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??11月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年三季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，三季度多城收緊房貸政策，居民購房杠桿率小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，全國居民購房杠桿率為31.6%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入下半年以來，全國已有深圳、沈陽、常州、唐山、無錫等多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對(duì)房貸政策進(jìn)行了收緊，進(jìn)一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度。三季度住戶部門杠桿率繼續(xù)上升。2020年三季度，我國住戶部門杠桿率上升至61.4%，環(huán)比上季度上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠(yuǎn)低于正常情況，導(dǎo)致過去四個(gè)季度GDP總額較低有關(guān)。三季度我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步恢復(fù)，前三季度GDP增速已轉(zhuǎn)正。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)恢復(fù)，預(yù)計(jì)四季度住戶部門杠桿率上升的速度會(huì)明顯放緩，明年一季度則會(huì)大幅下降。

??易居研究院研究員沈昕表示，在政策環(huán)境不發(fā)生大變化的情況下，居民購房杠桿率大概率將穩(wěn)定在目前位置，不會(huì)再出現(xiàn)類似2016年時(shí)居民大規(guī)模加杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的情況。并且考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房?jī)r(jià)已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)也不存在大漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)四季度百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將小幅收窄。

??易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

??1、個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)

??從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末個(gè)人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增速與上季度末持平，比上年同期低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??受疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降26.3%，因此個(gè)人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴(kuò)大。二三季度商品房銷售面積回升，全國個(gè)人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于銀行批貸放貸需要一定時(shí)間，房貸增速回升可能略滯后于商品房銷售回升。四季度，全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)還將繼續(xù)回升，個(gè)人住房貸款余額同比增速有可能轉(zhuǎn)為提高。

??2、個(gè)人住房貸款余額新增額走勢(shì)

??這里對(duì)人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增12300億元，環(huán)比小幅增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)13%，房貸余額新增額目前絕對(duì)值仍處于歷史較高位。今年以來，個(gè)人住房貸款余額新增額持續(xù)小幅上升，這是由于疫情后貨幣政策略轉(zhuǎn)寬松，不過目前距離2016年的高點(diǎn)仍有不小差距。

??從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2020年三季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為29%，環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來，該指標(biāo)呈震蕩下行趨勢(shì)，說明個(gè)人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年一季度該指標(biāo)大幅下降，二三季度上升，從歷年情況來看，四季度大概率還會(huì)繼續(xù)上升。

??3、全國居民購房杠桿率走勢(shì)

??數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，全國居民購房杠桿率為31.6%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年以來，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區(qū)間穩(wěn)定下來。

??今年上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房。但需要看到的是，自4月以來，5年期LPR已連續(xù)7個(gè)月未調(diào)整，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，10月全國首套房貸平均利率與上月持平，今年以來房貸利率九連降的趨勢(shì)終結(jié)，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。進(jìn)入下半年以來，全國已有深圳、沈陽、常州、唐山、無錫等多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對(duì)房貸政策進(jìn)行了收緊，進(jìn)一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度，三季度全國居民購房杠桿率小幅下行，預(yù)計(jì)四季度可能還會(huì)繼續(xù)小幅下行。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)關(guān)系

??比較全國居民購房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，三四季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會(huì)議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，三季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。

??2020年上半年，全國首套房貸利率持續(xù)下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行。三季度居民購房杠桿率小幅下行，房?jī)r(jià)指數(shù)則繼續(xù)小幅上行。在政策環(huán)境不發(fā)生大變化的情況下，居民購房杠桿率大概率將穩(wěn)定在目前位置，不會(huì)再出現(xiàn)類似2016年時(shí)居民大規(guī)模加杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的情況。并且考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房?jī)r(jià)已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)也不存在大漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)四季度百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將小幅收窄。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢(shì)

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機(jī)構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門杠桿率低于10％時(shí)，該國的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30％時(shí)，該國中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)受到影響；而當(dāng)住戶部門杠桿率超過65％時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢(shì)減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年三季度，我國住戶部門杠桿率上升至61.4%，環(huán)比上季度上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠(yuǎn)低于正常情況，導(dǎo)致過去四個(gè)季度GDP總額較低有關(guān)。三季度我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步恢復(fù)，前三季度GDP增速已轉(zhuǎn)正。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)恢復(fù)，預(yù)計(jì)四季度住戶部門杠桿率上升的速度會(huì)明顯放緩，明年一季度則會(huì)大幅下降。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計(jì)國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為73.5%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時(shí)，其他主要經(jīng)濟(jì)體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2019年末的75.4%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至59.1%，歐元區(qū)國家從60.4%降至57.9%。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢(shì)

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢(shì)。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動(dòng)。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2016-2018年呈加速上行趨勢(shì)，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來，住戶部門貸存款余額比例繼續(xù)小幅震蕩上升，但相比之前幾年上升幅度明顯變緩。2020年三季度該比值為66.7%，略高于去年同期。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費(fèi)方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲(chǔ)蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲(chǔ)蓄。三是理財(cái)方式發(fā)生了變革，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實(shí)物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲(chǔ)蓄存款和理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長(zhǎng)有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2019年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-55%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。