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??被約談是房地產(chǎn)市場被管控強(qiáng)化的信號(hào)。

??7月29日，據(jù)人民日報(bào)消息，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??會(huì)議宣布，上述5城均被納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，同時(shí)明確，此類城市的房地產(chǎn)調(diào)控工作，由住建部和有關(guān)省級政府共同督辦。

??上述5個(gè)城市樓市地市熱到什么程度？以銀川為例，來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，銀川新房銷售價(jià)格環(huán)漲0.8%，同漲11.2%，居全國第二；另從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的歷年來70城房價(jià)數(shù)據(jù)可以看到，銀川新房房價(jià)從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài)，已經(jīng)連漲52個(gè)月。2月份徐州新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲漲幅達(dá)1.2%，漲幅在全國位列第一。6月份，銀川新房房價(jià)漲幅再次超過10%；徐州二手房房價(jià)漲幅超過10%，幾與上海并列。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

??“約談問責(zé)是房地產(chǎn)長效機(jī)制管理的重要組成部分。樓市調(diào)控告別過去自上而下的調(diào)控，轉(zhuǎn)向一城一策框架下的調(diào)控，即調(diào)控自主權(quán)在地方政府，責(zé)任也在地方政府，地方要對調(diào)控的效果負(fù)責(zé)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次約談?lì)A(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在松綁或周期性調(diào)整可能性，地方政府必須要用更強(qiáng)的責(zé)任心進(jìn)行樓市調(diào)控，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題、研究問題，真正確保樓市穩(wěn)定。

??至此，房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單擴(kuò)充至8個(gè)，上半年進(jìn)入該監(jiān)測名單的城市是東莞、南通和南昌。

??7月30日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電金華市有關(guān)部門了解接下來的應(yīng)對政策，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“昨晚剛剛返回金華，市里目前正在召開相關(guān)會(huì)議。樓市調(diào)控肯定會(huì)收緊，但具體方式、執(zhí)行時(shí)間尚未確定，正在研討。”

??另據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局7月30日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

??房價(jià)地價(jià)漲幅大，5城市被約談

??“我們很早前就預(yù)感到這幾個(gè)熱點(diǎn)城市會(huì)被加強(qiáng)監(jiān)管，因?yàn)榉科笥咳霂泶罅抠Y金，勢必會(huì)導(dǎo)致樓市出現(xiàn)虛火。”長三角一家品牌房企徐州區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，住建部直接約談意味著地方調(diào)控會(huì)加大力度。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70城商品房價(jià)格月度數(shù)據(jù)，此次住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，今年上半年新房和二手房價(jià)格漲幅均居于高位。

??綜合來看，據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，徐州新房價(jià)格累計(jì)漲幅已超5%，徐州、金華二手房價(jià)格累計(jì)漲幅亦在5%以上，市場熱度已持續(xù)較長時(shí)間；銀川、泉州二手房價(jià)格漲幅亦較高。從土地市場來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在上半年全國共成交的超300宗高溢價(jià)地塊中，長三角區(qū)域占比達(dá)到66%，其中，金華土地供應(yīng)量同比增長336%，宅地供應(yīng)面積326萬平方米，漲幅也是長三角和珠三角市本級20個(gè)城市中最大的一個(gè)；在徐州6月底集中成交的地塊中，多宗達(dá)到最高限價(jià)，競拍熱度偏高。在珠三角區(qū)域，惠州今年以來成交的住宅用地中亦有多宗地塊樓面價(jià)刷新區(qū)域新高。

??具體到城市，據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2021年上半年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.6%，拉動(dòng)全市投資增速10.0個(gè)百分點(diǎn)；全市商品房銷售面積316.86萬平方米增長10.0%，銷售額251.12億元增長22.1%。商品房待售面積620.60萬平方米增長3.8%。

??來自吉屋數(shù)據(jù)顯示，銀川7月新房均價(jià)7781元/平方米，環(huán)比上月增長1.42%；二手房均價(jià)6880元/平方米，環(huán)比上漲0.26%。

??2020年，銀川曾以14.2%的房價(jià)漲幅登上了胡潤2020年度全球房價(jià)指數(shù)榜單第10名，是唯一入圍前十的中國城市，也是全國房價(jià)漲幅第一的城市。進(jìn)入2021年，銀川的房價(jià)漲幅仍然多次占據(jù)全國第一。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2021年1月開始，銀川房價(jià)一直處于一個(gè)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。1-4月，銀川新建商品住房同比漲幅分別以13.9%、14.9%、14.1%、13.7%領(lǐng)漲全國；5月，銀川新建商品住房環(huán)比漲幅2%排名全國第一；6月，銀川新建商品住房同比漲幅以11.2%位居全國第二。

