜合統(tǒng)籌主體可由城市更新綜合統(tǒng)籌平臺按需設(shè)立,負責統(tǒng)籌城市更新單元內(nèi)多主體更新項目,可包括推動更新意愿達成,整合市場資源,參與更新單元規(guī)劃編制,協(xié)調(diào)更新項目實施方案,組織開展土地前期準備工作等職能。城市更新綜合統(tǒng)籌主體也可以是項目實施主體。
??項目實施主體:城市更新項目的建設(shè)單位,可以是物業(yè)權(quán)利人、物業(yè)權(quán)利人和市場主體的聯(lián)合體、物業(yè)權(quán)利人委托的市場主體、以協(xié)議方式取得房地產(chǎn)權(quán)益的市場主體等。
??年度更新規(guī)劃實施報告:年度更新規(guī)劃實施報告是各區(qū)開展城市更新行動的年度總體計劃,應(yīng)在每年年初組織編制。該報告應(yīng)充分銜接城市體檢評估等相關(guān)工作,內(nèi)容包括上一年度更新規(guī)劃實施評估,本年度城市更新工作安排,重點明確城市更新單元規(guī)劃目標、空間范圍和必要的規(guī)劃條件,即城市更新行動計劃的相關(guān)內(nèi)容。
附件3
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- 2025-07-28 09:44:03
- 2025-07-28 09:37:08
- 2025-07-28 09:25:12
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(2025版)》的通知
- 2最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》
- 3重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《重慶市提振消費若干措施》的通知
- 4住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于推進落實建設(shè)項目開工“一件事”的通知
- 5湖北省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快完善生育支持政策體系更加務(wù)實有效建設(shè)生育友好型社會的若干措施》的通知
- 6關(guān)于印發(fā)《青島市2025年消費品以舊換新居家適老化改造項目實施細則》的通知
- 7北京市人民政府關(guān)于印發(fā)《北京市深化改革提振消費專項行動方案》的通知
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- 9廣西提振消費專項行動實施方案
- 10市場監(jiān)管總局辦公廳關(guān)于進一步做好住宅老舊電梯更新有關(guān)工作的通知