亚洲天堂免费观看-亚洲天堂免费-亚洲天堂伦理-亚洲天堂久久新-亚洲天堂久久久-亚洲天堂久久精品成人

??導 讀

??1、格局：上海、北京穩居前二，TOP50城市新房銷售與GDP全國占比“雙過半”

??2、分化：需求側支持部分沿海城市排名上升，封關利好下海南省尤為突出

??3、需求：人口集聚+改善需求支撐，TOP20城未來仍有年均3億㎡增量需求

??4、供給：2025宅地供應計劃同比再降20%，緊縮供給預期促供求平衡

??5、庫存：各城市庫存癥結多維分化，因地制宜、分類治理勢在必行

??◎ 文/克而瑞研究中心

??2024年四季度以來，房地產行業雖然依舊面臨庫存高企、價格下行、新房成交收縮等挑戰，但在中央部委和地方主管部門持續加力穩市場的扶持下，行業還是在呈現出更多企穩信號。2025年以來，土地投資延續縮量提質趨勢，重點城市屢屢拍出優質的高溢價高總價地塊，企業投資也延續回暖趨勢；新房成交價格同比降幅收窄，上海、杭州等少數核心城市房價已經迎來多月的連續環比上漲；新房成交邊際改善，二手房成交同比持增，2025年上半年新房成交面積同比降幅較2024年有所收窄；行業庫存壓力持續減輕，全國房地產待售面積、施工面積均在迅速減少，各地廣義、狹義庫存指標也在同步改善；企業融資來源也有所改善，“白名單”政策扶持下企業化債有序推進，2025年上半年房企到位資金同比降幅較2024年全年收窄10.8個百分點，其中國內貸款同比增長0.6%。 

??在近一年的市場面與政策端合理探尋發展新模式之后，現階段穩市場的政策兩大抓手已愈發明確，以2025年7月中旬召開的建國以來第五次中央城市會議為標志，各地將以城市發展為核心，需求方面通過做好城市發展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行落實新型城鎮化、棚改舊改、保障安居、發展高品質住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新換代等方面的住房需求；供給方面加快落實存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲商品房用作保障房、土地收儲、閑置用地回收等舉措，加快解決當前依舊面臨的高庫存問題，并繼續嚴控新增住宅用地規模，讓市場更快達到新的供求平衡點。 

??在此背景之下，考慮到城市之間積壓需求規模、庫存問題大小的差異，我們認為2025年城市間的回穩表現將顯著分化，少數外來人口眾多、前期庫存問題不大、地方主管部門運營能力較強的城市表現將持續突出，并成為現階段穩市場的標桿型城市。而那些前期超量出讓了大批土地，發展規劃過于超前的城市，其整體穩市場進程將稍慢一拍。企業在城市比較上，也應當更加重視不同城市之間需求潛力和供給關系，重點關注近年來庫存壓力指標出現積極變化、交易流速居于前列的核心城市。在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發展前景重新進行客觀的量化評價。 

??2025年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋297個地級以上市，并新增供地規模調整，完善地價房價比、短期人口增量等指標，將最新城市數據進一步更新到2024年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優城市的指標特征進行歸納總結。

中國城市房地產投資前景排行榜

??指標解讀

??01 城市房地產市場投資前景指標體系說明

??在2025年城市房地產市場投資前景指標體系中，從市場容量、市場供求、市場購買能力和外部因素四大方面對城市的投資前景進行分析，全面的涵蓋對房地產市場有較大影響的要素。

??市場容量部分，繼續重視常住戶籍人口比、人口規模增量、住宅成交金額及其增速等方面的考核，繼續重點對比人口規模增量指標。考慮到2020年以來各地經濟和人口發展進入新階段，我們對重點城市的短期和中長期人口發展速度考量時長進行了修正，并更加看重疫情解封以后2023年以來常住人口的短期變化指標。

??市場供求部分，從土地、商品房消化周期、地房比、房價波動走勢和人均購房支出等反映供求關系變化、拿地利潤空間等方面的指標，從而對于市場供求關系有更為清晰的評判。考慮到目前行業資金面承壓，企業對于土地投資利潤空間的安全性更為看重，繼續著重考量城市間的房地價差空間，關注盈利空間的確定性。并進一步搜集了各地按中央要求公布的存量用地數據，以此全面衡量各地的庫存壓力情況。

