??11月28-29日，北京完成年內(nèi)第四輪集中土拍，以一半地塊達(dá)到雙觸頂?shù)摹盎馃帷备偱穆淠唬c長三角杭州遙相呼應(yīng)，土地市場迎來大幅回溫，整體溢價率達(dá)到10%，是2022年后溢價率最高的一輪土拍。雖然從成交體量上來看，第四輪土拍與前幾輪相比有大幅下降，但是在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，市場整體熱度卻達(dá)到了今年最高位。

??供應(yīng)降量提質(zhì)

       出讓以“地鐵”優(yōu)質(zhì)項目居多

??第四輪集中供地北京出讓了6 宗含宅地塊，總建筑面積31.9萬平方米，與前幾輪150萬平方米左右的供應(yīng)量相比，第四輪集中供地更像是一種“補(bǔ)充出讓”，畢竟今年前3輪的總成交建面僅有去年三輪總成交建面的75%，加上第四輪的6宗地也僅有去年總成交建面的八成左右。

??雖然供應(yīng)體量較小，但地塊整體質(zhì)量卻非常優(yōu)質(zhì)。

??6宗地塊中有3宗來自朝陽區(qū)，此外石景山、門頭溝、通州區(qū)各自出讓1宗地，整體來看位于市區(qū)的地塊比例較高，且“地鐵盤”的供應(yīng)較多，尤其通州區(qū)和朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)的2宗地塊，均位于地鐵6號線沿線，石景山區(qū)地塊距離八通線古城站也不足1公里，周邊配套醇熟、市場環(huán)境較好。 

??競拍方式以及銷售限價方面，北京本輪依然保持了“競現(xiàn)房銷售”的競拍方式，不同地塊設(shè)置的現(xiàn)房銷售上限有所不同。值得一提的是石景山區(qū)地塊總建面7.1萬平方米，現(xiàn)房銷售面積上限為6.5萬平方米，占比較大，而根據(jù)這一項目可能出現(xiàn)現(xiàn)房銷售比例較高的實(shí)際情況，也設(shè)置了不同的銷售指導(dǎo)價，期房銷售指導(dǎo)價為75800元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價為78800元/平方米。現(xiàn)房銷售保障的是消費(fèi)者的權(quán)益，而提高現(xiàn)房的銷售指導(dǎo)價，也進(jìn)一步保護(hù)了開發(fā)商的利潤空間。

??溢價率攀升至全年最高

       3宗地塊“雙觸頂”成交

??北京本輪供應(yīng)地塊的位置優(yōu)勢較大，且一改以往“總價過高”的情況，地塊的最高總價區(qū)間位于9.1億到32.3億元之間，對于在北京拿地而言屬于資金壓力較小的情況。在地塊總價控制+區(qū)位優(yōu)勢較大的雙重控制下，本輪北京土拍熱度進(jìn)一步回溫：

??在報名階段，本輪土拍就備受關(guān)注，截止至28日，除了門頭溝區(qū)地塊僅獲得1次出價，其余地塊中，通州區(qū)地塊獲得2次出價、石景山古城地塊獲得5次出價、朝陽區(qū)的3宗地則分別獲得了9次、10次和14次出價，朝陽區(qū)受到的關(guān)注度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

??最終成交熱度也出現(xiàn)了明顯回升，本輪北京土拍的整體溢價率達(dá)到10%，不僅是今年溢價率最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市。其中門頭溝區(qū)地塊底價成交，石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價率分別為5.58%和0.54%，來自朝陽區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價達(dá)到最高限價，還同時實(shí)現(xiàn)了最高限價+現(xiàn)房雙觸頂成交。

??盈利空間進(jìn)一步提升

      平均房價地價差接近3.5萬/㎡

??從盈利空間方面來看，本輪北京土拍的“讓利”表現(xiàn)更為明顯，6宗地塊的平均地價房價比為0.54，與上一輪相比僅提升0.04，但平均房價地價差達(dá)到34777元/平方米，比上一輪提升了5000元/平方米。

??朝陽區(qū)的3宗地塊均達(dá)到現(xiàn)房銷售面積的上限，對于房企回款會產(chǎn)生一定影響，尤其金隅所競得的奶西村地塊，現(xiàn)房銷售比例達(dá)到50%左右，但房價地價差將近4萬元/平方米，項目盈利依然可期。盈利空間的進(jìn)一步擴(kuò)大，也是刺激房企積極拿地的重要原因。

??仍是“老面孔”參拍

       拿地全是國央企

??作為房企最為關(guān)注的城市之一，北京的每次土拍均會吸引不少房企參拍，本輪參拍的房企中也有許多“熟面孔”，中海、華潤、保利、招商、金隅、首開等房企均有報名。據(jù)不完全統(tǒng)計來看，金茂報名了5宗地塊，是本次參拍最積極的房企，中海也報名了4宗，保利&建工聯(lián)合體參拍了3宗，一方面可以看出本輪出讓地塊的優(yōu)質(zhì)程度，一方面也體現(xiàn)了這些房企在北京加碼的決心。

??而由于本輪有3宗地都競拍到現(xiàn)房銷售的觸頂環(huán)節(jié)，隨后通過搖號的方式確定競得人，能否拿地也要看運(yùn)氣。從最終成交結(jié)果來看，保利&建工、金隅和三元嘉業(yè)各成功搖中一宗地塊，保利&建工和三元嘉業(yè)競得的兩宗朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)地塊樓板價52000元/㎡左右，是本輪樓板價最高的地塊，金隅競得的朝陽區(qū)奶西村地塊總價32.32億元，也是本場土拍總價最高、現(xiàn)房銷售比例最高的地塊。

??中海、城建興華分別以6%和0.54%的溢價率競得石景山古城區(qū)和通州區(qū)地鐵沿線地塊，中海已經(jīng)在石景山布局了中海天鉆、天璽、云庭等項目，且石景山古城區(qū)目前處于新房供應(yīng)空檔期，此刻補(bǔ)倉正合適；此外，中建以聯(lián)合體形式地價獲得門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

??以此來看，本輪土拍無論是參與還是拿地，央企、國企的參與程度依然是最高的，在擺脫城投依賴的同時，民企卻還未現(xiàn)身，未來北京的新房市場也將持續(xù)由這些頭部房企分食。

??總體來看，北京的第四輪土拍以較高的熱度圓滿落幕，成為集中供地中難得的“亮點(diǎn)”，也為目前的市場注入了信心，一方面是由于本輪北京供應(yīng)的地塊質(zhì)量都較優(yōu)、且盈利空間提升，對房企的吸引力也較高；另一方面則是國央企作為北京土地市場的主要力量，資金鏈一直相對雄厚，面對本次總價不高的優(yōu)質(zhì)地塊，更加有溢價拿地的魄力。近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營、投資有一定的促進(jìn)作用，反應(yīng)在土地市場上，預(yù)計將在北京、上海、深圳等一線城市率先有所體現(xiàn)。