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??50城狹義庫存降7%；廣武南等去化有風(fēng)險(xiǎn)，部分面積及外圍去化壓力大。

??◎  文 / 俞倩倩

??當(dāng)前因新房供應(yīng)節(jié)制，樓市庫存延續(xù)下行走勢，2025年6月末50個重點(diǎn)城市狹義庫存同比下降7%，不過值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超18個月，短期內(nèi)還面臨一定的去化壓力。究竟當(dāng)前三城庫存結(jié)構(gòu)存在怎樣特征，未來哪些房源或?qū)⒚媾R去化難題？

??01 50城狹義庫存延續(xù)下行、同比降7%，穗漢寧等多城去化周期仍超18個月

??目前受供應(yīng)制約，樓市仍處于去庫存周期，2025年6月末50城狹義庫存和去化周期高位同比持降：據(jù)CRIC監(jiān)測，2025年6月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為30927萬平方米，同比下降7%；按12個月測算去化周期2025年6月末達(dá)21.82個月，同比下降5%。

??而聚焦重點(diǎn)一二線城市，我們發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、長春、?？?、西寧、南寧、福州、重慶、武漢、鄭州、蘭州、天津、濟(jì)南、南京等多城去化周期仍超18個月，為了更好的分析高庫存城市庫存結(jié)構(gòu)特征和未來去化可能性，我們選取了廣州、武漢、南京作為典型城市進(jìn)行重點(diǎn)分析。

??02 面積段：穗漢寧庫存主力為100-120平,160平以上大面積段占比持增

??從庫存套數(shù)分面積段來看，廣州、武漢、南京庫存主力均為100-120平中等面積段，占比均在2成以上，從變化情況來看，160平以上大面積段庫存套數(shù)同環(huán)比齊增，庫存壓力略有上升。主要源于上半年高端住宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，而成交增幅不及供應(yīng)帶來短期庫存積壓。

??不同城市還是存在一定的差異化特征，廣州、武漢類似，庫存套數(shù)占比增幅較為顯著的主要集中在中等面積和大面段，廣州為120-140平和160-180平，武漢為140-160平和180平以上；而兩城庫存套數(shù)占比跌幅較為顯著的面積段則主要集中在70-100平。相較而言，南京較為特殊，100平以下小面積段和180平以上大面積段庫存套數(shù)占比增幅都比較顯著，而中等面積段100-140平庫存套數(shù)占比跌幅顯著。

??03 區(qū)域段：廣州外圍和漢寧中等價(jià)值片區(qū)庫存積壓，核心區(qū)占比略有上揚(yáng)

??從庫存區(qū)域來看，廣州和武漢、南京形成了典型的差異化特征，廣州主要為外圍低價(jià)值片區(qū)庫存占比相對較高且同比持增，廣州增城區(qū)2025年6月末庫存套數(shù)占比分別達(dá)到了22.26%，同比增長了0.06pcts。等價(jià)值片區(qū)占比居首，譬如武漢東西湖區(qū)和南京江寧區(qū)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，武漢東西湖區(qū)2025年6月末庫存套數(shù)占比為13.51%，而南京江寧區(qū)2025年6月末庫存套數(shù)占比為20.57%。相較而言，城市核心區(qū)譬如武漢武昌、江漢和南京玄武、秦淮、鼓樓等庫存占比均不足5%。

??而從變化情況來看，各城市核心區(qū)庫存占比均有上揚(yáng)趨勢，諸如廣州海珠區(qū)、越秀區(qū)，武漢武昌區(qū)、江岸區(qū)和南京建鄴區(qū)2025年6月末庫存套數(shù)占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢。

??04 穗漢寧小于80平和大于180平去化周期高企，城市外圍區(qū)庫存壓力陡增

??為了更好的分析廣州、武漢、南京當(dāng)前庫存去化難易程度，我們測算了三城不同面積段和區(qū)域的去化周期情況，從面積段來看，呈現(xiàn)出“兩邊高中間低”即小于80平和大于180平去化周期高企，事實(shí)上，三城庫存結(jié)構(gòu)與去化周期分布剛好相反，主力庫存積壓在100-140平，但因該面積段為主力供應(yīng)和成交區(qū)間，因而去化壓力并不算太大，相較而言，小面積段80平以下和超大面積段180平以上因成交量有限，去化周期顯著超城市平均。

??以廣州為例，70平以下和160平以上2025年6月末按12個月成交均值測算的去化周期均在30個月以上；武漢70-80平和180平以上去化周期分別為46個月和27個月；而南京70平以內(nèi)酒店式公寓等小面積段月均成交不足5套，造成了去化周期高企。

　　而從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，城市外圍區(qū)諸如廣州增城區(qū)、花都區(qū)，南京高淳區(qū)、六合區(qū)，武漢長江新區(qū)、新洲和蔡甸等2025年6月末庫存去化周期均處于各城市區(qū)域前列，存在顯著的供大于求情況。

??總體來看，受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行，至2025年6月末50個重點(diǎn)城市狹義庫存僅為30927萬平方米，同比下降7%；而廣州、武漢、南京等重點(diǎn)城市去化周期仍高于18個月，存在一定去化風(fēng)險(xiǎn)。分析了庫存結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)，廣州、武漢、南京庫存主力為100-120平,160平以上大面積段占比持增；而行區(qū)域來看，廣州外圍和武漢、南京中等價(jià)值片區(qū)庫存積壓，核心區(qū)庫存套數(shù)占比略有上揚(yáng)。

??結(jié)合各面積段和各區(qū)域庫存去化周期綜合分析，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，廣州、武漢、南京小于80平和大于180平去化周期高企，城市外圍區(qū)域諸如廣州增城區(qū)、花都區(qū)，南京高淳區(qū)、六合區(qū)，武漢長江新區(qū)、新洲和蔡甸等城市外圍區(qū)未來仍面臨不小的去化壓力。