??購買能力部分包含居民可支配收入、房價收入比和首付能力三項指標，可支配收入主要反映可用于購房的資金情況；而首付能力主要體現居民現有資金與總房價的關系，在購房者入市信心不足，收入增長降速的情況下，今年我們繼續重點考量城市間該指標的差異；房價收入比主要體現購房支出占居民總收入的情況，反映購房支出對居民生活的影響。

??外部因素部分更多地考慮房地產市場與城市經濟發展的關聯性，在重點城市指標體系中，繼續重點考量2023年疫情解封后的各地經濟發展增速，以此反映各城市在新環境下的經濟發展韌性，并對此指標賦予較高的權重。并新增人均貸款金額和財政收入，以此衡量各地金融市場發展情況和財政實力。

??02 調整指標解讀

??在本年的城市前景排名評價體系中，考慮到2023年疫情解封后的各地經濟發展節奏的變化，對5項指標的覆蓋時長進行了同步優化，以更好反映現階段的發展特征；為更加準確展現各地樓市規模的穩定性，以2024年住宅成交金額較行業高位變化進行評判，并新增了廣義消化周期、人均貸款金額和人均財政收入等3個指標，以期更加全面地反映新階段城市發展特征。本節將選取代表性較強的指標進行解讀，展示最新的城市測評視角變化。

??（1）廣義消化周期：蘇州、合肥、廈門等已低至1年以內

??廣義消化周期是房地產研究中最寬口徑的庫存壓力指標，也是行業止跌企穩進程中市場參與者最為關心的風險指標之一。廣義消化周期由廣義庫存和城市的交易流速計算得到，廣義庫存則是存量住宅用地的規劃建面減去已售出建面。

??2025年6月國務院會議提出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

??基于當前各地存量住宅用地披露數據的測算結果來看，大多數典型城市廣義消化周期已經控制在3年以內，處于相對安全的范圍。其中蘇州、臺州、合肥、三亞等更是在1年以內。對于這些城市而言，通過土地收儲減少庫存壓力的迫切性較輕。即便是少數短期供應商住宅地較多的板塊，通過一段時間內暫停或暫緩土地出讓，也可快速恢復至相對健康的供求關系，只有極少數確實存在開發困難，或前期規劃與當前階段板塊發展需求脫節的地塊，才需要進行土地收儲。

??而少數廣義消化周期較高的城市均在近年穩市場進程中面臨明顯困難，如重慶、長春、南京、沈陽等均是如此。以南京為例，其河西、江北新區等前期高流速板塊由于出讓了太多土地，導致板塊內存量住宅用地規模高企，使得原先最具活力的流速板塊房價反而顯著承壓，土地市場方面降容提質也熱度不再，讓流速板塊供求關系煥新，成為了當前穩市場的關鍵癥結所在。

??（2）住宅成交金額穩定性：南京、重慶較高位降幅過半，上海仍延續高位

??近年來各地樓市所面臨的穩市場挑戰，其關鍵性的短期變量指標在于需求側的大幅下降，直接導致行業各項庫存消化周期指標集聚攀升，供求風險高企，從而房價、地價信心走低，進而影響企業現金流、在建項目施工進度等方面。為更加準確衡量近年來行業交易規模的穩定性，今年將該項指標進一步優化為2024年商品住宅成交金額較行業高位期（2020-2021年）的變化，以此量化衡量近年來各城市需求側所面臨的規模收縮沖擊。

??從測算結果來看，南京、大連、重慶等城市2024年成交金額較高位下跌過半，典型如重慶2024年新房成交金額只有1587億元，較2020-2021年均值下降65%。在急劇收縮的成交規模影響下，重慶庫存壓力顯著高企，廣義消化周期超過六年。近年來土地成交規模也被迫持續低位，2024年經營性用地出讓收入不足400億元，僅為同期財政收入的14%，甚至已低于上海的18%，基金性收入的不足也使得城市建設發展資金面臨更多掣肘。

??而成交金額抗跌性較好的城市，近年的穩市場表現則大多較佳，如上海、深圳、天津、廣州、北京等均是如此。典型如上海2024年住宅成交金額6407億元，較2020-2021年均值還上升了13%。城市住宅成交金額延續高位，使得上海供求關系持續保持健康，狹義消化周期維持在18個月以內的健康范圍。土地市場連連拍出高總價、高溢價土地，刷新地價紀錄也早已屢見不鮮，據統計局70大中城市房價環比數據，至2025年6月，其新房房價更是連續37個月上漲。

??榜單整體解讀

??PART 01

??格局：上海、北京穩居前二，TOP50城市新房銷售與GDP全國占比“雙過半”

