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??位于成都市武侯區(qū)三環(huán)外的武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最近風(fēng)波不斷：產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理、稅費(fèi)被挪用、商鋪遭抵押，更有來(lái)自全國(guó)各地776位投資業(yè)主租金被拖欠。一系列問題都將武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推上風(fēng)口。

??“我就是奔著投資和萬(wàn)達(dá)的牌子去的，2016年通過按揭貸款購(gòu)買了一個(gè)商鋪，本以為通過租金收益還貸，但從2019下半年開始就沒收到租金，已過去一年多，都快支撐不起了。”武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主水月（化名）向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??記者從網(wǎng)上查閱獲悉，自2019年6月前后不斷有小業(yè)主在人民網(wǎng)《留言板》及當(dāng)?shù)貑栒脚_(tái)留言求助以下問題：項(xiàng)目無(wú)法正常支付租金、拖欠稅款導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理等。

??過去一年多，當(dāng)?shù)卣苍啻未罱贤ㄆ脚_(tái)，有部分業(yè)主在去年四季度和今年二季度收到過一定比例租金，但截至目前仍有大量業(yè)主沒有拿到租金。

??武侯區(qū)簇錦街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)公司潤(rùn)利鑫已陷入膠著，目前有債務(wù)16.2億元。對(duì)于潤(rùn)利鑫公司債務(wù)問題，政府相關(guān)部門正加緊協(xié)調(diào)，希望促使?jié)櫪喂举Y產(chǎn)重組或采取必要措施，避免投資業(yè)主再次遭受利益損失，并督促業(yè)主方籌措資金，加快推進(jìn)776戶投資業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理事項(xiàng)。

??租金沒了！

??記者調(diào)查得知，“武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”原為“雙楠尚品廣場(chǎng)”，2012年由四川永競(jìng)集團(tuán)旗下的成都潤(rùn)利鑫置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)利鑫”）開發(fā)建設(shè)，業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)和公寓。

??2016年，為了更好的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，潤(rùn)利鑫決定與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)這一商場(chǎng)。這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在四川合作的首個(gè)項(xiàng)目。

??新商場(chǎng)面積10萬(wàn)平方米，其中8.5萬(wàn)平方米由潤(rùn)利鑫持有，另外1.5萬(wàn)平方米通過潤(rùn)利鑫子公司成都鑫利來(lái)企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鑫利來(lái)”）以“售后返租”形式運(yùn)營(yíng)。

??作為成都主城區(qū)第四座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一經(jīng)亮相便吸引多方關(guān)注，眾多業(yè)主前來(lái)購(gòu)買。最終共有776戶投資業(yè)主簽約。

??記者從業(yè)主與鑫利來(lái)簽署的商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同看到，“售后返租”約定返租期為8年-20年；

??回報(bào)方面，前10年是購(gòu)房總價(jià)6%，后10年以9%作為投資回報(bào)。

??據(jù)測(cè)算，鑫利來(lái)每年需支付1.5萬(wàn)平方米租金，總費(fèi)用為3300萬(wàn)元，季度租金為834萬(wàn)元。

??鑫利來(lái)主要通過武侯萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)所獲收益進(jìn)行支付。按照之前簽訂協(xié)議約定，萬(wàn)達(dá)武侯分公司負(fù)責(zé)招商經(jīng)營(yíng)，收益按萬(wàn)達(dá)武侯分公司30%、潤(rùn)利鑫70%比例進(jìn)行分配。

??當(dāng)時(shí)，業(yè)主認(rèn)為武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅是“成都武侯區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目”，還有萬(wàn)達(dá)品牌加持，對(duì)于它的未來(lái)都充滿了期待。

??沒想到，這樣的預(yù)期并沒有到來(lái)。

??“當(dāng)時(shí)朋友都勸我對(duì)‘售后返租’商鋪要謹(jǐn)慎，但當(dāng)我看到年化收益在6%至9%，又想到是萬(wàn)達(dá)在運(yùn)營(yíng)就投了。”水月表示，現(xiàn)在我最擔(dān)心潤(rùn)利鑫破產(chǎn)重組，導(dǎo)致個(gè)人資產(chǎn)和收益無(wú)法保障；現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證也沒有辦理。

??家住成都羊犀立交的業(yè)主龍女士也向記者表示，當(dāng)時(shí)和女兒看到武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售時(shí)，認(rèn)為周邊樓房多、人流也大，同時(shí)考慮是萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)，就選了一間總價(jià)60余萬(wàn)元的4樓鋪面，當(dāng)時(shí)承諾每月返租3000多元，“現(xiàn)在已累積有一年多沒有支付租金了，經(jīng)政府協(xié)調(diào)后今年春節(jié)前支付一次，但只有租金的5%。”

??“我們中還有很大一部分業(yè)主買了商鋪未備案，備了案的也沒辦理產(chǎn)權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)很大。”龍女士說。

??“武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從開業(yè)至今基本都處于虧損狀態(tài)，所獲收益無(wú)法支付小業(yè)主租金，出現(xiàn)了租金拖欠情況。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。

