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??“咨詢的人很多，電話不斷，上一個剛掛斷下一個電話立馬就響了。”云南省昆明市五華區(qū)保障性住房管理中心相關(guān)工作人員有些疲憊的表示，咨詢最多的問題是房源位置、具體價格、戶口限制等方面。

??6月24日，昆明市開放了配售型保障性住房的申購，引發(fā)市場關(guān)注。

??“配售型保障性住房通常因區(qū)位優(yōu)越、配套相對齊全、價格遠(yuǎn)低于同區(qū)域商品房價格引發(fā)購房者關(guān)注，這意味著在不增加過多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，可以享受到城市的便利和舒適。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??接下來，昆明市還計劃在今年開工建設(shè)8個配售型保障性住房項目，約5000套房源，預(yù)計配售平均價格在8000元/平方米以內(nèi)。

??事實上，今年以來各地都在加快推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月初，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設(shè)計劃和項目，相關(guān)城市在明確保障對象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、輪候庫建設(shè)、用地保障、資金監(jiān)管、配售價格、配售方式等方面也形成了一些好的經(jīng)驗和做法。

??城市的推進(jìn)計劃

??6月24日，昆明市配售型保障性住房開放申購。昆明市五華區(qū)保障性住房管理中心相關(guān)工作人員向記者介紹，政策發(fā)布后咨詢的人很多，但目前只是前期申購階段，對于房源位置、具體價格等目前還沒有具體政策信息可以公布。

??“我們主要負(fù)責(zé)配售型保障性住房的政策解答，現(xiàn)在咨詢最多的問題是申購條件以及配售價格，關(guān)于具體申購人數(shù)目前還未統(tǒng)計。”昆明市公有房屋管理中心相關(guān)工作人員也表示。

??據(jù)介紹，昆明配售型保障性住房預(yù)計的平均價格在8000元/平方米以內(nèi)，各項目會因區(qū)位、戶型、面積、樓層、朝向等因素存在價格差異，最終配售價格會經(jīng)市人民政府審定后對外公開。

??昆明市首個建設(shè)的配售型保障性住房項目位于呈貢區(qū)吳家營街道的KCC2024—2號地塊，項目用地面積1.94萬平方米，總建筑面積4.24萬平方米，容積率僅為1.67，擬建設(shè)348套配售型保障性住房。項目已于4月26日開工。

??據(jù)安居客顯示，呈貢區(qū)吳家營街道附近目前在售的二手房房源掛牌均價在1.1萬~1.3萬元/平方米。也就是說，昆明市呈貢區(qū)配售型保障性住房，相當(dāng)于市價的六七折。

??“如果條件符合的話，還是想申請試試。”一位在昆明還未購買商品房打算的工薪階層李先生表示。

??除了昆明，近日，福州首個配售型保障性住房濱海雙龍新居已啟動第二輪申購，第一輪申購于今年3月啟動。

??“目前市民最關(guān)注的是項目位置和周邊配套情況。”福州市安居工程建設(shè)有限公司相關(guān)工作人員表示。

??濱海雙龍新居項目坐落于福州市長樂區(qū)濱海萬新路與雙龍路交叉路口西北側(cè)，用地面積20畝，總建筑面積5.59萬平方米，由福州市安居工程建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)，現(xiàn)已動工，計劃2026年12月31日竣工交付。“目前打樁施工已經(jīng)完成了，進(jìn)入土方開挖階段。”上述福州市安居工程建設(shè)有限公司相關(guān)工作人員告訴記者。

??該項目按照“保本微利”原則確定配售價格，均價預(yù)估約為5200~5400元/平方米（含簡裝），最終售價以政府核定為準(zhǔn)，按照“一房一價”進(jìn)行銷售。

??據(jù)鏈家平臺顯示，福州濱海新區(qū)目前在售二手房掛牌均價1萬元/平方米，按照福州配售型保障性住房的預(yù)估價來算，相當(dāng)于市場價的5.2折~5.5折。

??除了昆明、福州，西安市也是推進(jìn)配售型保障性住房較快的城市。

??6月19日，西安市宣布開啟2710套配售型保障房的意向登記，主要包括金泰怡景花園和香湖灣兩個項目，分別位于雁塔區(qū)和浐灞國際港區(qū)域。這些保障房以區(qū)域商品房價格的50%進(jìn)行配售，每個家庭限購一套，并嚴(yán)格禁止將保障房變更為商品房流入市場。

??目前，金泰怡景花園二手房售價均價為15400元/平方米，50%的配售價格意味著此次保障性住房的售價在7700元/平方米左右，大幅低于周邊項目的市場售價。

??“從市場來看，配售型保障房一般為周邊商品房價格的3~5折，極大降低了購房者入手門檻。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，配售型保障房跟新加坡的組屋模式有相似之處，較租賃保障來講，最大的區(qū)別就是開發(fā)商可以一次性回收投入資金，降低了傳統(tǒng)租賃住房開發(fā)商重資產(chǎn)投入模式的資金壓力，有利于規(guī)模的持續(xù)發(fā)展。另外，配售型保障住房是我國住房保障的重要補(bǔ)充，為不同需求的人群提供保障，進(jìn)一步完善我國的住房保障體系，對于未來住房“雙軌制”的建立奠定基礎(chǔ)。

