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??南都物業(yè)在發(fā)布2024年報(bào)后，資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，股價(jià)出現(xiàn)下跌。4月22日收盤，物業(yè)管理行業(yè)首家A股上市企業(yè)南都物業(yè)報(bào)收10.29元/股，總市值報(bào)10.74億元，距離前一天股價(jià)下跌4.19%。

??4月18日，南都物業(yè)發(fā)布2024年年報(bào)，交出一份營(yíng)收凈利雙降的成績(jī)單。報(bào)告顯示，公司全年?duì)I業(yè)收入18.05億元，同比下降2.45%；歸屬母公司凈利潤(rùn)約0.22億元，同比暴跌88.21%；扣非凈利潤(rùn)約0.41億元，降幅亦達(dá)41.84%。

??這一數(shù)據(jù)不僅創(chuàng)下公司自2018年上市以來(lái)的最大凈利潤(rùn)跌幅，也折射出物管行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、資本市場(chǎng)波動(dòng)下的轉(zhuǎn)型陣痛。

??值得關(guān)注的是，南都物業(yè)凈利潤(rùn)的崩塌并非源于主營(yíng)業(yè)務(wù)失速，而是因其投資的安邦護(hù)衛(wèi)（603373.SH）股價(jià)下跌導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益虧損超0.53億元，直接吞噬利潤(rùn)超八成。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)研究員李峰指出，南都物業(yè)的案例暴露了物企過(guò)度依賴非經(jīng)常性損益的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)資本市場(chǎng)波動(dòng)加劇時(shí)，此類“副業(yè)”反成業(yè)績(jī)“黑天鵝”。

??盡管公司在長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)拓展與費(fèi)用控制上有所成效，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)隱患亦隨之浮現(xiàn)：江浙滬區(qū)域簽約面積占比高達(dá)85.58%，多元化增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)不足10%，區(qū)域集中度過(guò)高與創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力成為制約長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。

??營(yíng)收凈利雙降

??投資“踩雷”成業(yè)績(jī)最大拖累

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，南都物業(yè)2024年凈利潤(rùn)下滑88.21%至2190.53萬(wàn)元，創(chuàng)歷史最大跌幅。若剔除非經(jīng)常性損益影響，扣非凈利潤(rùn)同比降幅仍達(dá)41.84%，反映出核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)弱化。

??導(dǎo)致南都物業(yè)凈利潤(rùn)崩塌的核心因素在于投資失利。該公司持有的安邦護(hù)衛(wèi)403.23萬(wàn)股（占其IPO前總股本5%），因后者2024年股價(jià)累計(jì)下跌29.47%，公允價(jià)值變動(dòng)損益錄得-5306.45萬(wàn)元，同比減少54.74%，直接導(dǎo)致凈利潤(rùn)減少3979.84萬(wàn)元。

??對(duì)此，上海某券商分析師評(píng)論稱：“物業(yè)公司跨界投資本為尋求增長(zhǎng)點(diǎn)，但南都物業(yè)對(duì)單一標(biāo)的過(guò)度押注且缺乏風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，暴露出投資策略的激進(jìn)與風(fēng)控缺失。”

??從經(jīng)營(yíng)層面看，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)收入微降2.45%至18.05億元，主要系物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目撤場(chǎng)導(dǎo)致。年報(bào)顯示，2024年公司總簽約項(xiàng)目減少32個(gè)至690個(gè)，總簽約面積縮水258萬(wàn)平方米至8610.82萬(wàn)平方米。分業(yè)務(wù)看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入15.94億元（占比88.28%），同比下降1.86%；物業(yè)增值服務(wù)收入1.59億元（占比8.78%），降幅5.90%；資產(chǎn)管理服務(wù)更因長(zhǎng)租公寓退出導(dǎo)致毛利率驟降至-48.41%，虧損加劇。

