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??南京正式進入“買房即落戶”的時代。

??5月11日，南京市公安局印發(fā)《關于合法穩(wěn)定住所落戶有關事項的通知》（以下簡稱“通知”），為貫徹落實南京市政府有關工作部署要求，深化南京市戶籍制度改革，有序推進以經(jīng)常居住地登記戶口制度，南京市公安局研究決定，進一步放寬落戶條件。在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

??根據(jù)通知，在南京市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產(chǎn)權(quán)住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可以申請辦理戶口隨遷。房屋產(chǎn)權(quán)為兩人及以上人員共有的，需經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致確定其中一人申請立戶遷入，同時可以申請辦理戶口隨遷。房屋產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，在申請落戶時需要隨監(jiān)護人一并遷入。

??南京此次放寬落戶限制并不突然。

??早在4月26日，南京市公安局官網(wǎng)就發(fā)布了相關公告，公開征求意見。近幾年來，南京在放寬人口落戶方面的動作也十分頻繁。

??“南京放寬落戶政策的背后，主要是為了深化戶籍制度改革，努力打造國際化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地，以及更好地滿足在南京有房產(chǎn)的外來人口的落戶需要。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，這一政策調(diào)整旨在促進人口加快導入大城市，活躍房地產(chǎn)市場，并為城市發(fā)展注入新的活力。

??柏文喜認為，落戶政策的放寬也考慮到了當前房地產(chǎn)市場的狀況，通過降低落戶門檻，吸引更多的人才和勞動力，進而推動經(jīng)濟增長和消費市場的繁榮。此外，放寬落戶條件還有助于解決原有購房人群在購房后的戶籍問題，即存量問題，這對于提升城市吸引力和競爭力具有積極作用。

??人口就是“未來”

??人口作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎性因素，意味著更為明顯的資源集聚效應，常住人口的規(guī)模也一直是一個城市綜合實力的重要體現(xiàn)。

??南京對于人口的渴望顯而易見。

??作為六朝古都，南京也是經(jīng)濟大省江蘇的省會城市。不過，有著省會名頭的南京GDP總值僅占全省GDP總量的13.68%，遠低于蘇州市的19.3%。

??人口方面，南京也被周邊的蘇州、杭州壓上一頭。截至2023年末，蘇州、杭州的城區(qū)常住人口都超過了1000萬，躋身超大城市之列。南京常住人口僅為954.7萬，與1000萬人口尚有距離。

??從人口增量看，截至2023年末，南京市常住人口只比上年末增加5.6萬人，增長約0.6%。全年人口增量低于合肥、杭州、溫州和寧波。2023年，南京人口增量僅為合肥的四分之一，杭州的三分之一。

??值得注意的是，近年來，內(nèi)陸各新一線城市競相擴大城市人口規(guī)模，提升城市能級。從放開落戶條件到提供就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機會，再到“發(fā)錢發(fā)房”，競爭之激烈可見一斑。

??對此，產(chǎn)業(yè)研究與規(guī)劃專家史一哲認為，隨著中國已過“劉易斯拐點”，老齡化在可預見的將來會長期持續(xù)加速，有消費能力的年輕勞動人口越來越成為經(jīng)濟發(fā)展的寶貴資源，會持續(xù)得到城市管理者的重視。趨勢已經(jīng)確定無疑，除了北京、上海兩個戶籍制度的最后堡壘，全國戶籍制度的全面松動和政策大轉(zhuǎn)向只是時間問題。

??史一哲表示，從長期看，人口老齡化趨勢下，勞動年齡人口不僅僅是寶貴的勞動力資源，也是汽車、住宅等大宗消費品的消費主力，還是下一代勞動力的最重要生產(chǎn)者，吸引受教育程度較高的年輕人落戶，是增強一個城市未來長遠發(fā)展后勁的重要舉措。當前的住宅—土地—財政收入的傳導鏈條，最直接的資金注入就是來自住宅市場的需求，降低落戶門檻爭奪有消費能力的年輕人，也是希望能夠解燃眉之急。

??僅靠寬松的落戶政策，能否完成對人口的引流？

??南京房地產(chǎn)學會會長吳翔華在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，一些三線城市對于落戶沒有任何限制，但是依然很難吸引人口落戶，或是呈現(xiàn)人口流出的狀態(tài)。這些都是因為當?shù)厝鄙俟ぷ鳈C會和成家立業(yè)的基礎。因此，只放寬落戶還不夠，需要有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等一系列配套措施進一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。

??樓市“等待戈多”

??在放寬落戶條件的同時，南京還打出了樓市政策“組合拳”。

??一方面，南京市推出住房“以舊換新”的2.0版本，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購住房總價的80%；另一方面，南京各個市轄區(qū)也因地制宜推出了調(diào)控政策。例如，秦淮區(qū)、棲霞區(qū)推動房票安置，江寧區(qū)則推出了新一輪的區(qū)內(nèi)購房補貼。

??“這兩年，南京的樓市政策發(fā)布已經(jīng)很密集了。”一名南京當?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)者告訴記者，不過，效果一直不太明顯。

??據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的2024年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動顯示，南京新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)下降11個月；同比下降6.5%，已連續(xù)8個月下降。在二手住宅銷售價格方面，南京二手住宅環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)下降12個月；同比下降9.5%，已連續(xù)24個月下降，且趨勢變大。

??我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南京市（以下均不含高淳、溧水兩區(qū)）新房商品住宅成交量為3961套，環(huán)比下降60%；成交總面積48.5萬平方米，環(huán)比下降59.2%；成交總金額143.24億元，環(huán)比下降59.5%；新房成交均價29512元/平方米，環(huán)比小幅下降0.6%，同比則下降9.5%。

??“買房即落戶”政策落地后，南京樓市是否會迎來回暖？

??上述房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，目前，市場還沒有反饋。“消息剛發(fā)布，需要一些時間發(fā)酵。”

??柏文喜則認為，落戶條件放寬有望對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生積極影響。首先，放寬落戶條件能夠吸引更多的外地人才和勞動力到南京工作和生活，這將直接增加房地產(chǎn)市場的需求，尤其是對于剛性和改善性住房需求。其次，落戶政策的放寬可能會激發(fā)潛在購房者的購房意愿，特別是那些原本就有購房需求，同時希望解決戶籍問題的群體。此外，政策的放寬還可能帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，如家居裝修、家電購置等，進一步促進經(jīng)濟增長。

??“不過，樓市回暖的程度還需要考慮其他因素，如經(jīng)濟形勢、居民收入水平、房地產(chǎn)市場供需狀況等。政策效果的持續(xù)性和樓市熱度的提升，還需要行業(yè)信心的整體性恢復以及更多的工作機會和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的支持，因此，雖然落戶政策的放寬對樓市有一定作用，但最終效果還需要結(jié)合市場和其他政策因素綜合評估。”柏文喜補充說。