??落地提速仍面臨諸多挑戰(zhàn)

??今年是配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月初，全國已有杭州、合肥、重慶、昆明、貴陽、北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟(jì)南、青島等65個城市報送了2024年保障性住房建設(shè)計劃和項目，各地“以需定建”，今年計劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

??如杭州，今年籌建的12個配售型保障性住房項目已開工3個、2050套房源已開工建設(shè)，其余項目預(yù)計今年全部動工，12個項目累計籌建房源將達(dá)9500余套。

??杭州市住保房管局表示，下一步，杭州將持續(xù)推進(jìn)“多主體供給，多渠道保障”的多元化住房保障體系建設(shè)，加大推進(jìn)保障房房源籌集力度。

??合肥市今年將籌建9個配售型保障性住房項目，可提供4000套房源，截至5月，已有2個項目于3月底開工、1個轉(zhuǎn)化項目正在建設(shè)，剩余項目將在9月前陸續(xù)開工建設(shè)。

??“未來，合肥市將堅持以需定建的整體要求，在‘謀劃一批、儲備一批、實施一批’的總體框架下，逐年擴(kuò)大配售型保障性住房的供給。”合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向相關(guān)媒體表示。

??貴陽市今年計劃啟動3600套房源建設(shè)，投資約23億元。截至5月，已開工建設(shè)3個項目，剩余2個項目計劃二季度開工建設(shè)。貴陽市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，后續(xù)將根據(jù)市場需求反饋、土地供應(yīng)情況等，逐步提高配售型保障性住房占比，實現(xiàn)“市場+保障”體系的動態(tài)平衡。

??截至目前，濟(jì)南已啟動開工港溝、清河、彩石3個全市首批配售型保障性住房項目。此外，今年廣州市計劃籌建配售型保障性住房不少于1萬套，共涉及12個項目，其中新開工項目8個，通過存量房源轉(zhuǎn)化4個項目。

??對于目前各地配售型保障性住房的落地建設(shè)情況，宋紅衛(wèi)表示，“從市場來看，各地都在積極推動配售型保障房的建設(shè)，但是開工規(guī)模相對較小，竣工周期也相對較長，并且政策還存在一定變動，今年政策要求相關(guān)部門可以收購開發(fā)商的存量住房作為配售型保障性住房，盡管這樣可以加快進(jìn)度去庫存，避免重復(fù)建設(shè)，但項目與需求的匹配度，尤其是戶型的匹配度也存在一定偏差。”

??另外，配售型保障性住房還面臨著多種挑戰(zhàn)，宋紅衛(wèi)表示，首先，是供給量的確定，目前政策要求是以需定建，需求量要根據(jù)實際需求確定，精準(zhǔn)量化有難度。

??其次，是配建的標(biāo)準(zhǔn)也需要根據(jù)實際情況確定。配建標(biāo)準(zhǔn)過高，導(dǎo)致價格較高，購房者有抗性；如果配建標(biāo)準(zhǔn)較低，滿足不了需求，購房者也會“用腳投票”。另外，配售型保障房與組屋最大的區(qū)別在于流通性不同，我國當(dāng)前發(fā)展階段的配售型保障性住房房要求是完全封閉管理，失去了市場化流動的作用，也就是失去了金融功能，僅僅滿足居住屬性，在這方面購房者也有一定抗性。

??最后，從政策來看，要求配售型保障性住房一定選擇各種配套相對比較齊備的地塊來做，包括交通、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)資源，這些地塊居住價值也較高，估計部分城市會把這些用地作為招拍掛的對象。

??李宇嘉同樣認(rèn)為，配售型保障性住房整體落地速度不算很快，這與地方政府擔(dān)心它會對商品房市場和土地市場造成沖擊有關(guān)。因此，地方政府在大規(guī)模推廣上的積極性不高，導(dǎo)致項目落地速度有些緩慢。另外，由于國企需要出資本金等費用，銀行貸款的獲取也可能存在困難，以及部分地塊可能處于規(guī)劃調(diào)整或土地平整階段，這些因素都限制了配售型保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。

??李宇嘉表示，“當(dāng)前主要是要讓地方政府能夠認(rèn)識到推廣配售型保障性住房盡管短期對市場會產(chǎn)生沖擊，但對當(dāng)前緩解商品房市場下滑、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展以及拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資、固定投資等均是重大利好。

??宋紅衛(wèi)則建議，政府在配售型保障性住房方面要積極參考新加坡模式，采取真正的“以需定建”模式，跟進(jìn)需求者的情況來決定開工量和設(shè)置建筑標(biāo)準(zhǔn)，過多建設(shè)會造成資源閑置和浪費。此外，在規(guī)定一定年限后，可以適當(dāng)給予一定市場化運作空間。