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??“當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)已出現(xiàn)積極變化，2025年市場(chǎng)情況大概率不會(huì)比2024年更差，不過具體發(fā)展態(tài)勢(shì)，還需重點(diǎn)關(guān)注前3至4個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)。”恒隆地產(chǎn)高管在2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

??1月25日，作為高端商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商的恒隆地產(chǎn)（0101.HK，簡(jiǎn)稱“恒隆”）公布了2024年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在失業(yè)率上升、消費(fèi)能力有所下滑的大環(huán)境下，恒隆第四代掌門陳文博交出的這份成績(jī)單，表現(xiàn)較為平淡。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年恒隆地產(chǎn)總收入達(dá)到112.42億港元，相較去年增長(zhǎng)9%。但深入分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一增長(zhǎng)主要源于物業(yè)銷售收入15.38億港元（2023年無物業(yè)銷售收入）。在核心業(yè)務(wù)——物業(yè)租賃業(yè)務(wù)板塊，受內(nèi)地及香港零售和辦公樓市行情低迷的影響，2024年收入下降6%，降至95.15億港元。從整體營(yíng)業(yè)溢利來看，2024年恒隆整體營(yíng)業(yè)溢利下跌13%，為64.55億港元，其中物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)溢利下降9%，為67.63億港元。

??恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博表示，期望公司在2025年業(yè)績(jī)能夠?qū)崿F(xiàn)微幅增長(zhǎng)。

??回顧2024年，無疑是充滿挑戰(zhàn)的一年。這一年是陳文博執(zhí)掌恒隆的第一年，不管是對(duì)陳文博個(gè)人，還是恒隆這家企業(yè)而言，都遭遇了諸多不小的挑戰(zhàn)。

??財(cái)務(wù)表現(xiàn)平平

??根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2024 年報(bào)告期內(nèi)，恒隆集團(tuán)總收入約達(dá) 117.6 億港元，同比實(shí)現(xiàn) 8% 的增長(zhǎng)幅度。然而，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)下滑，約為 23.27 億港元，同比減少 21%。恒隆地產(chǎn)的情況與之類似，總收入約 112.42 億港元，同比增長(zhǎng) 9%，但股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為 30.95 億港元，同比下降 25%。從整體營(yíng)業(yè)溢利來看，恒隆地產(chǎn)在 2024 年為 64.55 億港元，與上一年度相比，下跌幅度達(dá)到 13%。

??恒隆方面表示，2024 年受內(nèi)地及香港市場(chǎng)環(huán)境的雙重影響，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本租賃純利分別為 25.31 億港元及 34.22 億港元，同比下降 14% 及 18%。在物業(yè)租賃這一重要業(yè)務(wù)板塊，恒隆集團(tuán)物業(yè)租賃總收入約 100.33 億港元，同比減少 6%。其中，內(nèi)地物業(yè)租賃收入約 68.51 億港元，同比減少 5%；香港物業(yè)租賃收入約 31.82 億港元，同比減少 9%。

??內(nèi)地物業(yè)整體租賃收入在 2024 年為 64.66 億港元，同比下跌 5%。在商場(chǎng)領(lǐng)域，受奢侈品市場(chǎng)消費(fèi)者信心減弱以及部分城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手激烈價(jià)格促銷等因素的影響，高端商場(chǎng)租戶銷售額出現(xiàn)明顯下降。整體租賃收入按人民幣計(jì)值下跌 3% 至 48.05 億元，租戶銷售額更是大幅下跌 14%。其中，高端商場(chǎng)組合收入下跌 4% ，上海恒隆廣場(chǎng)收入同比下跌 6%，租戶銷售額跌幅高達(dá) 22%；上海港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%。

??租賃收入減少無疑是基本純利下降的主要原因，但利息支出的增加也對(duì)基本純利產(chǎn)生了重大影響。2024 財(cái)年報(bào)告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步攀升，利息支出凈額達(dá)到歷史性的高位，高達(dá) 8.84 億港元（2023 年同期為 6.21 億港元）。財(cái)務(wù)費(fèi)用的提升主要源于兩個(gè)方面：一是貸款總額的顯著提升，截至 2024 年 12 月 31 日，恒隆地產(chǎn)的借貸總額為 573.76 億港元，而 2023 年同期僅為 507.04 億港元；二是利率的上升，盡管平均借貸利率維持在 4.3%，與 2023 年同期持平，但整體債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大使得利息支出大幅增加。

