亚洲天堂免费观看-亚洲天堂免费-亚洲天堂伦理-亚洲天堂久久新-亚洲天堂久久久-亚洲天堂久久精品成人

??現(xiàn)房銷(xiāo)售既考驗(yàn)企業(yè)資金實(shí)力也考驗(yàn)其對(duì)市場(chǎng)的判斷能力。對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，市場(chǎng)持續(xù)底部修復(fù)、投資回報(bào)率大幅下降，主動(dòng)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)所趨。

??毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售同樣會(huì)對(duì)代建領(lǐng)域產(chǎn)生了多方面影響。投資能力“削弱”的中小房企和通過(guò)代建“曲線救國(guó)”的頭部企業(yè)同時(shí)下場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步加大代建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，優(yōu)勝劣汰下加速代建企業(yè)洗牌和整合。規(guī)模上仍維持平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)上，住宅代建比例或進(jìn)一步增加，且一線代建滲透率有望提升。代建模式上，后期出讓的土地中小股操盤(pán)的比例或?qū)⑻嵘?/p>

??01

??影響一、從“算快賬”到“算長(zhǎng)賬”，房企加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

??現(xiàn)房銷(xiāo)售模式對(duì)房企的影響更直接。首當(dāng)其沖的是資金模式發(fā)生了根本性變化。開(kāi)發(fā)商必須具備充足的自有資金才能完成項(xiàng)目建設(shè)。

??這種變化導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度下降，投資回報(bào)率出現(xiàn)大幅下滑，進(jìn)而導(dǎo)致投資能力和投資意愿衰退和減弱。

??收益模型的徹底改變，倒逼企業(yè)開(kāi)始調(diào)整業(yè)務(wù)組合，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)投資與開(kāi)發(fā)職能剝離的現(xiàn)象。拿地開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮，加快建設(shè)以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，并形成明顯的比例切換。

??換而言之，拿地受限于資金限制大幅減少，合作拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)以及代建服務(wù)比例上升。代建“低投入、低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)收益”的特性，以及無(wú)需前期資金投入的優(yōu)勢(shì)，使其成為現(xiàn)房銷(xiāo)售的“避風(fēng)港”。

??未來(lái)，面對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售沖擊，或會(huì)有更多的企業(yè)深度布局代建業(yè)務(wù)。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)（2024年數(shù)據(jù)），已有超100家房企參與過(guò)項(xiàng)目代建，其中49家成立獨(dú)立代建平臺(tái)，未來(lái)會(huì)有更多企業(yè)以專(zhuān)業(yè)化方式進(jìn)軍代建領(lǐng)域。

??此外，不同企業(yè)生存策略不盡相同，大型央企國(guó)企會(huì)加速代建平臺(tái)化運(yùn)作，諸如早年有過(guò)項(xiàng)目代建的企業(yè)，會(huì)單獨(dú)成立相應(yīng)的代建管理公司，與母公司資源、業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)；而部分中小房企則可能會(huì)出現(xiàn)“斷腕式”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過(guò)轉(zhuǎn)讓存量項(xiàng)目全面轉(zhuǎn)向代建服務(wù)商角色。

??02

       影響二、土地成交下降、城投仍需“托底”，住宅類(lèi)代建比重繼續(xù)提升

??現(xiàn)房銷(xiāo)售下企業(yè)“拿地減少、代建增多”并不會(huì)對(duì)代建市場(chǎng)規(guī)模走勢(shì)產(chǎn)生太大影響，未來(lái)代建拓展增速將繼續(xù)放緩，行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)分化的新階段。主要基于三方面原因：第一是城投拿地開(kāi)發(fā)意愿保持低位；第二是“以購(gòu)代建”下代建保障房持續(xù)承壓；第三是紓困類(lèi)代建增量需求大幅收縮。

??但在細(xì)分市場(chǎng)，我們認(rèn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售下商業(yè)代建的比重將繼續(xù)提升，尤其是住宅類(lèi)項(xiàng)目占比將持續(xù)上升。

