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??“我們對2025年的樓市預期可以更積極些。”興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委表示。

??今年以來，從中央到地方，推出了利好樓市的“政策組合拳”，頗為重磅，也使多地樓市出現(xiàn)積極變化，尤其是10月份以來，止跌回穩(wěn)初見成效，不少城市樓市“銀十”變“金十”，較高熱度一路延續(xù)至年末；多地售樓處人氣攀升，“日光盤”重現(xiàn)；房地產經紀人二手房的帶看量、成交量翻倍……

??數(shù)據(jù)顯示，10月份和11月份，全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比、環(huán)比正增長。預期也在改善，PMI調查顯示，11月份房地產業(yè)市場預期指數(shù)比10月份回升1.1個百分點。

??穩(wěn)住樓市，這也是一周內中央政治局會議與中央經濟工作會議先后發(fā)出的強烈信號，“指揮棒”揮動之際，房地產市場信心再次得到有效提振。

??“2024年，我們可以從市場中看到樓市止跌回穩(wěn)的一些早期端倪，樓市整體正在悄然新變。”

??魯政委認為，房地產政策基調從“房住不炒”轉向“止跌回穩(wěn)”，這是歷史性的轉變，意味著房地產行業(yè)進入到了一個新的階段。

??樓市“止跌回穩(wěn)”的早期端倪已現(xiàn)

??中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對于這一定調您怎么看？如何理解“穩(wěn)住”兩個字的意義？

??魯政委：我個人認為，穩(wěn)住樓市需要一個“KPI”，它要有幾個指標的考核：

??一是成交量。持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，此處“止跌”就包括成交量止跌，甚至成交量有明顯回升。

??二是價格。穩(wěn)住樓市既要穩(wěn)市場交易，也要穩(wěn)價格，在一系列利好政策刺激下，房地產市場交易趨于活躍，成交價格也要止跌回穩(wěn)。

??三是范圍。促進樓市止跌回穩(wěn)，是每個城市都止跌回穩(wěn)，還是不同城市不同區(qū)域止跌回穩(wěn)，這是口徑選擇。

??所以，我建議這個KPI聚焦人口流向，按照人口加權去計算樓市成交量和價格的變化，進而整體觀察中國樓市是不是在趨于“止跌回穩(wěn)”。

??中國房地產報：您怎么評判2024這一年來房地產行業(yè)的發(fā)展？

??魯政委：其實在2024年，我們已經可以能看到樓市止跌回穩(wěn)的一些早期端倪，整體房市的悄然新變。

??從2024年年初推動建立城市房地產融資協(xié)調機制以來，商業(yè)銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴控增量”、 促進房地產市場“止跌回穩(wěn)”的政策調整，以及打出“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應正在逐步顯現(xiàn)。

??從新房銷售來看，若以前一年（2023年）的商品房銷售面積作為本年度商品房銷售的計劃目標，今年完成進度已和去年相當且快于2022年。所謂量在價先，自9月底一線城市樓市政策調整以來，北京、上海、廣州、深圳新房銷售明顯好轉；從一線城市商品房價格來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比已在今年5月觸底，之后環(huán)比逐漸回升，其中上海新建商品房價格環(huán)比已無負值。

??總體來看，房地產政策基調從“房住不炒”轉向“止跌回穩(wěn)”，這是歷史性的轉變，意味著房地產行業(yè)進入到了一個新的階段。

??一線城市樓市或率先完成筑底

??中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??魯政委：整體來看，在一攬子政策作用下，房地產市場從銷售、拿地到融資等各環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了不同程度的變化，市場預期和購房者信心有所恢復。

??“白名單”以城市為主體、以項目為中心，區(qū)分房地產集團債務風險和項目風險，集中有限資源推動在建已售住宅項目交付。從協(xié)調機制項目貸后情況來看，項目納入?yún)f(xié)調機制之后，雖還未交付，但大大提振了居民信心，項目去化情況較納入?yún)f(xié)調機制前明顯好轉。

??舉個例子，興業(yè)銀行重慶分行某項目在納入?yún)f(xié)調機制之后的3個月內，實現(xiàn)累計銷售量已達到前3年開盤后的平均水平。

??城中村改造貨幣化安置措施有助于加速高能級城市庫存的去化。一線城市新房住宅庫存去化程度相對領先，截至2024年10月，一線城市商品房出清周期為16個月，有數(shù)據(jù)的25個二線城市平均出清周期為20.3個月，其他32個城市為25.7個月。不過，最終去化速度和去化程度還取決于城中村改造的推進速度和貨幣化安置的細則設置。

??目前，各項政策在實踐中進一步規(guī)范、精準、有力，預期一線城市房地產市場或率先完成筑底。

??中國房地產報：對于2025年房地產市場有什么預判？

??魯政委：從中央政治局會議到中央經濟工作會議，一致定調：2025年，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，加力實施城市更新、城中村和危舊房改造，這是于房地產市場的最積極表態(tài)。經過3年多的調整，我覺得2025年可以對樓市的展望更積極，預期也更積極。

??中國房地產報：接下來，房地產市場還需要做好哪些工作？

??魯政委：從需求端來看，住房可負擔水平有所改善，當前房價收入比已回落至2015年的水平之下，但居民的償債壓力仍待減輕，2024年有房貸的居民按揭貸款償債率仍高于2014～2015年。另外，租金收益率逐漸回升，隨著當前住房貸款利率的進一步調降，貸款利率和租金收益率之差已收窄至低于2014～2015年的水平，表明購房的性價比正逐步提升。不過收入預期影響居民加杠桿的意愿，截至2024年9月，全國消費者收入預期指數(shù)錄得94.2，處于歷史偏低水平，收入不穩(wěn)定是當前居民選擇不購房的首要原因。

??從供給端來看，不論狹義住宅庫存還是廣義住宅庫存的去化周期都高于上一輪周期的最高水平，說明房地產市場庫存仍待進一步去化。政策上提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，若聚焦到35個大中城市，將大幅加快大中城市的住房去庫存周期。

??參考海外經驗，我國房地產銷售逐漸接近底部區(qū)間，2025年房地產銷售與投資降幅均有望收窄。考慮到“嚴控增量、優(yōu)化存量”是下一階段房地產政策的主要方向，在當前整體去庫存周期仍高的情況下，土地供應延續(xù)收緊態(tài)勢。

??我國城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積等住房需求因素較發(fā)達國家仍有一定提升空間，穩(wěn)住樓市除了存量政策和增量政策的創(chuàng)新外，還需要更加有效的宏觀政策協(xié)同發(fā)力。