??就2025年TOP5位次變化來看，上海、北京以絕對優勢繼續排名前二，兩地在供給側和需求側方面均具有極為顯著的優勢。超2000萬的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外來人口使其擁有著巨量剛性住房需求，而大多家庭人均住房面積不足38平方米的現況，也使其擁有著更大的住房改善空間。再加之兩地在“00年代”已渡過了新房成交規模的高位時期，早已先于全國樓市進入供求平衡的新階段，如北京1000萬平方米左右的年交易量，對于現階段北京存量住房規模而言，相當于住房更替周期超過80年。兩地已經連續把持全國房地產投資前景排行榜TOP2的位置達到11年，上一次有城市挑戰二者地位，還是在2015年樓市交易規模急劇擴張時的2015年，彼時廣州憑借更高的交易規模超過北京躋身第二。

??深圳排名躍升至第三。一方面是憑借更強的經濟活力人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達到6%，2023年以來常住人口增長33萬人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量優秀企業集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優勢，其需求側支持始終居于全國  第一梯隊。再加之近年來深圳在供給側方面的良好管控，以及發展高品質住宅對于深圳存量改善需求的進一步挖潛，深圳樓市呈現出了更強的發展韌性，據CRIC監測數據，2024年深圳商品住宅成交金額達到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

??杭州、成都作為二線城市中的翹楚，近年來穩定在第4、5名的位置，兩地的特征也很相似，其一是更強的需求側韌性，不同于大多數城市的交易量在2021年后即進入下降階段，兩地商品住宅成交金額在2024年才出現轉降，且成交金額均維持在2500億以上；其二是可控的庫存風險，兩地廣義消化周期、狹義消化周期均維持在3年以內和18個月以內的健康范圍；其三是高漲的企業投資熱情，頻頻拍出高溢價宅地，2024年杭州和成都經營性用地平均溢價率分別高達14%和7%，遠高于二線城市4%的平均水平。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有18個三線城市，較上年減少一個。就2024年數據來看，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達到了全國的50%。在發達的經濟水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現始終處于全國前列。其中位居TOP20的城市在供給側管控、高品質住宅建設等方面均有著更為突出的表現，2025年下半年樓市有望走出更加明確的筑底企穩行情。

??PART 02

??分化：需求側支持部分沿海城市排名上升

??封關利好下海南省尤為突出

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數量、房地產開發投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、五星級酒店數量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級城市綜合排名情況來看，各能級城市內部排名出現明顯變動，譬如二線城市中天津、濟南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益于庫存指標方面的優秀表現，三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益于需求側支持，外來人口較多，改善需求較強，其中位于海南島的三亞、儋州，更是在2025年封關預期聊下，需求側迎來了新的增長點，如三亞在2024年交易量延續高位的基礎上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。

??一線城市方面，2025年迎來了更為出色的需求側表現，上半年新房累計成交面積保持著13%的同比增幅，二手房成交更是同比增長22%，一二手房成交規模的同比反彈表現均顯著優于二三線城市。尤其是在行業大力發展高品質住宅的當下，作為擁有更多高凈值家庭的一線城市，近年來高端住宅市場已然成為了新的需求增長點，一線城市的主城核心區去化速度也明顯優于外圍。土地市場方面，一線城市更是頻頻拍出高總價高溢價地塊，京滬深高單價宅地成交更是屢見不鮮，并在2025年均已刷新各自的招拍掛宅地的樓板價紀錄（北京海淀、深圳前海、上海徐家匯）。客觀而言，當前一線城市的房地產運行模式已不同于其他城市，作為國內城鎮化水平最高、經濟發展最為發達、存量住房需求最為充沛的城市，其供應、需求、庫存、投資等各方面均顯著優于其他城市，其中城市發展空間更大、副城發展更為成熟的上海和北京更加突出。

??二線城市平均排名相比上年前進了2名。作為區域性的人口集聚中心，二線城市在需求側支持方面表現更佳，而作為省會或獨立二級財政的地位，也使其在供給側和融資調控方面能夠調動更多相關資源。就城市排名變動來看，最值得關注的是天津，排名上升12個位次達到第7。作為國內四大直轄市之一，天津在教育升學方面優勢突出，再加之近年來適時放開的限購、降首付比例、公積金異地貸款政策的放開等，近年來天津外來人口購房積極性顯著提升，并帶動一二手房交易熱度持續提升，2025年上半年天津新房開盤去化率維持在六成以上，顯著高于大多數城市三成左右的平均水平。濟南上升6個位次至17名，南寧上升8個位次至23名，二者突出優勢在于庫存指標控制較佳，如濟南狹義消化周期不到15個月，而南寧近年來大幅收縮供地規模，土地消化周期僅有1.1年。相對應的，蘇州、寧波、福州等城市則是受制于較高的房價水平限制，需求側筑底韌性不足，排名均較2024年有所下滑。

