公司鄧鑫妮 2020-12-16 10:15:31 來源：樂居財經
??九十年代，白錫洪從國企辭職，投身商海，這是他第一次觸到時代的脈搏。如今，站在物業(yè)藍海不斷外延的浪潮下，他又將如何？
??12月14日早間，時代鄰里（09928.HK）發(fā)布公告稱，將以2.97億元收購成都合達聯(lián)行科技有限公司（下稱“合達聯(lián)行科技”）49%股權。
??從公告獲悉，此次收購協(xié)議是由買方時代物業(yè)管理、賣方日照欽悅君宇企業(yè)咨詢合伙企業(yè)和日照宇奎惠祥商業(yè)管理合伙企業(yè)兩家公司，及共同投資者中山德能投資有限公司、目標公司成都合達聯(lián)行科技有限公司、項目公司成都合達聯(lián)行物業(yè)服務有限公司（下稱“合達聯(lián)行物業(yè)服務”）、擔保人和成都嘉瑞通樺企業(yè)管理合伙企業(yè)共同簽訂。
??一次14倍市盈率的收購
??時代物業(yè)管理收購合達聯(lián)行科技49%的股權，代價約為人民幣2.97億元。交割后，目標公司將成為時代鄰里的間接聯(lián)營公司，并將入賬列作時代鄰里的投資。
??值得注意的是，合達聯(lián)行科技截至2019年12月31日止年度除稅后49%的凈溢利約為人民幣2,079萬元，此次收購代價約為除稅后凈溢利的14倍(“市盈率”)。截至發(fā)稿，時代鄰里的市盈率約46.37倍。
??公開資料顯示，收購前，合達聯(lián)行科技由日照欽悅君宇企業(yè)咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持股63.49%、成都嘉瑞通樺企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股20%和日照宇奎惠祥商業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股16.51%。收購完成后，由時代鄰里持股49%，中山德能投資有限公司持股31%和成都嘉瑞通樺企業(yè)管理合伙企業(yè)持有20%。
??其中，中山德能投資有限公司成立于2020年9月，由2020年11月成立于香港的大南集團有限公司全資擁有。另一家持股公司，成都嘉瑞通樺企業(yè)管理合伙企業(yè)成立于2020年11月，股東為游江、寧波方洛峰企業(yè)管理合伙企業(yè)、曹莉、劉建明、趙夏影、賀增禮和成都道寧企業(yè)管理有限公司。
??值得注意的是，項目公司合達聯(lián)行物業(yè)服務為合達聯(lián)行科技全資子公司，而合達聯(lián)行科技的法定代表人是游江，董事長兼最終受益人為羅怡。通過股權穿透，羅怡共關聯(lián)56家企業(yè)，其中一家為成都置信實業(yè)（集團）有限公司（下稱“置信”）。羅怡擔任置信的董事，而置信的實控人為楊毫，持股99%。
??億級管理目標或將完成
??此次收購，關系到時代鄰里招股書中立下的flag，更關系到白錫洪一個億的目標。
??時代鄰里成立于1998年，經過21年的沉淀，于2019年年末一舉登陸港交所。上市的幕后推手，正是時代鄰里董事會主席白錫洪。他在房地產行業(yè)有超過25年的實戰(zhàn)經驗，于2018年8月正式加入時代鄰里。
??與其他從房產母公司拆分出來的物企一樣，時代鄰里的大部分管理面積來自母公司——時代中國（01233.HK）。直到籌備上市，才開始突擊第三方在管面積。
??截至2018年年底，時代鄰里承接來自第三方的管理面積，占總在管面積28.8%。而截至2019年12月31日，來自第三方的在管規(guī)模已經超過時代中國集團，占54.8%。
??從第三方汲取更多面積，是白錫洪一直努力的目標。但此時的他，還稍顯保守。招股書中，有這樣一段描述：2020年至2022年，公司預計收購4家或8家物管公司，標的在管面積超過5,000萬平方米。
??按照白錫洪的計劃，這個目標實現起來并不困難。
??但2020年的開局，便奠定了不尋常的基調。疫情的發(fā)生，讓物業(yè)行業(yè)第一次以如此特殊的形象出現在公眾面前。在物業(yè)行業(yè)大放異彩的情境下，白錫洪也嗅到一絲機遇，一改保守面貌。
??2019年年度業(yè)績會上，時代鄰里表示，2020年將保持去年109.4%的增長速度來拓展合約面積，按照規(guī)劃，2021年時代鄰里的管理規(guī)模要突破1億平方米。
??截至2019年12月31日，時代鄰里在管項目共229個，總合約建筑面積5,800萬平方米，總在管建筑面積4,650萬平方米。此時，無論從合約面積還是在管面積來看，距離1億的目標都有一定距離。
??雖然目標定在2021年，但白錫洪不準備放松。今年3月至5月，以雷霆之勢收購三家公司，其中兩家為專業(yè)物業(yè)公司。
??半年過去，時代鄰里的年中報再次給白錫洪帶來信心。截至2020年6月30日，時代鄰里總在管項目共309個（含6個市政環(huán)衛(wèi)項目及5個城市公共服務項目），總合約建筑面積約1.06億平方米，總在管建筑面積約7,900萬平方米。
??彼時，距離1億平方米的管理目標，只剩下2,100萬。距離目標完成的時間，還有富余。
??翻過上半年的坎坷，物業(yè)股在下半年迎來一次浪潮。白錫洪在年中業(yè)績發(fā)布會上就曾表示：“物業(yè)行業(yè)剛開始進入資本市場，未來具有規(guī)模、速度或跨行業(yè)的收并購將會是新常態(tài)。”
??但就在外界以為時代鄰里會提前完成收購目標的時候，它啞火了。
??秋去冬來，轉眼2020年進入倒數階段，時代鄰里新的收并購消息始終沒有傳出。
??直到12月14日，一家名叫合達聯(lián)行科技的第三方公司出現在時代鄰里的公告內，時代鄰里將收購其49%股權。白錫洪的目標恐怕不只是合達聯(lián)行科技，還有合達聯(lián)行科技百分百控股的合達聯(lián)行物業(yè)服務。
??據悉，合達聯(lián)行物業(yè)服務是一家位于成都的物業(yè)管理服務公司，有185個合約管理服務項目及155個在管服務項目，合約面積約2,670萬平方米，在管面積約1,852萬平方米。
??此次收購完成，時代鄰里距1億平方米的目標，將只剩下兩百多萬。若加上時代中國的面積輸送，億級目標或將達成。
廣州市時代鄰里置業(yè)管理有限公司彭州分公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91510182MACCLMKU7K 經營狀況：存續(xù) 注冊資本：0（萬元）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
