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??3月，在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季以及政策環(huán)境寬松的情況下，市場(chǎng)整體活躍度明顯提升，行業(yè)積極向好的態(tài)勢(shì)得以持續(xù)。從新房市場(chǎng)看，市場(chǎng)供應(yīng)明顯加快，市場(chǎng)成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。從二手房市場(chǎng)看，成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個(gè)月以來(lái)的新高，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。本文節(jié)選于《3月上海房地產(chǎn)政策跟蹤與市場(chǎng)分析報(bào)告》,從土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、辦公銷(xiāo)售市場(chǎng)、商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)四個(gè)方面對(duì)于2025年3月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧總結(jié)，并對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)給予展望，為各界了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)提供參考。

??土地市場(chǎng)

??1、3月共成交19幅，土地成交量同比上漲

??3月上海共成交19幅土地，土地總成交建筑面積85.9萬(wàn)平方米，同比上漲6.6%；土地出讓金166.3億元，同比上漲19.9%。本月土地市場(chǎng)延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，土地成交規(guī)模基本穩(wěn)定，較去年同期也有所上升。其中純住宅用地均溢價(jià)成交，核心地塊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。從成交用地性質(zhì)看，純住宅用地5幅，幅數(shù)占比26%，商辦用地幅數(shù)占比26%，工業(yè)用地幅數(shù)占比21%。從溢價(jià)率看，本月溢價(jià)率最高為浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊，達(dá)到40%。

??從年初累計(jì)成交建筑面積同比增速走勢(shì)看，2024年1月，土地市場(chǎng)成交同比延續(xù)了上年四季度以來(lái)逐步上行的態(tài)勢(shì)。2月同比跌幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間，主要還是2月當(dāng)月成交建筑面積同比上升明顯所致。4月受到當(dāng)月成交建筑面積同比下跌影響，累計(jì)成交建筑面積同比也呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。5月在當(dāng)月成交建筑面積同比上漲的帶動(dòng)下，累計(jì)成交建筑面積同比跌幅收窄。三季度以來(lái)，隨著各月成交建筑面積同比持續(xù)下跌，累計(jì)成交建筑面積同比跌幅不斷加大。11月受到當(dāng)月成交建筑面積同比跌幅收窄的影響，累計(jì)成交建筑面積同比跌幅也減少。今年年初，由于前兩個(gè)月成交建筑面積同比持續(xù)下跌，因此累計(jì)成交建筑面積同比跌幅也加大。3月隨著成交建筑面積同比增長(zhǎng)，一季度累計(jì)成交建筑面積回升。預(yù)計(jì)后續(xù)由于上年同期基期值逐步回落，土地市場(chǎng)成交面積同比跌幅整體也將保持上升態(tài)勢(shì)。

??2、住宅用地成交規(guī)模繼續(xù)上升，成交均價(jià)整體出現(xiàn)回落

??3月，上海住宅用地供應(yīng)放緩，成交繼續(xù)上升。自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影響，月度成交差異明顯。2024年年初以來(lái)，住宅用地供求規(guī)模均明顯放緩，整體處于歷史較低水平。10月以來(lái)，住宅用地供求出現(xiàn)上升，土地市場(chǎng)表現(xiàn)也有所起色，11月、12月土地市場(chǎng)成交規(guī)模基本延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)。四季度，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加土儲(chǔ)，對(duì)于市場(chǎng)上一些優(yōu)質(zhì)的地塊也增加了關(guān)注度，推動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度有所回升。但整體來(lái)看，2024年住宅用地供求規(guī)模仍處于歷史低位。今年一季度，供地保持了一定的節(jié)奏，從住宅用地成交情況看，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善。

??從住宅用地成交價(jià)格走勢(shì)看，2024年1月，住宅用地價(jià)格延續(xù)了此前整體下行的態(tài)勢(shì)。3月由于住宅用地整體溢價(jià)率相對(duì)較高，因此推動(dòng)價(jià)格快速上升，達(dá)到四年多來(lái)的新高。4月住宅用地整體質(zhì)量有所下降，價(jià)格也出現(xiàn)回落。5月則再度回升至較高水平。7月雖然個(gè)別地塊溢價(jià)率超過(guò)了10%，但由于其他地塊質(zhì)量較5月有所差距，因此，土地價(jià)格整體出現(xiàn)下降。8月，由于住宅用地區(qū)位相對(duì)較好，推動(dòng)土地價(jià)格再度上升。9月，由于靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊價(jià)格較高，推動(dòng)住宅用地價(jià)格達(dá)到近年來(lái)的新高。此后，住宅用地價(jià)格整體回落并趨穩(wěn)。今年2月受到虹口區(qū)地塊成交的影響，土地價(jià)格再度上升至近年來(lái)較高水平。3月，雖然多幅地塊均溢價(jià)成交，但受到區(qū)位等因素影響，整體價(jià)格明顯回落。

??3、商辦用地成交規(guī)模上升，成交價(jià)格繼續(xù)企穩(wěn)

