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??12月29日，廣州土地拍賣的壓軸大戲頗為精彩，9家房企花了5個(gè)多小時(shí)、競(jìng)價(jià)85輪，締造了廣州的新單價(jià)地王。

??琶洲西區(qū)AH040331地塊雖然建筑面積僅3萬平方米，但地理位置頗為優(yōu)越，被越秀地產(chǎn)以約22.7億元的總價(jià)、約7.57萬元/平方米的單價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)59%。

??這一天，廣州原本計(jì)劃出讓6宗住宅用地，其中3宗在12月28日就發(fā)布了中止出讓或延期出讓的公告，其余2宗以底價(jià)成交。這是廣州取消地價(jià)上限后首次大規(guī)模推地，雖然整體成交不算理想，但新地王的誕生還是在一定程度上鼓舞了士氣。

??“超預(yù)期了，沒想到價(jià)格這么貴，不過對(duì)樓市來說是好事。”廣州一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。在中原地產(chǎn)研究發(fā)展部看來，廣州近三年來再出地王對(duì)市場(chǎng)影響不言而喻，9家房企逐鹿地塊，可見開發(fā)商對(duì)廣州樓市的信心。

??新單價(jià)地王誕生

??琶洲西區(qū)AH040331地塊位于海珠區(qū)，周邊聚集了大量總部企業(yè)，如阿里巴巴、騰訊、小米、唯品會(huì)等。地塊為二類居住用地，占地面積約2.37萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積3萬平方米，掛牌起始價(jià)約14.3億元，折合樓面地價(jià)約4.77萬元/平方米。

??琶洲的住宅用地頗為稀缺，地塊附近的在售項(xiàng)目表現(xiàn)不俗，琶洲南TOD項(xiàng)目2022年完成了150億元的銷售業(yè)績(jī)，今年前11個(gè)月也賣了134.6億元，目前的銷售價(jià)格為12萬元/平方米至15萬元/平方米，琶洲·樾的價(jià)格也差不多，在12萬元/平方米至14萬元/平方米。

??由于地段好、總價(jià)低，周邊購買力強(qiáng)，在掛牌時(shí)，業(yè)內(nèi)就預(yù)計(jì)該地塊會(huì)吸引不少房企的關(guān)注。從競(jìng)價(jià)表可看出，參與競(jìng)爭(zhēng)的9家房企都是實(shí)力雄厚的央企、國企，包括保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、國貿(mào)地產(chǎn)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)等。雖然競(jìng)價(jià)開始時(shí)間是12月29日10時(shí)，但房企們?cè)?時(shí)33分就開始報(bào)價(jià)，直到13時(shí)51分才結(jié)束戰(zhàn)斗。

??在這之前，廣州的單價(jià)地王是廣州城投在2020年3月拿下的越秀南地塊，樓面地價(jià)約6.46萬元/平方米。此次琶洲西區(qū)AH040331地塊不僅打破了越秀南地塊保持了3年的紀(jì)錄，還一舉將廣州土地的成交單價(jià)推高到了7.5萬元/平方米以上的臺(tái)階。

??拍賣結(jié)束后，競(jìng)得者越秀地產(chǎn)解釋了高價(jià)奪地的原因，首先是琶洲核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，AH040331地塊是片區(qū)內(nèi)珍貴的住宅用地資源，其次是該公司已在附近布局了琶洲南TOD、琶洲·樾兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，且市場(chǎng)反響良好。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)嚴(yán)格限制商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，琶洲西區(qū)AH040331地塊幾乎是含著金鑰匙出生的。“此番被多家房企重金追捧毫不意外。”據(jù)他介紹，截至12月中旬，廣州全市總價(jià)1000萬元以上的新房成交已經(jīng)達(dá)到了4741套，遠(yuǎn)超2022年全年的3116套，而琶洲周邊總價(jià)1000萬元以上的新房2022年賣出了723套，今年也已成交了855套，板塊含金量十足。“對(duì)于開發(fā)商而言，盡管本次拿地代價(jià)不菲，但是只要能精心打造好，項(xiàng)目的價(jià)格天花板可以很高，受眾人群也不缺乏，屬于當(dāng)前不確定市場(chǎng)下‘有量又有價(jià)’的典型項(xiàng)目。”

??全年賣地超1100億元

??與琶洲西區(qū)AH040331地塊同一天出讓的還有5宗住宅用地。其中，起拍價(jià)約36.45億元的天河區(qū)岐山路AT1010005、AT1010007地塊因故中止出讓，起拍價(jià)23.18億元的天河區(qū)黃村三聯(lián)路AT1007015地塊和起拍價(jià)約34.84億元的白云區(qū)金沙洲AB3702045地塊延期到了2024年1月9日出讓。

??海珠區(qū)新滘西路以北AH050727地塊的占地面積約2萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積約5.35萬平方米，掛牌起始價(jià)約19.83億元，折合樓面地價(jià)約3.7萬元/平方米。這塊地第一次出讓是在今年10月份，當(dāng)時(shí)因故中止，此次掛牌總價(jià)降低了1億元，最終成功以底價(jià)出讓，競(jìng)得人為中建信和地產(chǎn)有限公司。

??荔灣區(qū)東沙國際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊是一個(gè)大型項(xiàng)目，占地面積約9.25萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積約32.2萬平方米，掛牌起始價(jià)高達(dá)約82.8億元，折合樓面地價(jià)2.57萬元/平方米。因?yàn)橹挥斜＠l(fā)展報(bào)名競(jìng)價(jià)，也以底價(jià)成交。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人員表示，從此次廣州土地拍賣的熱度來看，房企對(duì)于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊給予十分高的溢價(jià)，尤其是取消限地價(jià)后，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍會(huì)更加激烈，擁有一定資源優(yōu)勢(shì)且具備打造高端產(chǎn)品條件的地塊更是受到房企青睞。近幾年廣州高端產(chǎn)品去化提升顯著也堅(jiān)定了開發(fā)商趨于拿市中心核心優(yōu)質(zhì)地塊的信心。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年廣州共供應(yīng)64宗住宅地塊，成交43宗，成交總建筑面積638.82萬平方米，同比減少28.28%，攬金1183億元，同比減少3%。出讓規(guī)模減少近三成、土地出讓金只是微降，源于中心區(qū)地塊成交占比提升。肖文曉表示，2023年廣州的土地市場(chǎng)從頭到尾都是高度分化，以核心區(qū)為代表的熱門地塊要么搖號(hào)要么地價(jià)創(chuàng)新高，普通地塊以低溢價(jià)或底價(jià)成交為主，冷門地塊則逃脫不了終止出讓和流拍的命運(yùn)。“今年以優(yōu)質(zhì)地塊為主的成交結(jié)構(gòu)，將更有助于廣州樓市在動(dòng)態(tài)發(fā)展中去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供求關(guān)系恢復(fù)平衡。”

??溢價(jià)率能夠更直觀的體現(xiàn)市場(chǎng)冷暖。中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2023年全年，廣州共有11宗住宅用地封頂搖號(hào)，1宗高溢價(jià)成交，3宗低溢價(jià)成交，28宗底價(jià)成交，底價(jià)成交仍是主流。