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??“下半年剛開始，就有規模房企美元債違約，這一次是千億房企世茂股份。

??近日，世茂股份公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。

??房企償債壓力再一次被推至風口浪尖。

??上半年已經結束了，對于房地產行業融資而言，卻經歷了一段艱難的時間。

??首先，房企融資規模一再下滑。CRIC數據顯示，2022年上半年100家典型房企融資規模為3837億元，同比下降53%。

??雪上加霜的是，房企到期債券規模卻與日俱增，7月達到年內高峰，約830億債券到期。

??下半年，一旦房企無法通過新發債或銷售回款回籠資金，到期債務壓頂，違約事件還將持續增加。”

??2021年是房企融資的分水嶺。

??在此之前，房企融資規模逐年攀升，2020年融資總量達到高峰，較2016年增長了56%。2021年，融資總量急轉直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負增長。

??到了2022年，融資規模下滑趨勢再擴大。

??CRIC數據顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

??2021年以來，房企的融資需求一定程度被壓抑，今年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3至5月房企融資規模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點時收窄25個百分點至下降36%。

??此外，房企發債開始轉向境內。

??從融資結構來看，2022上半年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到69%，相比2021年全年占比提高了20個百分點。其中境外債權融資占比只有17%，較2021年減少6個百分點。

??多數民營房企仍然面臨融資難、融資貴的問題。

??今年，房企債務違約事件頻頻發生，很大一方面的原因在于，當前企業新發型債券已經無法覆蓋到期舊債。

??CRIC數據顯示，2022年上半年企業發債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發債大幅下降77%至437億元。

??反觀房企到期債券規模不減反增。

??2022上半年房企債券到期規模為3417億元，同期發行規模只有2068億元，到期規模高出發行規模39%。

??發債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時刻。

??如果這一痛點得不到解決，下半年還將出現更多房企“暴雷”。

??值得注意的是，下半年房企債券到期規模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規模高達830億元，為歷月最高。

??傳統融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？

??綜合近期政策風向，以及房企發行情況，并購貸款和綠色融資或將為房企融資開辟新的路徑。

??先來看并購貸款。

??今年上半年，監管部門多次強調金融機構要穩妥有序開展并購貸款，行業并購政策邊際放松已成確定性趨勢。

??實際上今年收并購機會比較多，隨著房地產銷售迎來邊際回暖，6月房企收并購意愿已經有了上漲，重點監測房企共涉及49筆并購交易，已披露總交易對價約538.67億元。

??銀行并購貸款是當前房企并購資金的主要來源。

??據CRIC不完全統計，截至6月底典型房企年內累計獲取1960億元的并購貸款額度，且授信名單從國企央企向民企延伸。

??除了銀行并購貸款，已有7家房企完成并購債券的注冊。與銀行并購貸款不同，并購債券門檻比較高，

??從規模來看，7家房企共8筆并購債券合計注冊規模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項目收并購，占總注冊規模的22.18%。

??除此之外，并購基金以及并購主題信用債的發行也迎來了突破。據不完全統計，截至當前東方資產、長城資產、招商平安資產等3家AMC以及浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行、上海銀行等5家銀行計劃發行8只房地產并購信用債（含ABS），擬發行總規模490億元。

??再來看綠色融資。

??近期綠色融資在房企融資中比較高頻。據CRIC統計，2022年前5個月房企的綠色融資規模達到了209億元，是2021年全年綠色融資規模的一半，同時在總融資規模的占比也提升到了6.12%。

??房企綠色融資的規模在短期內有望繼續增加。

??自4月份以來，央行和銀保監會就屢次提出要對綠色低碳的經濟活動進行金融支持，上海、廣州也細化了扶持政策。未來那些流動性穩定的大中型房企或將在綠色資本市場受益。

??此外，政策支持的國內公募REITs及保障性租賃住房REITs的推進也值得房企關注。

??從降杠桿到穩杠桿，房地產企業融資經歷了艱難的轉折，當前融資政策以支持企業合理融資需求為基調，畢竟房企經營的“造血”能力亟需恢復，這是一個牽一發而動全身的行業。

??融資難、融資貴仍然是大部分房企面臨的難題，尤其是民營房企會更難。

??現實是，政策利好傳導至市場時間緩慢，政策的信號意義仍大于實際拉動作用，在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。

??如果房企還是無法通過發行新債或銷售回款回籠資金，面對接下來的償債高峰，“暴雷”事件還將持續。