??三線城市平均排名與上年下降2個位次，溫州、中山、珠海、三亞、惠州等城市表現較為突出，較2024年提升5名以上，均躋身TOP50行列。這些城市均為東南沿海地區的經濟發達城市，外來人口較多，得益于近年來地方政府適時推出穩市場新政，庫存指標、市場成交等指標均在持續改善。尤其是位于海南島的三亞，作為海南島第一旅居置業目的地，得益于近年來海南島限購政策放松，再加之2025年末封關概念的臨近，2024年以來三亞新房城市表現持續向好，2025年上半年保利三亞項目更是取得了逾1200套的銷售佳績。

??PART 03

??需求：人口集聚+改善需求支撐

??TOP20城未來仍有年均3億㎡增量需求

??面對本輪的行業調整，城市間規模分化愈加顯著，行業投資、成交規模也在進一步向頭部城市集中。為此我們進一步將聚焦到TOP20城，根據各地城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標測算需求增長規模。從測算結果來看，TOP20城未來需求側仍具備堅實支持，年均增量住房需求仍可達到3億平方米。這一規模既源于人口持續集聚，也得益于存量住房改善動力。 

??從人口基礎看，TOP20城常住人口合計3億，超過全國總人口的21%，上海、北京、重慶等超大城市常住人口均超2000萬，人口密度優勢顯著。盡管多數城市城鎮化率已超70%，但人口虹吸效應仍在，一方面重慶、濟南等城鎮化率較低城市仍有戶籍人口轉化空間，成為需求增量補充，另一方面北京、上海等地常住城鎮人口中仍有較高占比為外來務工人員，正如7月份中央城市工作會議所言，常住人口市民化仍有較大發展空間。 

??住房改善需求同樣強勁，20城年均增量改善需求合計1.4億㎡。按往期人均住房面積增長曲線保守估算，武漢、合肥城人均住房面積年增速仍達0.6㎡及以上，居住品質的升級訴求旺盛。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上，改善需求仍較為旺盛。 

??綜合來看，人口持續向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級，將共同支撐 TOP20城年均 3億㎡的增量需求，成為當前房地產市場需求側韌性的重要錨點。除廈門、濟南外，其余TOP20城市的年均增量住房需求仍可保持在1000萬平方米以上。現階段各地主管部門還需加力促進庫存減壓，在達成供求關系新平衡之后，隨著市場預期的改善，TOP20城市所釋放的存量置業需求，也將與政策端形成合力，促進各地房地產發展新模式的更快到來。

??PART 04

??一線城市：需求穩定性最佳、庫存風險可控

??率先釋放更多筑底信號

??面對2022年以來的行業大幅調整，一線城市商品住宅成交規模也不可避免地出現了波動，2024年商品住宅成交總金額1.4萬億元，較2021年的高點下降了21%，但這一表現已顯著優于其他能級。據國家統計局披露數據，2021-2024年期間，全國商品住宅成交金額降幅高達44%。一線城市需求側在調整期的穩定性遠遠優于其他能級。其中深圳2024年商品住宅成交3216億元，更是實現了同比上升23%的優異表現，較其2021年峰值的降幅也僅有12%，需求側顯示出了極強的發展韌性。

??進一步拆解需求結構，不同于大多數二三線城市，城鎮化率提升所帶來住房需求總量增加，早已不再是一二線城市新房需求增長的主要因素，一方面是一線城市城鎮化率水平已達高位，進一步上升的空間較小，京滬穗深的城鎮化率分別為88%、90%、87%和99.8%，不論是從保障城市農產品供給的基本需求來看，還是從國際上發達城市城鎮化率的發展規律來看，城鎮化率提升均進入最后的慢速增長期；另一方面，近年來北京、上海常住人口增速顯著放緩，廣州、深圳2024年常住人口增量雖然分別達到20和26萬，重新攀升至全國前列，但2022-2023年連續兩年也都在緩慢增長，客觀而言，不論是從自身城市發展規模，還是從全國均衡發展的角度來看，一線城市城市人口總量已經進入了低速發展期。

