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??近期，國家層面多項政策密集出臺、重要會議接連召開，持續釋放多重關鍵信號，物業管理行業未來發展邏輯正迎來深層次重塑。

??7月14日至15日的中央城市工作會議指出：“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段?！?/p>

??存量時代，物業管理的角色定位隨之改變，從“地產配套服務商”轉向“城市綜合運營商”，從“小區基礎維護者”轉向“基層治理協同者”。

??然而近年來市場對物業費的討論愈發熱烈，一方面是業主對物業服務企業的專業度要求的不斷提升，另外一方面則是對收費透明度的質疑。

??從物業費模式來看，從包干制到信托制，再到酬金制，每一種模式都有各自不同的優劣。

??近期，對于“信托制”的討論開始增多，信托制是一種舶來品，簡而言之，就是把物業費作為信托資金交予某一方進行管理。因其所蘊含的“權責清晰、財務透明”理念正成為各地探索的新方向。

??當前，在物業行業的實踐中，圍繞“誰來管錢”（即受托人身份）這一核心問題，已逐步形成三種信托制模式：

??第一種是物業公司單受托人模式，即物業公司既管事又管錢，主要優勢是結構簡單，易于從傳統模式過渡，但缺點也很明顯，對物企內部治理與財務透明度要求較高。

??第二種是獨立第三方單受托人模式，即委托第三方專業金融機構，如信托公司專門來管錢，物業公司只負責管事。優點很明確，資金安全、透明，權責清晰。缺點是成本高，因為需要額外支付信托服務費，市場接受度有待提高。

??第三種是雙受托人協同制衡模式，即金融機構和物業公司共同管錢管事，互相監督，這一模式兼顧安全與效率，可以在不顛覆現有格局下引入專業監管，過渡較為順滑。缺點依然包括成本較高，同時雙邊協調機制還需要磨合。

??從這三種模式來看，其根本區別在于對資金管理權與服務執行權的分離與制衡程度。

??信托制為解決物業管理中的財務透明問題提供了一種新的思路，但在實踐中，其推廣與落地面臨著多重現實挑戰：

??一是法律地位模糊與固有的財務困境。法律層面，頂層設計對“信托制物業”的法律地位、權責邊界界定模糊，在賬戶權屬、業主決策機制、違約責任劃分等實踐環節缺乏明確指引，容易引發操作性糾紛。財務層面，該模式面臨雙重成本壓力：一是模式運行帶來的額外成本，如引入第三方審計或支付信托報酬，直接增加了管理開支；二是模式本身無法解決的存量收支矛盾，它只能將小區固有的“低收費、高成本”剪刀差問題透明化，而無法從根本上彌合資金缺口。

??二是治理角色錯位與服務動能弱化。在該模式下，物業企業從“管理者”轉變為純粹的“執行方”或“管家”，其管理權限和自主性被大幅削弱。這種角色轉變可能導致治理權責的錯位：物業企業承擔著服務交付的一線責任，卻喪失了應對突發狀況、調動資源的靈活性和權威性。當出現需要快速決策或額外投入的復雜問題時，容易因權責分散、流程固化而陷入“治理僵局”。

??與信托制一樣，酬金制也是舶來品。它的核心邏輯是物業公司按約定比例提取固定酬金，服務過程中的實際支出如實報銷。隨著業主權利意識的覺醒和物業信任危機的加劇，酬金制因其“資金公開、權責清晰”的特點受到越來越多關注。

??對業主而言，資金使用透明且業主的錢真正用在業主身上，是酬金制最直接的吸引力。物業公司僅獲取固定酬金，小區的服務性收入及剩余資金歸全體業主所有，結余部分可用于設施維修或服務升級。以上海某項目為例，其每筆收支均對業主公開，不僅消除了業主對資金去向的疑慮，還實現了維修資金累計增長30%，可支配資金達700余萬元，為小區的維護與升級提供了堅實保障。

??對物業企業而言，酬金制能有效激勵物業提升服務質量。由于收入與服務成本無關，物業公司無需通過“減少服務”來增加利潤，反而更愿意按標準配置人員、及時維修設備。例如，昆山某項目將業主滿意度與物業酬金掛鉤，推動了停車位增設、監控系統升級等多項改善措施，物業費收繳率從 67%提升至 99%，重塑了業主、物管會與物業企業之間的信任關系。