??為緩解利息支出不斷增加帶來的財(cái)務(wù)成本壓力，恒隆正式公布了 “重整策略”，主要包括擴(kuò)大港幣及人民幣融資、采取以股代息安排以及重整派息以保留現(xiàn)金。2025 年 1 月 21 日，恒隆地產(chǎn)宣布與逾 10 家國(guó)際、中資及本地銀行簽訂 100 億港元五年期銀團(tuán)貸款協(xié)議。該筆銀團(tuán)貸款的所得款項(xiàng)將用于為公司的部分債務(wù)再融資計(jì)劃，并提供額外營(yíng)運(yùn)資金，以支持公司業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

??租賃收入下滑

??報(bào)告期內(nèi)，恒隆內(nèi)地組合的租賃收入與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均出現(xiàn)了不同程度的下滑，跌幅分別為 4% 和 6%。恒隆管理層給出的原因是，內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)的低迷不振以及境外旅游熱潮的興起，對(duì)商場(chǎng)收入形成了明顯的沖擊。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地高端商場(chǎng)中，僅無錫恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)的收入同比增長(zhǎng)2%和8%。上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)的收入分別同比減少6%和3%；租戶銷售額分別下跌22%和12%。沈陽市府恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)的收入和租戶銷售額均錄得同比兩位數(shù)減少。

??對(duì)于上海恒隆廣場(chǎng)業(yè)績(jī)下滑情況，集團(tuán)行政總裁盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，客人到店消費(fèi)的次數(shù)無減小，甚至有增多，但每一次購(gòu)買的金額下跌了15%-16%。顯然由于消費(fèi)力稍遜的顧客對(duì)高端消費(fèi)更為謹(jǐn)慎，并在海外尋找更為優(yōu)惠的商品。

??2024 年，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)租合收入呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，其中高端商場(chǎng)租合收入下滑 4%。從區(qū)域表現(xiàn)來看，內(nèi)地高端商場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢(shì)。無錫恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)了 2% 和 8% 的收入同比增長(zhǎng)。而上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)的收入分別同比減少 6% 和 3%，租戶銷售額更是大幅下跌 22% 和 12%。沈陽市府恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)的收入及租戶銷售額，均出現(xiàn)了同比兩位數(shù)的下滑。

??針對(duì)上海恒隆廣場(chǎng)業(yè)績(jī)下滑的情況，集團(tuán)行政總裁盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，盡管消費(fèi)者到店頻次有所增加，但平均客單價(jià)卻下降了 15%~16%。這一現(xiàn)象背后，反映出消費(fèi)力相對(duì)較弱的群體在高端消費(fèi)面前愈發(fā)謹(jǐn)慎，同時(shí)海外市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分消費(fèi)者的目光。

??談及辦公樓業(yè)務(wù)，陳文博認(rèn)為，上海辦公樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與二線城市相比存在差距。在二線城市，甲級(jí)寫字樓資源相對(duì)稀缺，使得恒隆在這些地區(qū)的辦公樓業(yè)務(wù)更為穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少，這成為了恒隆在二線城市辦公樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??“我們期望公司在2025年能夠?qū)崿F(xiàn)微增長(zhǎng)，但這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)確實(shí)取決于市場(chǎng)狀況。住宅銷售情況因城市而異。預(yù)計(jì)今年下半年我們將開始銷售無錫的項(xiàng)目，無錫市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。”陳文博在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“展望2025年，市場(chǎng)普遍持一定的保守態(tài)度，需謹(jǐn)慎行事。若遇到極佳的投資機(jī)會(huì)，我們會(huì)留意。至于是否落實(shí)進(jìn)行投資，則需仔細(xì)考慮每個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)情況，并結(jié)合自身的規(guī)劃回報(bào)率進(jìn)行綜合判斷。我們將持續(xù)觀察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、繼續(xù)投資。”

??此外，陳文博強(qiáng)調(diào)，公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況非常穩(wěn)固。“在過去的一年里，我們按計(jì)劃進(jìn)行了整固，包括以股代息、調(diào)節(jié)股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團(tuán)貸款，足證銀行界對(duì)我們有信心，支持力度非常大，這些都使公司得以保持較為充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備。正是因?yàn)檫M(jìn)行了這樣的調(diào)整，我們對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況有信心。”陳文博說。