市場 2022-03-04 09:59:23 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??植信投資研究院高級研究員耿欣欣
??近日，鄭州出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出了穩(wěn)定樓市的19條舉措，這是繼2月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國務(wù)院新聞辦舉行的“推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會”對今年房地產(chǎn)形勢定調(diào)后，首個(gè)出臺“一攬子”樓市寬松政策的二線城市，鄭州為何要這樣做？有何深意？接下來哪類城市會跟進(jìn)？
??1.鄭州本次于供需兩端給予全面放松，力度較大
??針對需求端，一是放寬限購，激發(fā)四類購房需求。通過發(fā)布人才購租房補(bǔ)貼、提供保障性住房、允許有老人投靠的家庭新購一套房，間接放寬限購等舉措支持大學(xué)生、外來務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類購房需求的釋放；二是放寬二套房限貸、引導(dǎo)房貸利率下調(diào)。取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對已擁有一套房且貸款已結(jié)清的購房者，執(zhí)行首套房貸款政策，并將逐步加大個(gè)人住房貸款投放，引導(dǎo)下調(diào)房貸利率；三是鼓勵(lì)棚改貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動，堅(jiān)持以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。
??與此同時(shí)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。一是合理控制新房供應(yīng)節(jié)奏，根據(jù)不同片區(qū)去化周期動態(tài)調(diào)整住宅用地供應(yīng)量，并逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量；二是從信貸、土拍、預(yù)售、審批四方面加大房企紓困力度。加強(qiáng)并購貸、開發(fā)貸等信貸支持，允許緩繳土地出讓金、允許憑銀行或第三方保函等額替換預(yù)售監(jiān)管資金、加快項(xiàng)目開工、建設(shè)、銷售審批程序。
??2.當(dāng)前鄭州樓市主要特征具有代表性
??庫存高企，省會城市中位居第四。對全國85個(gè)重點(diǎn)大中城市的庫存情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中庫存去化周期高于住建部提到的18個(gè)月安全庫存線的城市有40個(gè)，鄭州庫存為22個(gè)月屬于庫存偏高水平，在二線及省會城市中僅次于哈爾濱、長春、蘭州，庫存消化壓力很大。
??當(dāng)?shù)刈》渴袌龅兔裕≌山涣恐鹉曜叩汀｀嵵莘康禺a(chǎn)市場自2017起步入回調(diào)期，新建住宅成交面積連續(xù)5年下滑，年均增速回落9個(gè)百分點(diǎn)。2021年受到特大暴雨及疫情反復(fù)的影響，鄭州房地產(chǎn)市場明顯萎縮，新建住宅成交面積同比減少近三成，2022年1月鄭州房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，新建住宅成交面積環(huán)比下跌40%，成交均價(jià)環(huán)比下跌0.2%，以價(jià)換量、項(xiàng)目停工和爛尾問題突出。
??地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度高，穩(wěn)增長壓力較大。鄭州房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)度一直較高，2004年以來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升，基本維持在45%以上的水平，2020年占比仍達(dá)到47%，寬松政策出臺，有助于鄭州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。
??3.后續(xù)料有更多城市跟進(jìn)
??第一類，去庫存壓力大，去化周期超過18個(gè)月的城市。二線城市中庫存較高的多為東北及西北的內(nèi)陸城市，哈爾濱、長春、蘭州、青島等城市商品住宅的庫存消化周期均已超過2年。三四線城市形勢則更為嚴(yán)峻，重點(diǎn)監(jiān)測的54個(gè)三四線城市商品住宅庫存的平均去化周期高達(dá)29.8個(gè)月，其中20個(gè)城市的庫存出清周期在2年以上。
??第二類，房價(jià)短期下跌，樓市成交量低迷的城市。例如石家莊、太原、呼和浩特等二線城市，秦皇島、南充、牡丹江、湛江等三四線城市今年1月新房的同環(huán)比價(jià)格仍在持續(xù)下跌。因此，針對當(dāng)前樓市冷清或者已實(shí)施“限跌令”的城市有必要出臺相對寬松的調(diào)控政策，以扭轉(zhuǎn)房價(jià)看跌預(yù)期，減緩市場下行壓力。
??第三類，土地流拍率高，經(jīng)濟(jì)增長對地產(chǎn)依存度較大的城市。這類城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)和單一，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的難度較大，經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對地產(chǎn)仍有相當(dāng)高的依存度，例如洛陽、大連、清遠(yuǎn)等三四線城市去年土地流拍嚴(yán)重，進(jìn)一步出臺寬松政策的可能性較大。
??綜上所述，鄭州本次政策的出臺是基于目前銷售乏力、庫存高企、爛尾項(xiàng)目增多等實(shí)際情況所做出的綜合性調(diào)整，寬嚴(yán)相濟(jì)，有利于維護(hù)市場供需的平衡，體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路，對其他同類型城市有一定的啟發(fā)意義，很可能將帶動更多樓市下行壓力比較大的城市在兩會之后跟進(jìn)出臺類似的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序和循環(huán)健康發(fā)展。
??圖表：商品住宅庫存去化周期大于18個(gè)月的城市
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià)：下跌態(tài)勢有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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