??與信托制不同的是，酬金制對現有運作模式的沖擊更小，成為企業從包干制向透明化轉型的“緩沖帶”。從包干制轉向酬金制，無需重構資金賬戶體系，只需修訂物業服務合同中的收費條款與服務標準，轉型成本大幅降低。

??因此，不管對于業主，還是物業企業，酬金制能夠達成一種兼顧的平衡與雙贏的結果。當然，酬金制在推廣過程中也有其挑戰，主要在于：

??一是對業委會專業能力要求高。業委會作為決策核心，需要具備財務、物業管理等專業知識，以審核預算合理性與服務成本構成，但多數業主難以達到這一水平，可能會影響決策效率與準確性。

??二是資金風險向業主轉移。在酬金制下，如果實際支出超出預算（如維修費用超支），差額需要由業主額外分攤；如果預算過于保守導致資金閑置，又會限制服務質量提升。這種預算偏差后果由業主承擔的機制，本質上是將物業企業的經營預判風險轉嫁給了業主，可能會降低業主對酬金制的接受度。

??但這些問題并非不可解決。

??酬金制存在的業主專業能力不足、監督效率偏低等問題，可以通過“黨建引領+多方共治”的協同機制來解決，在實現業主與物業企業和諧共存的同時，也能夠助力完成社區治理這一環，從而推進構建一種多方共贏的新格局。

??黨建引領能夠解決“治理主體缺位”問題，搭建跨主體信任橋梁。各地普遍構建“街道黨工委—社區黨支部—小區功能型黨支部”三級聯動架構，可將黨組織的作用延伸至透明化實踐的各個環節。

??與此同時，關于“業主自治”等話題同樣開始興起。業主自治的核心在于由業主共同決定小區管理事務，實現自我管理、自我服務與自我監督。

??在我們看來，業主自治在目前仍只是一種美好的理想，缺乏落地的現實土壤。

??究其原因在于：

??第一，國內的社區現狀使得業主自治面臨巨大挑戰。

??在我國，當前小區最為明顯的一個特點就是：規模大、住戶多。一個小區擁有上千個業主已不罕見，而在大城市中，擁有數千個、上萬個業主的小區也不在少數。組織這些數以千計、萬計的自治意識不強的業主群體，讓每個人都能充分表達意見，從一定意義上講，沒有可操作性。

??尤其是在北京、上海等一線城市的一些小區中，業主流動性強，這使得作為小區意志機關的業主大會根本難以穩定和正常地運作。

??因此，面對這些情況的社區，實現業主自治的現實可行性非常小。

??第二，業主自治的主要載體“業主委員會”，在實際自治管理中具有天然短板。

??首先，從制度方面來說，目前國內法律對業委會的地位界定并不明確，業委會制度本身存在諸多不足，這直接影響自治的成效。

??從現實情況來看，運作不正常的業委會占據相當大比例，而那些所謂正常運作的業委會有相當一部分還面臨著難以監管、權力無限擴張等問題。如果推行業主自治，可能會引發少數業主利用物業管理中出現的矛盾，操縱業委會、控制業主大會，以不正當的手段，借業主自治之名，謀求個人或特定群體的利益。

??第三，目前的勞動用工制度、稅收與財務制度等也成為業主自治的現實困境。

??勞動用工制度方面：業主大會、業委會作為社會團體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機構代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工繳納社會保險。

??稅收與財務制度方面：業委會并非法律明確的企業法人，其自治管理也面臨著稅務處理方式等問題，其將如何管理和使用收取的物業管理費？這給了一些業委會成員謀取私利以可乘之機，成為誘發更大法律乃至犯罪問題的潛在風險。

??總之，業主自治可以成為物業管理的一種創新嘗試，但在目前國內社區與法律現狀下，很難成為主流模式。物業管理需要專業知識和技能，需要投入大量時間和精力，而這是大多數業主所缺乏的。

??我們認為，目前行業核心矛盾未觸及業主與物業的對立根源是服務價值認知錯位，而非單純財務不透明。

??強行用復雜制度替代專業服務能力建設，是本末倒置。物業的核心競爭力應是工程/安防/綠化等專業素養，而非記賬能力。與其追逐模式光環，不如回歸服務本質：提升專業度、明確服務標準、重塑定價邏輯！