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??新型冠狀病毒肺炎疫情使得本處于“堰塞湖”狀態的長沙商業公寓更是雪上加霜。

??長沙新峰地產研究院的數據顯示，截至2019年底，長沙市內五區商業公寓總規模超1800萬平方米，預計未來三年遠超此前十年，堪比一線城市規模體量。

??“目前已知在售及待售的商業公寓項目超350個，庫存可售及預計新增近1200萬平方米，去化周期達35個月。”長沙新峰地產研究院相關人士表示，無論是現實供銷，還是未來預判供應，長沙商業公寓市場“堰塞湖”之勢均難言樂觀。

數據來源：長沙新峰房地產決策支持系統

??商業公寓火箭式井噴

??長沙新峰地產研究院通過不完全統計，目前長沙商業公寓在售及待售的項目超350個，其中在售120余個，待售180余個，規劃中超50個。

??長沙商業公寓庫存，經歷了一個較快積累過程。

??2011年3月4日，長沙市首次對住宅進行限購。一些住宅項目性質調整為商業，高容積率、高商業比地塊和項目接踵而至，城市綜合體等逐步風光無限。

??2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購。隨著住宅去庫存的加速推進，住宅快銷的同時，商辦項目幾乎啞火。

??2017年3月18日，長沙市對住宅再度實施限購。

??2018年6月25日，長沙樓市限購繼續升級。此后，商業公寓再次被投資者熱捧，供應井噴。

??在長沙市內五區中，岳麓區、雨花區是商業公寓主戰場。

??2019年，岳麓區供應在全市內五區所占比例高達42.3%。岳麓區的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業公寓的扎堆入市，直接推動岳麓區的商業公寓供應同比增長了76% 。

??雨花區緊接岳麓區之后，武廣新城板塊成了雨花區的主力供應。

數據來源：長沙新峰房地產決策支持系統

??銷售跟不上供應節奏

??巨量供應之下，長沙的商業公寓無論是產品類型還是銷售上也是絞盡腦汁，進行自我救贖。

??在產品形式上，長沙商業公寓市面上出現了平層、Loft、躍層等產品。市場平層（3.0-3.5米）為主力，Loft層高達4.5米。

??Loft供應市場份額占比越高，部分開發商依托Loft更高的投資回報率、性價比等殺手锏參與市場紅海競爭。從價格對比來看，相比平層，loft主力溢價空間達1500元-2500元/平方米，溢價率17%——25%，溢價明顯。

??一些開發商更是依托地鐵建商業公寓。據長沙新峰地產研究院統計，目前長沙商業公寓在售項目中，地鐵公寓面積占比高達64%，未來已知待售地鐵商業公寓體量依達55%。

??長沙商業公寓在供應持續加速放量的同時，然而銷售并不盡人意，未能跟上供應節奏。

??過去十年，長沙市雖然已銷售商業公寓約500萬平方米，自持經營(含停工/爛尾)近100萬平方米，但庫存可售及預計新增了近1200萬平方米。

數據來源：長沙新峰房地產決策支持系統

??自2017年3月逐步加碼實施了史上最嚴住宅限購政策以來，長沙商業公寓銷量逐年攀升，2019年成交了108.8萬平方米。但相較供應而言，供明顯過于求，且在2019年這種供銷不平衡趨勢進一步加劇。

??截至2019年底，長沙商業公寓庫存去化周期已達35個月，這是在2017年之后連續2年延長。也就是說，目前長沙市場上已經上市的商業公寓體量，以當前的去化速度仍需近3年時間才能消化完。

??具體到市內五區區域市場，按照長沙新峰地產研究院的分析，即使是去化快速的岳麓區、雨花區，去化時間也需2年左右，芙蓉區去化周期高達8年之久。

??在板塊方面，存量最多的為岳麓區的濱江新城、梅溪湖和開福區的伍家嶺金融街商圈，其去化周期分別為34個月、23個月、123個月。伍家嶺金融街商圈商業公寓去化或需10年之久，可謂壓力山大。

??下一步，長沙商業公寓解圍需要企業、市場及政府多方聯動，跳出危局。