??成本端壓力同樣顯著。盡管銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)下降15.27%，但營(yíng)業(yè)成本達(dá)15.34億元，僅微降1.33%，毛利率同比下滑0.96個(gè)百分點(diǎn)至15.04%。行業(yè)對(duì)比顯示，這一水平低于2024年百?gòu)?qiáng)物企平均毛利率（約18%），凸顯成本管控效能不足。

??長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)85%營(yíng)收埋隱患

??社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力難破局

??年報(bào)顯示，南都物業(yè)在2024年全年新簽項(xiàng)目100個(gè)，新簽約面積1040.47萬(wàn)平方米，其中江浙滬區(qū)域面積占比高達(dá)92.51%，較上年提升1.43個(gè)百分點(diǎn)。截至報(bào)告期末，公司總簽約項(xiàng)目690個(gè)，總簽約面積8610.82萬(wàn)平方米，其中江浙滬區(qū)域面積占比85.58%，較上年度略有提升。

??南都物業(yè)的區(qū)域戰(zhàn)略呈現(xiàn)出“收縮性聚焦”特征。雖在重慶、湖北等非長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，但整體貢獻(xiàn)微弱，難以撼動(dòng)區(qū)域失衡格局。

??中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院區(qū)域規(guī)劃研究所副所長(zhǎng)陳明分析稱，過(guò)度依賴單一區(qū)域雖可短期內(nèi)鞏固市場(chǎng)份額，但易受地方經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政策調(diào)整沖擊。尤其是長(zhǎng)三角物管競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化，價(jià)格戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間。

??面對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的增長(zhǎng)瓶頸，南都物業(yè)近年力推多元化增值服務(wù)，包括社區(qū)電商“悅市集”、企業(yè)服務(wù)“樂(lè)勤企服”等。然而，2024年物業(yè)增值服務(wù)收入僅1.59億元，同比下滑5.90%，占總營(yíng)收比重不足9%；資產(chǎn)管理服務(wù)更因長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)收縮，收入下降17.98%至2690萬(wàn)元，且毛利率深陷虧損泥潭。

??值得注意的是，南都物業(yè)試圖通過(guò)科技賦能破局，如增資商用清潔機(jī)器人企業(yè)杭州云象，但其2024年研發(fā)費(fèi)用反降14.42%至297萬(wàn)元，研發(fā)人員僅9人（占總員工0.1%），創(chuàng)新投入力度與其戰(zhàn)略雄心明顯不匹配。

??機(jī)構(gòu)指出：“物企增值服務(wù)普遍面臨規(guī)模化難題，南都物業(yè)的嘗試尚未形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。若不能打通供應(yīng)鏈、提升用戶粘性，所謂‘生態(tài)協(xié)同’恐流于概念。”

??不可否認(rèn)，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入存量博弈階段，物企需要從“規(guī)模依賴”轉(zhuǎn)向“能力驅(qū)動(dòng)”。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，“南都物業(yè)在科技投入、增值服務(wù)、跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)三大關(guān)鍵能力的建設(shè)上明顯滯后，這可能在未來(lái)3年～5年形成戰(zhàn)略斷層。”

??南都物業(yè)的2024年年報(bào)，既揭示了資本市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)物企業(yè)績(jī)的致命沖擊，也暴露出區(qū)域過(guò)度集中與創(chuàng)新乏力的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)行業(yè)洗牌加速，物企亟需在穩(wěn)健投資、區(qū)域均衡布局、科技賦能間找到平衡點(diǎn)。

??未來(lái)，南都物業(yè)能否憑借“住宅+商寫+城市服務(wù)”的全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，仍需觀察其能否兌現(xiàn)兩項(xiàng)關(guān)鍵承諾：一是嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，避免“炒股”拖累主業(yè)；二是打破區(qū)域依賴，真正激活增值服務(wù)的盈利潛能。

??正如年報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提示所言——“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇與成本上升的雙重壓力下，唯有持續(xù)創(chuàng)新與精細(xì)運(yùn)營(yíng)方能突圍”。