??雖然現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)延續(xù)過(guò)去三年下滑態(tài)勢(shì)，但迫于地方財(cái)政壓力以及穩(wěn)市場(chǎng)的預(yù)期，城投“托底”現(xiàn)象不會(huì)消失，甚至部分城投主動(dòng)選擇通過(guò)合作、或者代建入股方式進(jìn)行聯(lián)合拿地，因此預(yù)計(jì)城投拿地總量下滑、但占比保持穩(wěn)定。

??對(duì)于企業(yè)而言，城投手中的土地是業(yè)務(wù)拓展的核心資源，也是迅速搶占市場(chǎng)的主要抓手。一方面，從2021年集中供地以來(lái)城投所拿的“預(yù)售”地塊，開(kāi)工率雖低，僅有30%左右，但隨著市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，開(kāi)工意愿有所恢復(fù)；另一方面，現(xiàn)房模式后出讓的地塊，除去部分遠(yuǎn)郊純“托底”地塊，部分已通過(guò)前期“勾兌”鎖定代建需求，新增代建量有保障。

??03

       影響三、一線城市滲透率或?qū)⒆吒撸€持平、三四線下降

??如上文所述，若現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)或全面落地，房企投資能力將顯著受限，轉(zhuǎn)而通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、代建模式尋求突破。對(duì)代建行業(yè)而言，未來(lái)市場(chǎng)滲透率有望持續(xù)提升，但不同能級(jí)城市的分化將愈發(fā)凸顯。短期內(nèi)，代建滲透率或?qū)⒊尸F(xiàn)‘一線加速、二線企穩(wěn)、三四線承壓’的分化格局。

??其中，一線城市代建滲透率長(zhǎng)期處于低位，2021-2023年均不足1%，2024年僅微升至1.25%。核心原因在于：北上廣深等城市土地稀缺性突出、投資回報(bào)率高，房企更傾向于自主開(kāi)發(fā)以最大化利潤(rùn)空間。當(dāng)房企面臨資金約束時(shí)（現(xiàn)房模式下），代建模式可助其以輕資產(chǎn)方式參與城投項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，同時(shí)盤(pán)活城投存量土地資源。未來(lái)一線城市代建項(xiàng)目占比有望快速攀升。

??二三線城市受沖擊相對(duì)有限。多數(shù)二線及三四線城市土地市場(chǎng)以城投托底為主，房企投資收縮對(duì)整體供需影響較小。加之城投存量土儲(chǔ)規(guī)模龐大，代建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)。在杭州、成都等土地市場(chǎng)活躍、需求穩(wěn)健的核心二線城市，代建滲透率未來(lái)仍具上行空間。

??04

       影響四、“小股操盤(pán)”代建模式增多，代建費(fèi)支付方式和節(jié)點(diǎn)均需調(diào)整

??在過(guò)去幾年的城投代建項(xiàng)目中，大部分企業(yè)堅(jiān)持不出資原則，以純代建模式輸出品牌和服務(wù)，僅在必要時(shí)通過(guò)入股或代持方式參與項(xiàng)目，且需經(jīng)企業(yè)集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審會(huì)審批。在住宅類(lèi)項(xiàng)目中，代建企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力為委托方創(chuàng)造超額收益，但僅有少數(shù)項(xiàng)目存在“對(duì)賭”協(xié)議（通過(guò)利益綁定激勵(lì)代建方，但同步轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險(xiǎn)）。

??現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，房企需主動(dòng)聯(lián)合城投合作拿地以緩解資金約束，并形成雙贏格局：既滿足城投托底土地市場(chǎng)的要求，又可保障房企的區(qū)域市場(chǎng)占有率與土儲(chǔ)安全。

??然而，當(dāng)前地方政府與城投債務(wù)壓力高企，專(zhuān)項(xiàng)債回購(gòu)?fù)恋貎H能短期紓困，難以根治問(wèn)題。這意味著城投繼續(xù)托底或與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合獲取優(yōu)質(zhì)地塊的難度顯著增加，導(dǎo)致“小股操盤(pán)”模式占比大幅提升。

