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??2024年樓市呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房成交占比小幅回升。

??高端住宅市場相對堅(jiān)挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增，新房優(yōu)于二手。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，30個重點(diǎn)城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，

??無論是新房還是二手房，3000萬以上高端住宅大多都來自上海，一二手占比分別達(dá)60.4%和42.7%，且呈現(xiàn)出“越貴越買”特征。

??我們認(rèn)為，隨著產(chǎn)品進(jìn)一步“內(nèi)卷”，未來產(chǎn)品的差異化需求會變得越來越明顯。

??從一二手總需求量來看，2024年整體市場持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城2024年一二手房總成交面積約達(dá)到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結(jié)構(gòu)占比來看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩(wěn)中有降，降幅仍達(dá)23%。

??從變化趨勢來看，呈現(xiàn)出“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來新高。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，12月30個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交1801萬平方米，環(huán)比增長15%，同比增長17%，絕對量水平較2022年12月亦增長2%，創(chuàng)近三年同期最高

??分能級來看，一線市場韌性顯著好于二三線城市，四季度同環(huán)比分別增長44%和77%，累計(jì)同比降幅收窄至10%。深圳表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，四季度受新政利好效應(yīng)影響，新房成交同環(huán)比倍增，全年實(shí)現(xiàn)正增長，是30城中唯一全年同比轉(zhuǎn)正城市。

??多數(shù)二三線城市在四季度均迎來穩(wěn)步復(fù)蘇行情，同環(huán)比齊增，少數(shù)城市諸如武漢、杭州、西安、長沙、長春、珠海成交規(guī)模尚未復(fù)蘇至2023年同期水平。

??2024年高端住宅市場相對堅(jiān)挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點(diǎn)城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

??其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%，漲幅顯著高于5000萬元-1億元89%漲幅和3000萬-5000萬元50%漲幅。

??具體到城市來看，無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年上海總價3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年共有11個項(xiàng)目銷售規(guī)模超過百億，在數(shù)量上與2023年持平，11個項(xiàng)目中有7個項(xiàng)目位于上海，其中6個項(xiàng)目的均價超14萬/平方米。

??11個“百億樓盤”中上海中海?順昌玖里以370億元位列金額榜榜首，是2024年唯一一個銷售超300億的項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于上海新天地板塊，開盤首日就售出全部512套房源中的505套，套均價值約4000萬元，使其以196.5億元銷售額刷新了全國開盤紀(jì)錄。在這個項(xiàng)目之后，還有2個項(xiàng)目銷售金額超200億元。相較之下，2023年沒有200億元以上的項(xiàng)目。

??從上海不同總價段的高端住宅成交情況來看，新房成交套數(shù)同比大幅增長，并呈現(xiàn)出“越貴越買”特征。

??二手房方面，“3000萬-5000萬元”及“5000萬-1億元”總價段同樣呈現(xiàn)“5000萬-1億元”總價段同比增長更高態(tài)勢，但從1億以上的二手豪宅來看，不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升。

??如今真正的億元以上的高端項(xiàng)目，從原來的二手房轉(zhuǎn)向了一手房。

??這主要是兩個方面的原因，首先是高端住宅的“內(nèi)卷”，好項(xiàng)目、熱銷項(xiàng)目層出不窮。其次是高端客戶中的“二代”占比在上升，很多的“二代”學(xué)成歸來，發(fā)現(xiàn)最適合他們居住的就是上海，這些“二代”的選擇以及高端客戶對產(chǎn)品的需求出現(xiàn)了差異化，二手次新房難以滿足其核心訴求。

??2024年樓市“翹尾”收官，在止跌回穩(wěn)的政策作用下，市場信心持續(xù)修復(fù)。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產(chǎn)品和品質(zhì)的提升。為了緊跟行業(yè)的步伐，眾多房企積極地進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化和升級，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的趨勢。

??進(jìn)入2025年，上海高端市場行業(yè)仍然較為火熱。目前，房企正在對住宅產(chǎn)品的各個方面進(jìn)行全面的升級，從戶內(nèi)到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續(xù)的優(yōu)化迭代，從各個維度都帶來了更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，也實(shí)現(xiàn)了住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)的提升。

??我們認(rèn)為，2025年一定是良幣驅(qū)逐劣幣的一年，未來可能繼續(xù)誕生標(biāo)桿型的項(xiàng)目，并在一定程度上引領(lǐng)行業(yè)開發(fā)走向。