??熱點聚焦

??7月12日，南京市2022年第二批次集中供地落下帷幕。據(jù)了解，此次南京市共推出44宗地塊，土地占地面積196.99萬平方米，總建面約452.36萬平方米，土地總起始價約755.8億元。最終，42宗地塊成功出讓，其中，31宗地塊底價成交，11宗溢價成交地塊中有5宗觸頂待搖號，2宗地塊流拍，成交總建面約443萬平方米，成交總價約727億元。

??熱點評析

??房企參拍積極性提高，成交規(guī)模大幅增長，南京市土地市場熱度穩(wěn)中有升

??從土地出讓規(guī)則來看，南京市第二批次集中供地土拍規(guī)則較第一批次進(jìn)一步寬松。一方面，取消了“搖號地塊的商品住宅預(yù)售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規(guī)定，調(diào)整為在最高限價的基礎(chǔ)上加一個加價幅度，所有接受新的價格的競買人通過搖號方式來確定競買人。另一方面，推出13宗地塊實行差異化定價，即不設(shè)毛坯限價，房企完成開發(fā)后向有關(guān)部門報備審核，使房企在產(chǎn)品開發(fā)、定價及盈利把控上擁有更大自主空間。此外，在設(shè)定毛坯限價的31宗地塊中，有13宗地塊銷售限價明顯抬升，有助于提升房企利潤空間。

??從供應(yīng)地塊來看，南京市第二批次供應(yīng)地塊不僅在“量”上實現(xiàn)了翻倍式增長，在“質(zhì)”上也是有明顯提升。相較第一批次供應(yīng)地塊主要位于江北新區(qū)、浦口、江寧等主城外圍，南京市第二批次集中供地地塊分別在9個行政區(qū)。44宗出讓地塊中，有一半地塊位于中心城區(qū)，其中就包括河西、百家湖、燕子磯等區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。

??從土拍結(jié)果來看，南京市第二批次集中供地的熱度較第一批次明顯提升。成交地塊宗數(shù)、成交面積、成交總額較第一批次集中供地均大幅增長，土地流拍率也由第一批次的32%降至5%。但底價成交、區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象依然存在。42宗成交地塊中，有31宗地塊以底價成交，占比達(dá)74%。中心城區(qū)土地?zé)岫让黠@較高，尤其以建鄴河西為代表，4宗地塊均觸頂待搖號成交，反觀江寧、浦口等郊區(qū)板塊地塊，多以底價成交，2幅流拍地塊均位于雨花臺區(qū)。

??從拿地房企來看，據(jù)統(tǒng)計，南京市第二批次集中供地有超過125家/次企業(yè)參與競拍，拿地房企仍以國企、央企為主流，尤其以南京本土國企為代表。其中，南京安居拿下4宗地塊，棲霞建設(shè)、南京地鐵及江寧經(jīng)開均拿下3宗地塊。品牌房企中，保利拿下3宗地塊，總拿地金額78.4億，是搖號地塊歸屬未明確前拿地金額最高的房企，龍湖、華潤、金茂等品牌房企也均有斬獲。此外，本地民企金基控股拿下3宗地塊（含聯(lián)合拿地），拿地金額達(dá)到49.1億元。

??總體來說，受益于政策面改善和供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊增加，南京市第二批次集中供地?zé)岫容^第一季度有明顯提升，參與競拍房企、拿地數(shù)量、拿地金額等都有明顯增長。但另一方面，底價成交、冷卻不均、民企參與度低等特征依舊明顯，市場徹底回暖仍需時日。

??政策暖風(fēng)頻吹，南京市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢

??在南京市第二批次集中供地之前，杭州、蘇州、合肥等周邊重點城市已率先完成第二批次集中供地。其中，杭州市成交45宗地塊，成交總價557億元，溢價率5%；蘇州市成交20宗地塊，2宗中止出讓，成交總價271億元，溢價率3%，合肥市成交24宗地塊，流拍5宗，成交總價190億元，溢價率8%。對比來看，除溢價率外，南京市第二批次集中供地在土地出讓規(guī)模、土地出讓金總額等方面均要優(yōu)于周邊重點城市。值得一提的是，在目前已完成第二批集中供地的十余個重點城市中，南京市727億元的土地出讓金暫列第一。這一方面在一定程度上反映了當(dāng)前房企對南京市房地產(chǎn)市場及城市價值的認(rèn)同，另一方面則是因為近三個月以來南京市松綁性調(diào)控政策密集發(fā)布，帶動了房地產(chǎn)市場回暖。據(jù)地方房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月南京市住宅成交84萬平方米，環(huán)比上升20%，且連續(xù)第二個月實現(xiàn)增長，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢。隨著利好政策的持續(xù)發(fā)力和南京市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，下半年南京市房地產(chǎn)市場有望持續(xù)向好。