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??導(dǎo) 語

??地市供求規(guī)模延續(xù)同比縮量，專項(xiàng)債提速助力供給側(cè)加快“優(yōu)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、穩(wěn)市場”。

??◎  文 / 馬千里

??2025年4月，土地市場成交規(guī)模同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)月末快報(bào)數(shù)據(jù)，4月土地成交建筑面積同比下降23%，降幅較上月全月擴(kuò)大了12個(gè)百分點(diǎn)；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過低所致。截至4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，環(huán)比上升2%，同比下降27%。隨著非核心城市土地成交占比上升，本月平均溢價(jià)率9.9%，重新降至10%以下，但一二線城市平均溢價(jià)率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月雙雙高于10%。4月份以來，中央和地方持續(xù)積極推進(jìn)穩(wěn)市場新政落地，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步釋放房地產(chǎn)市場潛力，協(xié)同推進(jìn)政策實(shí)施和預(yù)期引導(dǎo)，據(jù)自然資源部本月內(nèi)發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)，“交房、交地即交證”等土地開發(fā)流程改革亦在快速推進(jìn)。

??核心要點(diǎn)

??供求：延續(xù)同比低位，截至2025年4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，同比下降27%，環(huán)比上升2%。成交2698萬平方米，同比下降23%，環(huán)比上升50%。。

??熱度：核心城市熱度延續(xù)。平均溢價(jià)率為9.9%，回落至10%附近，主因三四線等非熱點(diǎn)城市成交占比上升。但一、二線城市本月平均溢價(jià)率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過10%。。

??分布：各能級(jí)土地成交建面均同比下降，三四線城市同比降幅較上月全月收窄5個(gè)百分點(diǎn)至23%，一二線同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，分別同比回落73%和14%。成交金額方面，僅二線城市同比上升。

??后市展望

??地市供求規(guī)模延續(xù)同比縮量，專項(xiàng)債提速助力供給側(cè)加快“優(yōu)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、穩(wěn)市場”

??2025年4月，各能級(jí)城市成交規(guī)模延續(xù)同比回落，堅(jiān)決在土地市場繼續(xù)縮減土地出讓規(guī)模，助力行業(yè)去庫存加快下降。整體溢價(jià)率回落至10%附近，但這主要還是由于非熱點(diǎn)城市成交占比上升所致：本月一二線成交環(huán)比回落，一線城市僅成交了一宗宅地，而三四線城市成交規(guī)模環(huán)比增長過半。一二線方面，溢價(jià)率仍然在10%以上，杭州作為當(dāng)前市場信心的最大風(fēng)向標(biāo)，依舊頻頻拍出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率超50%也已經(jīng)屢見不鮮，寧波、重慶、南京等城市也接連有高溢價(jià)拍出。

??當(dāng)前，地方主管部門對(duì)于土地市場“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路已經(jīng)愈發(fā)明確。專項(xiàng)債等紓困類利好落地也在進(jìn)一步緩解地方財(cái)政壓力、改善市場預(yù)期。據(jù)財(cái)政部主辦網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)，2025年一季度廣東、四川、合肥等省份新增專項(xiàng)債額度均已超過500億元，同比增長58%、162%、77%，預(yù)計(jì)這些省份將進(jìn)一步加快專項(xiàng)債收儲(chǔ)的腳步，并助力土地市場交易規(guī)模維持在合理低位，讓去化預(yù)期、利潤空間確定性更強(qiáng)的土地，在土地市場中占據(jù)更高的市場份額，并促進(jìn)房地產(chǎn)一二級(jí)市場加快邁向健康發(fā)展的新階段。

??01 供求

??供求規(guī)模同比降幅擴(kuò)大

??土地市場加力縮量去庫存

??土地供應(yīng)方面，截至2025年4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，環(huán)比上升2%，同比下降27%,降幅較上月擴(kuò)大19個(gè)百分點(diǎn)。得益于中央轉(zhuǎn)移支付與專項(xiàng)債對(duì)地方財(cái)政壓力的緩解，2025年供地規(guī)模得以在2024年低位基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行。據(jù)官方披露數(shù)據(jù)，至截稿時(shí)，31個(gè)省市112025年一季度新增專項(xiàng)債6861億元，同比增幅高達(dá)58%，大大緩解了地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴。