??一線城市需求側的穩定，一方面是得益于充沛的流動人口，在一線城市8300萬常住人口中，有3700萬尚無本地戶籍，出于醫療、養老、子女教育、贍養父母等需求，這些外來人口家庭大多均擁有著強烈的購置意愿，因此在近年來一線城市放寬限購、限貸等政策的支持下，這些群體置業腳步明顯加快。雖然受限于更為緊迫的自住需求，以及購買力限制，這些群體更多地在涌入二手房市場，帶動一線城市二手房成交金額在2023年以來持續回升。2024年一線城市二手房成交金額達到1.8萬億元，較2022年增長41%，其中深圳更是增長了146%,達到3112億元。而二手房售出所帶來的資金流動，也在進一步連鎖推動一線城市改善性需求和高端的釋放。

??另一方面是改善性需求的支持，近年來各地加強、加快高品質住宅供給的腳步，更在進一步提升一線城市高端、豪宅項目的銷售。2024年北上深迎來了10個超百億成交的樓盤，其中8個項目成交均價在10萬元/平方米以上。高總價住宅成交量也在大幅提升，并成為近年來一線城市新房交易規模穩定的重要支柱，如上海2024年2000萬以上商品住宅成交5407套，同比增長60%，創下歷史新高。廣州、深圳也在2024年迎來了豪宅成交大年，2024年2000萬以上商品住宅成交套數均分別較2021年的城市交易量高點增長53%和76%

??PART 05

??二線城市：需求發展仍具潛力

??杭州、成都、天津穩市場表現突出

??當前大部分二線城市城鎮化率已經接近或超過發達國家80%的平均水平，但是從2020年以來的城鎮化率發展速度來看，各城市城鎮人口仍在穩步增加，大多數二線城市的年均城鎮化率增長速度仍在0.3個百分點以上。尤其是對于常住人口達到千萬級別以上的杭州、成都等城市而言，即便常住人口總量不增長，0.3個百分點的城鎮化率發展也相當于3萬以上的城鎮人口增加，對應住房需求增長也達到100萬平方米以上。

??在2020-2024年期間，城鎮化率增長為成都、合肥、重慶帶來10萬人以上的城鎮人口增長，杭州、長春、石家莊、鄭州、青島、寧波等也在5萬人以上。正如2025年中發改委的工作指示，現階段應當緊抓城鎮化動力仍然較強的關鍵時期，高質量推進新型城鎮化行動，支持符合條件的轉移人口市民化。基于當前千方百計穩樓市的現狀訴求，大部分二線城市仍應繼續重視城鎮化率所帶來的住房需求基數上升，重視這部分人群的住房需求。

??固然，也有少部分城市近年來城鎮化發展明顯降速，如南京、貴陽、太原、武漢、大連等，年均城鎮化率增速均不及0.2個百分點，房地產需求側穩定還需地方主管部門在其他領域進一步加力。

??就2020年以來的常住人口總量變化來看，二線城市中，武漢年均增長47萬人高居首位，不過這主要是受到疫情期間人口流動影響，2022年以來武漢常住人口年均增長僅3萬人左右。更為值得關注的還是杭州和成都，期間常住人口年均增長18萬人，為城市帶來了穩定的增量住房需求。結合近年以來樓市表現來看，杭州和成都也是穩市場表現最佳的二線城市。重慶、天津常住人口出現負增長，不過兩者原因各有不同，天津是由于前期經濟換擋，導致部分產業人口流出，但是2023年以來常住人口已不再繼續下跌，穩住了下降之勢。而重慶則主要是由于外圍區縣農村人口流出，其城鎮人口仍在持續增長，2024年重慶城鎮人口2301萬人，較2023年增加14萬人。

??聯系狹義消化周期指標來看，杭州、合肥、南昌等城市憑借優秀的供給側管控，使得狹義消化周期始終維持在12個月以內的低位，短期供求關系始終維持健康，其中杭州憑借突出的交易規模優勢，近年來更是屢屢拍出高總價高溢價地塊，成為了二線城市穩市場的風向標。成都雖然消化周期在18個月左右，但得益于主城區廣義庫存的優秀把控，新房成交規模、土拍熱度等指標也保持優秀表現，2025年以來宅地平均溢價率達到21%，在二線城市中僅次于杭州的34%。

