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??法拍房，成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一個縮影。

??今年上半年，法拍房掛拍量依然高企。

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比2023年同期增加了12%。

??值得注意的是，法拍房成交率逐年下滑。今年上半年全國法拍房平均成交率只有17%，寧波、上海等城市成交率在40%以上。

??雖然法拍房整體交易規(guī)模不到全國一二手房交易總量的1%，但是卻對一些城市新房市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。

??央行一組數(shù)據(jù)顯示，2023年個人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個百分點(diǎn)，這一增長直接導(dǎo)致法拍房數(shù)量的增加。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比增加12%。

??二線城市中，重慶、成都和鄭州三個城市法拍房數(shù)量排在典型城市前三，掛拍量均在5000套以上。另外，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。

??典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州法拍房掛拍量同比增幅突出，上半年掛拍2835套，同比增長63%，武漢、蘇州、廈門、大連等城市法拍房規(guī)模也明顯增加，同比增幅均在50%以上。

??三四線城市中，惠州、秦皇島、資陽等城市上半年掛拍量激增，惠州增幅高達(dá)43%。

??也有部分城市法拍房規(guī)模快速收縮。上海掛拍量明顯減少，2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍規(guī)模比較大的城市中（超1500套），合肥、成都、長沙、天津掛拍量明顯下降，降幅接近20%。

??法拍房激增的原因有三，首先，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力導(dǎo)致部分購房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也使得部分投資者面臨資產(chǎn)貶值的壓力，進(jìn)一步加劇了法拍房的供給。此外，政策層面的調(diào)整也在一定程度上推動了法拍房供給的增加。

??值得注意的是，與新房去化率趨勢保持一致，法拍房成交率也逐年下降。

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，平均成交率17%，（剔除尚未開始和正在進(jìn)行的法拍房，下文同）較上年同期下降7個百分點(diǎn)。寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市法拍房成交率超過40%。

??以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成交率為46%，另外，杭州法拍房成交率也達(dá)到42%。此外，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過30%，表現(xiàn)相對較佳（有效掛拍套數(shù)在500套以上的城市）。

??在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢之下，低成交率大概率還將繼續(xù)。

??從法拍房交易特征來看，90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交占比達(dá)50%，一線高總價法拍房更易成交。其中，一線城市以小戶型產(chǎn)品為主，二、三線城市三房占比最高。

??具體來看，2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米房源占比最高，高達(dá)26%，120-150平方米占比24%，排在第二位，這意味著首改和改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比高達(dá)50%。此外，70-90平方米的剛需產(chǎn)品成交占比排在成交第三位。

??對2024年上半年供應(yīng)的法拍房進(jìn)行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，各面積段成交率差別不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米產(chǎn)品成交率略高出其他面積段產(chǎn)品1-3個百分點(diǎn)不等。

??不同總價段法拍房成交率略有差異，整體呈現(xiàn)倒“U”型，低總價和豪宅法拍房成交率相對略低，分別為15%-16%，200-300萬總價段產(chǎn)品，成交率最高達(dá)24%。

??一線城市各總價段差別不是特別大，200萬以下總價成交率26%，其余總價段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬總價段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價段中成交率最高。二線城市成交則集中在200-300萬總價段產(chǎn)品。

??相比一二手房市場而言，法拍房市場規(guī)模不大，在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對較小的角色。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市中，2024年上半年法拍房成交套數(shù)約為新房的2%左右。

??不過也有南寧、紹興、資陽、重慶等少數(shù)城市的法拍房市占率相對較高。

??從結(jié)構(gòu)層面來看，法拍房各面積段、總價段的交易量和新房市場存在較大的差異，整體對中高端產(chǎn)品影響較小，三四線城市豪宅類法拍房成交占比已高于新房市場，未來將對此類城市產(chǎn)生一定的擠壓。從折扣份額來看，50萬以下的低價剛需折價更高，議價空間更為充足。

??1、面積段：法拍房交易擠壓三四線大戶型新房

??據(jù)CRIC針對68個樣本城市的結(jié)構(gòu)性測算，2024年上半年，70平方米以下的小戶型法拍房交易量已經(jīng)達(dá)到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是達(dá)到了新房交易量的4.3%。這意味著，法拍房成交將沖擊小戶型和大戶型產(chǎn)品。

??一線城市法拍房對新房市場的沖擊相對較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，以上海為例，70平方米以下產(chǎn)品受法拍房影響較大，法拍房需求擠占率超過二成。

??二線城市中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高。福州、南寧、重慶等4市的70平方米以下法拍房需求擠占率均超過二成，長沙70-90平方米法拍房需求擠占率較高，達(dá)到41%。較高的法拍房成交量也在對這些城市的小戶型新房去化速度造成影響。

??三四線城市法拍房對新房市場沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%，典型城市洛陽、北海、駐馬店、六安等6市180平米以上大戶型產(chǎn)品需求擠占率超過二成。

??2、折價率：一二線中高端房源折價率較低

??在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進(jìn)一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達(dá)到了33%，較2023年上半年增加了3個百分點(diǎn)。

??分面積段來看，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價率最高，平均達(dá)到38%，而120-180平方米戶型的折扣均低于平均值。

??分城市能級表現(xiàn)來看，二線城市平均折價率最高，達(dá)到34%，在70-150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度均高于一線和三四線城市。

??一線城市200萬以下的低總價產(chǎn)品折價率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折價率更是達(dá)到了47%，200萬以下法拍房的拍出率為26%。

??折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬總價段的房源，平均只有26%，以上海為例，此類房源主要分布在閔行、長寧，且臨近地鐵，交通相對便利，折價率相對較低的房源也得以順利拍出。

??二線城市中50萬元以下、150平方米以上的低總價大戶型法拍房折價率最高，尤其是180平方米以上平均折價率高達(dá)46%，這些房源主要來自重慶、成都、南寧等市偏遠(yuǎn)區(qū)縣，與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，有意向的客源也相對較少。

??平均折價率較低的則是90-120平方米的200-300萬總價段和120-150平方米的300-500萬總價段，在一定程度上，這兩個分段也代表著目前二線城市支付能力和需求最為迫切的改善性群體。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險或?qū)⒃黾樱虼朔ㄅ姆抗?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。從結(jié)構(gòu)性角度來看，在法拍房交易份額變動較大的城市或產(chǎn)品類型，仍應(yīng)正視法拍房對于商品房市場的影響。

??從供應(yīng)角度來看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來新房市場或面臨更大沖擊。從成交情況來看，法拍房對低總價與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。

??值得一提的是，由于法拍房平均成交折價率約在三成左右，價格優(yōu)勢十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購合適房源用作保障房。