??3月末新版項(xiàng)目住宅規(guī)范正式發(fā)行，對(duì)高品質(zhì)住宅作出了新的要求，如層高不小于3米，四層以上住宅必須設(shè)置電梯等。本月土地供應(yīng)平均容積率1.94，連續(xù)9個(gè)月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供應(yīng)宅地平均容積率均低于1.9。

??至截稿時(shí)，一線城市中北京、上海均有新增宅地供應(yīng)。北京新增掛牌1宗純宅地，位于懷柔老城區(qū)，為一宗小型低密宅地，起拍總價(jià)3.6億元，容積率1.35，規(guī)劃建面2.2萬平方米，起拍樓板價(jià)1.6萬元/平方米。地塊規(guī)劃要求中，明確提出要結(jié)合好房子政策提升得房率，地塊東西側(cè)分別為森林公園和懷柔水庫，生態(tài)資源較為豐富。上海本月新增掛拍4宗宅地，虹口、楊浦、青浦、松江各一宗，其中出讓底價(jià)最高的是楊浦宅地，起拍價(jià)33.6億元，容積率2.5，限高60米。起始樓板價(jià)大約6.35萬元/平方米。地塊處于楊浦區(qū)東外灘板塊，距離沿江步道400米左右，生態(tài)、商業(yè)、醫(yī)療等配套優(yōu)勢(shì)突出。2024年楊浦區(qū)同規(guī)劃單元曾有一地塊出讓，由中海以7.3萬元/平方米競得。目前地塊周邊優(yōu)質(zhì)新房、二手房售價(jià)在10萬元/平方米左右。

??二線城市方面，本月廈門、西安、杭州、南京新增出讓底價(jià)超過50億元。其中西安出讓建面超過100萬平方米。從個(gè)體地塊來看，廈門湖里宅地出讓底價(jià)最高達(dá)到30.4億元，容積率2.56，該地塊已在月內(nèi)以12.3%的溢價(jià)率成交，成交總價(jià)34.14億元，平均樓板價(jià)達(dá)到5萬元/平方米，也是本月成交樓板價(jià)最高的宅地。地塊處于五緣灣核心區(qū)域，享有優(yōu)質(zhì)海景資源，且醫(yī)院、教育、商業(yè)配套成熟，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價(jià)可達(dá)6.5萬元/平方米以上。南京建鄴區(qū)掛牌一宗優(yōu)質(zhì)宅地，地塊位于河西中部，容積率1.8，起拍價(jià)25.5億元，起始樓板價(jià)大約3.6萬元/平方米。地塊處于河西核心區(qū)域，城市界面高端，毗鄰綠博園、江蘇大劇院、奧體中心，生態(tài)文體資源豐富，學(xué)區(qū)、交通配套成熟。相鄰的綠城地塊于2023年封頂溢價(jià)搖號(hào)競得，地塊容積率2.2，樓板價(jià)4.3萬元/平方米（當(dāng)時(shí)南京第二高），目前售價(jià)在7萬元/平方米左右。

??正如我們上月所預(yù)計(jì)，4月份土地供應(yīng)量保持結(jié)構(gòu)性優(yōu)化并進(jìn)一步縮量，保證優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)供應(yīng)節(jié)奏的同時(shí)，也克制住了擴(kuò)大供地規(guī)模的傾向。得益于特別國債、專項(xiàng)債額度提升的支持，再加之一二手成交總量同比回正的正反饋，預(yù)計(jì)后期土地供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，確保核心城市土地市場維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場更快達(dá)成供求新平衡。

??土地成交方面，截至4月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2698萬平方米，同比下降23%，降幅較上月全月擴(kuò)大了12個(gè)百分點(diǎn)；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過低所致。本月杭州、南京、廈門成交總價(jià)超過50億元，南京、杭州、惠州、重慶、沈陽等成交建面超過50萬平方米。因優(yōu)質(zhì)用地占比持續(xù)高位，本月平均樓板價(jià)3280元/平方米，同比上升14%。