??至于長春狹義消化周期則處于相對高位，在30個月以上。近年來長春雖然嚴控新房上市節奏，使得狹義庫存面積較2021年高點減少了583萬平方米，降幅達到385,但受限于交易流速的下降，消化周期仍在36個月以上，整體市場仍存在較大的庫存壓力，土拍市場熱度延續低位，2024年長春成交的41宗宅地中，只有1宗以1%的溢價率成交，其余均為底價出讓。

??PART 06

??三線城市：城鎮化發展仍具較大空間

??亟需提速土地回購促供求新平衡

??2024年中國城鎮化率已經達到67%，從高收入國家的城鎮化發展規律來看，當城鎮化率達到70%后，將進入慢速發展階段。但是由于我國幅員遼闊，各地城鎮化發展存在較大差異，尤其是三線城市，大部分城市城鎮化率仍在較快增長的階段。據最新公開統計數據，仍有132個三線城市城鎮化率低于60%，生活這些城市的常住人口達到5億人，其中農村人口超過2.3億人，對標中高收入國家在60%-65%的城鎮化率發展速度保守估算，這些城市仍能保持每年0.9個百分點的城鎮化率提升速度，每年仍將帶來450萬人的新增城鎮人口。

??正如2025年中的中央城市工作會議所指出，下階段要分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。相對于城鎮化率已達高位的一二線城市而言，大多數三線城市以及縣域仍具有廣闊的城鎮化發展空間，5億常住人口基數下的城鎮化率高速發展，仍將帶來可觀的剛性需求增量。而中央城市工作會議所提出的將高質量開展城市更新、穩步推進城中村、舊改等舉措，也將進一步推進住房保障工作的發展，從配售型保障房、保障性租賃住房等多渠道滿足更多群體的住房需求，為三線城市需求側帶來更多利好因素。

??從2025年最新土拍動向來看，不少三四線保障房相關宅地均有著較高熱度，同樣受到企業投資的廣泛認可與關注。泉州、溫州、臺州、東莞、嘉興均有此類地塊以高溢價地塊拍出，得益于政府定向回購的確定性，鎖定了項目的固定利潤和回款周期，顯著降低了房企開發風險。得益于2025年以來地方專項債資金支持力度的進一步加強，未來更多城市有望迎來同類宅地的開發和銷售，并成為三四線去庫存的有力支撐。從2025年以來各地專項債擬收儲宅地的投向來看，三四線城市得到了跟多的政策傾斜，累計擬收儲規模7128公頃，占到擬收儲總規模的72%。

??2025年上半年，全國城市更新類專項債發行規模已超過2000億元，其中三線城市累計發行金額995億元，占比仍不足一半。基于年中城市工作會議的指示，作為當城鎮化發展的重點區域，為充分釋放三線城市的需求增長潛力，預計下半年將進一步加強三線城市的專項債支持力度，并為三線城市需求側帶來更多實際利好。

??從各類專項債投向來看，三線城市棚戶區改造類專項債發行533億，占三四線發行總量的54%，一二線城市棚改專項債分別占增量資金的47%和45%。無論是從發行量還是份額占比來看，棚改對于三線城市的重要性均強于一二線城市。相對一二線城市而言，三線城市的城市界面仍有更大發展空間，穩步推進三線城市棚戶區改造，在改善居民住房條件的同時，也將為穩市場帶來相應的住房更新需求和更多的優質宅地供應。正如住建部部長此前表示，我國城鎮仍有300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。而鑒于大多數一二線城市已經基本完成棚改工作，開始進入以“舊改+保障安居”為主的城市更新2.0時代，棚改將是下一階段三線城市城市更新工作的重中之重。

??附：研究方法說明

??1、城市分類及數據來源說明

??本研究的主要對象是2024年底中國大陸297個地級以上城市，其中包括4個直轄市（北京、上海、重慶、天津）、27個省會城市、5個計劃單列市（寧波、大連、青島、廈門、深圳）、261個地級城市。數據均來源于政府權威統計數據，包括中國各省市統計年鑒、中國城市統計年鑒、中國各城市第七次人口普查公報以及各城市統計年鑒、統計局網站數據。

??2、數據處理和計算

??對基礎數據進行初步處理，換算成標準化數據 。經過比較，考慮到我國城市之間規模差異巨大，我們最終選擇0-1標準化方法對指標進行處理，即對指標進行正向化后，取標準化值，即

??而后通過AMOS軟件進行指標驗證，再通過德爾菲法計算各項得分，并進行標準化處理，對標準化后的數據進行排序。