??在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國土地溢價(jià)率居于全國103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計(jì)成交面積130.73萬平方米；賣地收入65.74億元，位列全國83名。進(jìn)入2021年，高溢價(jià)率土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價(jià)2494元/平方米，溢價(jià)率207.14%；寧夏巨力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的賀蘭16號(hào)地塊，溢價(jià)率147%，樓面價(jià)2009元/平方米。

??再以徐州為例，據(jù)徐州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年上半年從房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)來看，徐州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9.7%，兩年平均增長11.0%；商品房銷售面積和銷售額分別增長32.0%和43.7%，兩年平均分別增長17.4%和29.4%。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，徐州新房價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，漲幅全國第一；6月，徐州二手房價(jià)格同比上漲10.4%。7月，徐州新房均價(jià)9863元/平方米，環(huán)比上月增長0.46%；二手房均價(jià)11064元/平方米，環(huán)比上月增長0.16%。

??在土地市場，各大房價(jià)紛紛進(jìn)入徐州市場，在徐州今年第一場土拍中，招商蛇口總價(jià)15.62億元拿下的2020-51號(hào)惠民小區(qū)東B地塊，成交樓面價(jià)11699.17元/平方米，溢價(jià)率132.1%；弘陽以總價(jià)50450萬元摘得的2020-60號(hào)陶樓山東側(cè)B地塊，成交樓面價(jià)8719.03元/平方米，溢價(jià)率122.74%，市場熱度不減。為了抑制高溢價(jià)率地塊和高房價(jià)，6月17日，徐州市政府公開表示要實(shí)施批量供地、防止炒作；住宅用地采取“雙限”方式出讓；加大住宅用地供應(yīng)量，強(qiáng)化公共租賃住房用地供給。

??上述長三角品牌房企的區(qū)域公司負(fù)責(zé)人表示，他們在這幾個(gè)熱點(diǎn)城市均有布局，但很慎重。原因是自去年開始就意識(shí)到樓市過熱城市會(huì)受到監(jiān)管，這一次未曾料到是住建部直接約談。

??對于這5個(gè)城市，倪虹提出三點(diǎn)要求：第一，必須加快建立和完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅(jiān)決穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)；第二，必須加快發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題；第三，必須果斷采取措施，實(shí)施供需雙向調(diào)節(jié)，規(guī)范市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。省級政府要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，督促城市落實(shí)主體責(zé)任。

??約談中，上述5個(gè)城市表示，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測監(jiān)管，迅速采取針對性措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??樓市調(diào)控方向進(jìn)一步明確

??下半年樓市調(diào)控方向已經(jīng)進(jìn)一步明確。

??7月22日，國務(wù)院在加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議中，就已經(jīng)重申了堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)。

??這次會(huì)議還明確提出，各個(gè)城市要增強(qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，確保完成穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

??中指研究院預(yù)計(jì)，接下來將有更多城市積極響應(yīng)和落實(shí)“7·22會(huì)議”精神，房地產(chǎn)市場熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼可能，短期看，房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)控政策密集發(fā)布期。

??對于這5個(gè)城市，中指研究院分析認(rèn)為，其將迅速采取針對性措施，大力加碼調(diào)控政策，極有可能會(huì)借鑒北京、上海等城市土拍模式，進(jìn)一步優(yōu)化和完善競拍規(guī)則，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)；針對需求端限購、限售、限貸等政策亦有加碼預(yù)期，效仿深圳出臺(tái)二手小區(qū)成交參考價(jià)可能性較大。

??實(shí)際上，針對落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控不力的城市進(jìn)行約談并不是這兩年才有的事。早在2018年5月，住建部就先后約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

??此后幾年，因房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)大，捂盤捂地、囤房炒房現(xiàn)象增多等，先后由超過20個(gè)城市被約談，其中有不少城市被多次約談。

??此次銀川等5個(gè)城市被約談意味著，房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，對地方政府調(diào)控不力的問責(zé)機(jī)制將依舊嚴(yán)格執(zhí)行下去，凡是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)的城市，都存在被約談和問責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次約談進(jìn)一步表明“房價(jià)過熱必打壓”的導(dǎo)向，促使地方政府用更強(qiáng)的責(zé)任心進(jìn)行樓市調(diào)控，也要求地方政府主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題、研究問題，真正確保樓市穩(wěn)定。同時(shí)，也對市場參與者起到威懾作用，要求各個(gè)主體必須重視政策，積極主動(dòng)調(diào)整策略，穩(wěn)定市場秩序和預(yù)期。（本報(bào)記者杜佳偉對此文亦有貢獻(xiàn)）