??02 熱度

??一二線連續(xù)4月溢價(jià)率超10%

??南京時(shí)隔5年再現(xiàn)超40%溢價(jià)

??市場熱度方面，至截稿時(shí)4月平均溢價(jià)率為9.9%，再度回落至10%以下。正如上月所預(yù)計(jì)，由于三四線等非熱點(diǎn)城市成交占比上升，整體溢價(jià)率有所回落，但是一、二線城市本月平均溢價(jià)率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過10%。熱度仍在持續(xù)保持。杭州、重慶、蘇州本月平均溢價(jià)率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。北京、杭州、廈門、重慶、寧波出現(xiàn)了多宗高總價(jià)高溢價(jià)地塊，南京住宅用地也迎來了睽違已久的超高溢價(jià)，杭州聚彩競得的新街口宅地拍出了43%的高溢價(jià)，而上一次南京有地塊溢價(jià)率超過40%，還是在5年之前的2020年5月。

??得益于優(yōu)質(zhì)地塊熱度的維持，以及投資信心的持續(xù)提振，2025年核心城市土地市場競拍信心持續(xù)高位。正如我們上月預(yù)計(jì)，南京、重慶等更多城市也迎來了高溢價(jià)地塊成交。就全年發(fā)展趨勢(shì)來看，如若各地主管部門能夠繼續(xù)維持當(dāng)前“量縮質(zhì)優(yōu)”的供地策略，并加快落地中央關(guān)于高品質(zhì)住宅建設(shè)的相關(guān)要求，以產(chǎn)品升級(jí)換代催生新質(zhì)住房需求入市，并帶動(dòng)行業(yè)一二手房、保障房交易構(gòu)建新的交易鏈條，2025年上半年核心城市的土地市場熱度有望繼續(xù)在下半年維持，并有更多供求關(guān)系轉(zhuǎn)好的高流量板塊迎來熱度復(fù)蘇。

??4月土地流拍率6%，重新回落至近年低位。具體來看，本月成都、西安、福州、佛山均有各有1宗宅地流標(biāo)或撤牌，多均位于城市遠(yuǎn)郊，未來銷售前景確定性不足，未能成功如期出讓。

??03 重點(diǎn)地塊

??總價(jià)前二由同一央企競得

??單價(jià)TOP5均來自廈門、杭州

??4月超高總價(jià)宅地有所減少，總價(jià)榜首位地塊也僅為43億元，不僅成交規(guī)模有所縮量，重點(diǎn)地塊的單幅投資額也有所下降，減輕企業(yè)融資壓力。總價(jià)TOP10中，杭州占據(jù)5席位置，分別來自未來科技城、蕭山、運(yùn)河新城、北干中、三塘等熱點(diǎn)板塊。榜首杭州未來科技城地塊成交總價(jià)達(dá)到43億元排在第一，地塊溢價(jià)率17.7%，由保利發(fā)展競得，地塊背靠五常濕地生態(tài)資源，對(duì)標(biāo)周邊3.6萬元/平方米的新房售價(jià)來看，房地價(jià)差大約1.5萬元/平方米。排在第二的是廈門五緣灣地塊，成交總價(jià)34億元，該地塊也是本月單價(jià)榜首位，地塊享有優(yōu)質(zhì)海景資源，且醫(yī)院、教育、商業(yè)配套成熟，同樣由保利發(fā)展競得，溢價(jià)率12.3%。

??單價(jià)榜方面，保利發(fā)展競得的廈門湖里區(qū)P09宅地排在第一，成交樓板價(jià)5萬元/平方米，該地塊容積率2.56，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價(jià)可達(dá)6.5萬元/平方米以上。杭州三塘宅地排在第二，成交樓板價(jià)4.6萬元/平方米，地塊被寧波城投以54.6%的溢價(jià)率競得，成交總價(jià)15億元，目前同板塊不限價(jià)房源報(bào)價(jià)可達(dá)5.5萬元/平方米以上。