??面對(duì)諸多疑問，記者采訪了四川永競(jìng)集團(tuán)董事長(zhǎng)李思奇。這位70多歲老者告訴記者：“2016年與萬(wàn)達(dá)簽約進(jìn)行輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作，也是相信萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)能力和品牌影響力，按照萬(wàn)達(dá)進(jìn)場(chǎng)要求，我們對(duì)商鋪進(jìn)行了一輪改造，花了1.6億元，當(dāng)初萬(wàn)達(dá)方面承諾年運(yùn)營(yíng)收益在1.2億元以上，如今相差甚遠(yuǎn)。”

??李思奇為記者算了一筆賬，按照當(dāng)初設(shè)想，我公司自持8.5萬(wàn)平方米商鋪收益是可以支付1.5萬(wàn)平方米“售后返租”租金的，但現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)收益過低，無(wú)法支付租金。

??“加上租金、工程建設(shè)、融資等公司負(fù)債已高達(dá)16.2億元，根本無(wú)力支付小業(yè)主租金。”李思奇表示，目前正積極想辦法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如沒有人接手，項(xiàng)目最終將面臨破產(chǎn)清算。

??生意為何如此冷清？

??讓人不解的是，潤(rùn)利鑫持有8.5萬(wàn)平方米收益為何不足以支付業(yè)主1.5萬(wàn)平方米“售后返租”租金？在成都其他3座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都較好的情況下，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為何生意如此冷清？

??對(duì)于這一問題，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：

??一是施工進(jìn)展較慢。2014年，三環(huán)外武侯新城還沒有一個(gè)具備足夠規(guī)格的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，正式洞見了城市新興區(qū)域巨大的潛在需求及發(fā)展空間，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐武侯新城腹地，希望給這片區(qū)域發(fā)展添上濃墨重彩的一筆。

??由于施工建設(shè)進(jìn)展較慢，直到2017年12月這一商場(chǎng)才正式開業(yè)。這6年武侯新城周圍已興起大悅城、龍湖金楠天街、新城吾悅廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體，錯(cuò)失了先機(jī)。

??另外，從位置上看，幾大商業(yè)綜合體合圍在武侯立交周圍三公里范圍內(nèi)，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)距離新城吾悅廣場(chǎng)直線距離為1.1公里，距離中糧大悅城直線距離為1.3公里，形成三足鼎立局面，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

??記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，在新城吾悅廣場(chǎng)和大悅城擠壓下，武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人氣比較淡。據(jù)武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)某店鋪店員說，“商場(chǎng)平時(shí)沒有人，周六周日搞活動(dòng)時(shí)稍微多點(diǎn)”。

??二是電商沖擊與疫情影響。

??三是運(yùn)營(yíng)管理存在一定問題。“從開業(yè)到現(xiàn)在不足4年時(shí)間，僅萬(wàn)達(dá)派駐商場(chǎng)的總經(jīng)理就換了4人。”武侯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一經(jīng)營(yíng)商家表示。

??陷入膠著的項(xiàng)目

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月，潤(rùn)利鑫公司負(fù)債約16.2億元，其中大業(yè)公司貸款8.5億元、成都建工集團(tuán)工程款4.1億元，以及776戶投資業(yè)主租金等費(fèi)用。

??2019年7月成都市武侯區(qū)就接到小業(yè)主信訪，隨即組織開展協(xié)調(diào)溝通，去年10月潤(rùn)利鑫公司多方籌措資金，向部分投資業(yè)主支付了2019年三季度租金的50%，但四季度僅支付租金的25%。截至今年10月前一直未支付租金。

??2020年7月，一部分投資業(yè)主又向四川省委第二巡視組反映這一項(xiàng)目的租金返還及產(chǎn)權(quán)辦理等問題，后經(jīng)政府多方協(xié)調(diào)，武侯萬(wàn)達(dá)分公司落實(shí)款項(xiàng)160萬(wàn)元，于10月16日代潤(rùn)利鑫支付投資業(yè)主今年第二季度租金，約是總租金的15%。

??武侯區(qū)簇錦街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于潤(rùn)利鑫公司債務(wù)問題，政府相關(guān)部門正加緊協(xié)調(diào)，希望促使?jié)櫪喂举Y產(chǎn)重組或采取必要措施，避免投資業(yè)主再次遭受利益損失，并督促業(yè)主方籌措資金，加快推進(jìn)776戶投資業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理等事項(xiàng)。

??武侯萬(wàn)達(dá)分公司運(yùn)營(yíng)部李經(jīng)理也對(duì)記者表示，這個(gè)項(xiàng)目很復(fù)雜，我們與潤(rùn)利鑫是輕資產(chǎn)合作關(guān)系，之前它們公司賬戶因訴訟被凍結(jié)了，到現(xiàn)在沒有進(jìn)行交接，收益也打不進(jìn)公司賬戶。經(jīng)政府協(xié)調(diào)，現(xiàn)在我們代為支付小業(yè)主今年第二季度的部分租金。當(dāng)記者問及商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及招商具體情況時(shí)，對(duì)方表示無(wú)法提供。

??北京盈科（成都）律師事務(wù)所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務(wù)部副主任麻建表示：“售后返租”本身涉嫌違反相關(guān)規(guī)定，也踩了非法集資“紅線”，該項(xiàng)目一旦出現(xiàn)破產(chǎn)清算，不足以保護(hù)普通債權(quán)人分配，可能會(huì)出現(xiàn)大比例損失。如果要保取利益，只有通過刑事程序查明是否有非法集資行為，優(yōu)先解決小業(yè)主賠償問題，減少一些損失。