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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]對財(cái)政部房地產(chǎn)政策的分析——專項(xiàng)債收儲(chǔ)效應(yīng)等研究

??10月12日，財(cái)政部召開新聞發(fā)布會(huì)。此次提及多條房地產(chǎn)政策內(nèi)容，為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造良好條件。尤其是“發(fā)行專項(xiàng)債收購存量房”的表述積極重要。

??一、明確專項(xiàng)債收購存量房

??此次明確財(cái)政政策對“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的支持，對消化房企庫存房源和土地落實(shí)財(cái)政支持，屬于重要的財(cái)政工具。用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房，并用作各地的保障性住房。這意味著地方政府專項(xiàng)債擴(kuò)容（其他兩項(xiàng)包括資本金使用和新質(zhì)生產(chǎn)力支持）。從專項(xiàng)債的歷史功能來說，其一般不“涉房”，過去僅有的領(lǐng)域也主要局限在棚改等領(lǐng)域，很少會(huì)介入到房地產(chǎn)一些比較細(xì)的領(lǐng)域。而今年自然資源部等部門已多次提及財(cái)政工具對存量土地和房屋盤活的導(dǎo)向，同時(shí)財(cái)政部門也多次提及專項(xiàng)債工具擴(kuò)圍事項(xiàng)。據(jù)此認(rèn)為，四季度專項(xiàng)債收購存量商品房的準(zhǔn)備工作會(huì)加速，明年上半年各地部門或發(fā)行“收儲(chǔ)存量土地或存量商品房專項(xiàng)債計(jì)劃”。

??按照此次財(cái)政部對存量土地和房屋的收儲(chǔ)規(guī)劃，思路非常清晰。對于已經(jīng)建好但沒有銷售的房屋，后續(xù)直接動(dòng)用專項(xiàng)債來收購，進(jìn)而充當(dāng)保障房房源，快速供應(yīng)保障房。對于完全沒有開發(fā)的土地，則通過專項(xiàng)債來進(jìn)行收儲(chǔ)，納入2025年的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中。對于在建且已銷售的房屋，將通過住建部融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)資金支持，推進(jìn)保交房工作。當(dāng)前各地都已發(fā)布過存量住宅用地和項(xiàng)目清單（含未開工項(xiàng)目、已開工未銷售項(xiàng)目、已開工且已銷售項(xiàng)目等），基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實(shí)，后續(xù)和專項(xiàng)債結(jié)合的效率將提高。

??此類地塊收儲(chǔ)帶來兩個(gè)積極影響。對于收儲(chǔ)土地作為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的，則可以優(yōu)化2025年的供地模式，尤其土地儲(chǔ)備中部分地塊由此類收儲(chǔ)的地塊來充當(dāng)。而對于作為保障房的房源，后續(xù)可以為保障房房源供應(yīng)增添動(dòng)力，有助于推進(jìn)配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才住房、公租房、安置房等保障房供應(yīng)。而此類操作下，將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)供求關(guān)系，既減少存量資產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，也促進(jìn)住房工作更好開展。