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??9月以來(lái)，香港內(nèi)房股全線暴漲，截至9月8日，內(nèi)房股指數(shù)九月首周漲幅高達(dá)17.38%，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)等涉?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題房企低位至高位超過(guò)100%，境外投資者大舉做多問(wèn)題房企，標(biāo)志著行業(yè)極度悲觀預(yù)期正在結(jié)束。

??值得關(guān)注的是，問(wèn)題房企的股價(jià)表現(xiàn)，與債權(quán)債務(wù)的誠(chéng)信度息息相關(guān)，拒絕躺平的公司，獲得了更好的資本市場(chǎng)認(rèn)可。??

??誠(chéng)信暗線??

??9月4日，受周末“認(rèn)房不認(rèn)貸”消息刺激，香港內(nèi)房股大幅上漲，但A股市場(chǎng)高開(kāi)低走，相關(guān)地產(chǎn)公司漲幅有限。

??然而，以融創(chuàng)中國(guó)為代表，涉?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題的房企，自此開(kāi)始了暴力拉升之路。9月4日，融創(chuàng)中國(guó)上漲34.04%；9月5日，再度上漲25.4%；9月6日，融創(chuàng)漲幅升至68.35%，報(bào)收2.66港元，較三天前的收盤(pán)價(jià)0.94港元，漲幅高達(dá)182%。

??與融創(chuàng)中國(guó)相似，中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)近三日漲幅也超過(guò)100%。

??上坤地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、融信中國(guó)、龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)等涉?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題房企，漲幅均在20%以上。

??債券市場(chǎng)上，融創(chuàng)公司債券同步出現(xiàn)大漲，H1融創(chuàng)01漲幅高達(dá)200.47%，不過(guò)成交金額僅有133萬(wàn)元。

??但股債雙雙上漲表明，房地產(chǎn)政策環(huán)境的全面改善，已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了投資者信心。激進(jìn)的投資人，已愿意下注問(wèn)題房企困境反轉(zhuǎn)。

??9月7日，內(nèi)房股表現(xiàn)分化。部分涉?zhèn)鶆?wù)危機(jī)的內(nèi)房股繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，但一些上市房企則明顯掉隊(duì)。

??如果將坊間對(duì)問(wèn)題地產(chǎn)公司債權(quán)債務(wù)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)相聯(lián)系，很容易發(fā)現(xiàn)，那些在涉及債務(wù)問(wèn)題上，誠(chéng)信度較高的公司，獲得了更好的股價(jià)表現(xiàn)。而那些試圖躺平的公司，股價(jià)表現(xiàn)在情緒化跟隨上漲后，最終勢(shì)必回落。

??顯然，用真金白銀票的資本市場(chǎng)，愿意給予誠(chéng)信房企更高的股價(jià)預(yù)期，而那些在債權(quán)債務(wù)問(wèn)題上缺乏誠(chéng)信的問(wèn)題房企，最終將歸于沉寂。

??否極泰來(lái)??

??股債暴漲的市場(chǎng)表現(xiàn)，是房地產(chǎn)業(yè)走出至暗時(shí)刻的明確信號(hào)。

??今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)持續(xù)下行，資本市場(chǎng)上對(duì)地產(chǎn)股、地產(chǎn)債風(fēng)聲鶴唳，公司基本面一有風(fēng)吹草動(dòng)，往往引發(fā)投資者的非理性拋售。考慮到估值的周期擾動(dòng)，僅從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，結(jié)合港股在內(nèi)，目前地產(chǎn)股股價(jià)中位數(shù)，已處歷史最低價(jià)格區(qū)間。

??當(dāng)下隨著地產(chǎn)股與房企債券的聯(lián)動(dòng)上漲，投資的悲觀預(yù)期已經(jīng)扭轉(zhuǎn)。這其中，樓市政策環(huán)境全面向好功不可沒(méi)。事實(shí)上，近期樓市的重大利好，正以高密度的方式鋪開(kāi)。

??8月中旬，住建部、央行、金融管理總局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》；8月31日，央行發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，含金量十足，對(duì)減輕購(gòu)房人的還貸負(fù)擔(dān)具有積極影響；9月1日，上海等四個(gè)一線城市均全面放開(kāi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??顯而易見(jiàn)，這些政策顯著利好樓市，全面改善相關(guān)各方對(duì)樓市前景與相關(guān)房企的業(yè)績(jī)預(yù)期。??

??隱患仍在??

??值得注意的是，與問(wèn)題房企的暴漲相比，藍(lán)籌房企的表現(xiàn)，則中庸得多。

??以萬(wàn)科H股和萬(wàn)科A股為代表，藍(lán)籌房企只出現(xiàn)了小幅上漲。這意味著，投資者對(duì)行業(yè)的全面向好仍心存疑慮，在真金白銀的投票中，投資者最終選擇問(wèn)題公司的投機(jī)性炒作。

??進(jìn)一步而言，當(dāng)前的地產(chǎn)股投資，仍屬于消息面驅(qū)動(dòng)，后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)，仍取決于利好政策的持續(xù)性。

??地產(chǎn)股要真正實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，其中影響最大的因素，仍在于銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)，若銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)能進(jìn)一步回暖，地產(chǎn)股上漲將得到有效支撐，市場(chǎng)的下行通道將告終結(jié)，新的周期將會(huì)開(kāi)啟。如果銷(xiāo)售數(shù)據(jù)未能同步向好，那市場(chǎng)投資者仍會(huì)將地產(chǎn)股視為政策性投機(jī)，一旦上漲力量衰竭，二級(jí)市場(chǎng)投者仍會(huì)傾向于拋售手中籌碼。

??不過(guò)，就投資機(jī)會(huì)而言，即使經(jīng)過(guò)當(dāng)前的暴漲，地產(chǎn)股距離高點(diǎn)仍有相當(dāng)距離，短期內(nèi)仍能期待市場(chǎng)進(jìn)一步表現(xiàn)，投資者需要關(guān)注政策的延續(xù)性，以及外部環(huán)境的變量因素。