??對(duì)代建企業(yè)而言，這一變化帶來(lái)雙重挑戰(zhàn)。第一，資金壓力與回報(bào)周期。現(xiàn)房銷(xiāo)售要求代建方入股參與，延長(zhǎng)資金回報(bào)周期（如代建方需墊付部分開(kāi)發(fā)資金）；第二，代建費(fèi)支付規(guī)則重構(gòu)，尤其是支付方式與節(jié)點(diǎn)需重新設(shè)計(jì)。全過(guò)程代建項(xiàng)目（含代銷(xiāo)）的付款節(jié)點(diǎn)需與工程進(jìn)度強(qiáng)掛鉤（如按基礎(chǔ)完工、主體封頂?shù)入A段支付），降低與營(yíng)銷(xiāo)回款節(jié)奏的關(guān)聯(lián)度。

??05

       影響五、代建領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，企業(yè)面臨“二次”洗牌

??縱觀代建領(lǐng)域發(fā)展歷程，在2016-2019年的機(jī)遇期和2020-2023年的擴(kuò)張期兩個(gè)階段中，企業(yè)已經(jīng)歷一輪出清與淘汰。

??近三年大量民企以專(zhuān)業(yè)代建管理公司的身份入場(chǎng)后，迅速搶占市場(chǎng)份額。這些"新入局"企業(yè)已成長(zhǎng)為行業(yè)中流砥柱，諸如旭輝建管、而今管理、新城建管、金科金建管代建等。與此同時(shí)，早期聚焦保障房等政府代建的企業(yè)，以及在紓困代建中抓住機(jī)遇的部分中小企業(yè)，如今在項(xiàng)目拓展中已難覓蹤跡。

??未來(lái)若現(xiàn)房銷(xiāo)售模式落地，將有更多企業(yè)以專(zhuān)業(yè)平臺(tái)公司身份進(jìn)場(chǎng)，代建領(lǐng)域亦面臨頭部開(kāi)發(fā)企業(yè)的資源“分食”與中型企業(yè)的“生存擠壓”，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。

??在內(nèi)卷格局中，代建企業(yè)需持續(xù)修煉內(nèi)功，通過(guò)提升服務(wù)力、強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)水平、積累硬實(shí)力與核心競(jìng)爭(zhēng)力，方能贏得市場(chǎng)口碑與委托方認(rèn)可。

??首先，針對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，優(yōu)化資金管理、強(qiáng)化全鏈條服務(wù)、提升管理效率至關(guān)重要。例如借助數(shù)字化工具（如BIM、智能工地）縮短工期、加速回款，使項(xiàng)目在未來(lái)供應(yīng)集中期搶占先機(jī)。

??其次，在"所見(jiàn)即所得"銷(xiāo)售模式下，產(chǎn)品力的突破與進(jìn)階是實(shí)現(xiàn)超額收益的關(guān)鍵。實(shí)景呈現(xiàn)下，產(chǎn)品力價(jià)值被放大，好房子無(wú)需依賴營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)，而是通過(guò)空間、細(xì)節(jié)與服務(wù)的真實(shí)觸達(dá)，直接轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力。

??再次，企業(yè)需深耕細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)精細(xì)化、個(gè)性化服務(wù)滿足多元需求。代建本質(zhì)是輸出服務(wù)與品牌，需以精細(xì)化服務(wù)響應(yīng)政府平臺(tái)、中小開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等委托方的個(gè)性化訴求，最終實(shí)現(xiàn)"管理費(fèi)+超額收益分成"的價(jià)值閉環(huán)。

??最后，與地方城投平臺(tái)建立長(zhǎng)期合作，實(shí)現(xiàn)代建方與委托方利益深度綁定。這要求企業(yè)兼具獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力與領(lǐng)先的綜合代建能力，方能贏得信任、兌現(xiàn)委托方訴求。