??從商辦用地供求情況看，2023年以來(lái)，市場(chǎng)供求整體偏弱，三季度整體供求上升，但仍處于歷史較低水平。2024年一季度市場(chǎng)供求基本延續(xù)了此前的態(tài)勢(shì)。4月隨著青浦、松江供應(yīng)多宗商辦用地，推動(dòng)商辦用地供應(yīng)大幅放量，同時(shí)帶動(dòng)5月市場(chǎng)成交大幅上升。7月受到青浦、浦東、寶山推出商辦用地的影響，推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)再度大幅放量，8月市場(chǎng)成交則由于消化了7月的供應(yīng)而出現(xiàn)上漲。9月以來(lái)市場(chǎng)成交整體明顯回落，但市場(chǎng)供應(yīng)在11月大幅上升，主要是浦東推出了多幅商辦用地。12月由于11月的市場(chǎng)供應(yīng)逐步成交，推動(dòng)當(dāng)月商辦用地成交規(guī)模大幅上升。今年一季度，市場(chǎng)供求規(guī)模整體有所下降，供求則基本平衡。

??從商辦用地成交價(jià)格走勢(shì)看，受成交用地結(jié)構(gòu)影響，月度成交價(jià)格波動(dòng)較為明顯。2023年前兩個(gè)月由于成交的商辦用地基本位于郊區(qū)板塊，因此價(jià)格持續(xù)回落。3、4月成交價(jià)格大幅回升，主要與成交的商辦用地所處區(qū)位較好有關(guān)。5月以后成交價(jià)格整體下滑，11月成交價(jià)格下降明顯，12月再度大幅上升，達(dá)到年內(nèi)較高水平。2024年1月，成交價(jià)格明顯下滑。2月成交價(jià)格回升至2023年12月水平，4月成交價(jià)格大幅下滑后，此后幾個(gè)月逐步回升。9月成交價(jià)格再次上升至年內(nèi)新高，此后呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢(shì)，今年2月以后有所企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)由于商辦用地成交結(jié)構(gòu)的差異化，成交價(jià)格仍將延續(xù)明顯波動(dòng)的走勢(shì)。

??住宅市場(chǎng)

??1、新建住宅供求規(guī)模均明顯回升

??3月，上海新建商品住宅新增供應(yīng)面積46.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲335.0%，同比下跌57.2%；成交面積66.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲159.3%，同比下跌12.1%。3月隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)明顯加快，市場(chǎng)成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

??從供求走勢(shì)來(lái)看，2024年年初，受到市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏放緩以及春節(jié)長(zhǎng)假因素等影響，市場(chǎng)供求大幅回落。進(jìn)入3月隨著供應(yīng)的加快，市場(chǎng)熱度有所上升，但此后隨著供應(yīng)逐步放緩，成交也隨之下滑。6月在利好政策影響以及市場(chǎng)供應(yīng)加快的帶動(dòng)下，成交出現(xiàn)回升。此后市場(chǎng)熱度整體下降，10月隨著樓市利好政策效應(yīng)的釋放，成交止跌回穩(wěn)。11、12月在供應(yīng)加快以及利好政策影響下，成交持續(xù)上升。今年年初受春節(jié)假期因素影響，市場(chǎng)供求整體回落。3月市場(chǎng)供求明顯回升。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定，在行業(yè)環(huán)境整體趨好的情況下，市場(chǎng)成交仍將延續(xù)積極向好的態(tài)勢(shì)。

??2、新建住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲

      3月，上海新建商品住宅成交均價(jià)為82880元/平方米，環(huán)比上漲22.4%，同比下跌8.3%。從新房成交價(jià)格走勢(shì)看，2024年以來(lái)，3月受到黃浦區(qū)中海·順昌玖里、城投露香園、綠城·黃浦灣等項(xiàng)目集中成交的影響，新房?jī)r(jià)格升至近年來(lái)新高。此后新房?jī)r(jià)格整體回落，8月以來(lái)新房?jī)r(jià)格再度回升，特別是9月在翠湖天地六和庭等項(xiàng)目成交的帶動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格達(dá)到近年來(lái)較高水平。10月以后受到成交結(jié)構(gòu)影響呈現(xiàn)振蕩走勢(shì)，今年一季度繼續(xù)延續(xù)這一態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，新房成交價(jià)格整體仍將保持相對(duì)較高的水平。

??3、二手住宅成交套數(shù)達(dá)近45個(gè)月以來(lái)的新高

??3月，上海二手住宅成交26878套，環(huán)比上漲75.0%，同比上漲45.4%。隨著市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，二手房成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個(gè)月以來(lái)的新高，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。

??從月度數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，2024年年初以來(lái)，二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，3月隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季以及市場(chǎng)需求的釋放，市場(chǎng)成交有所回升。5月以來(lái)隨著利好政策效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)成交企穩(wěn)向上，7月市場(chǎng)成交開(kāi)始持續(xù)回落，隨著9月末以來(lái)陸續(xù)推出一系列樓市利好政策，市場(chǎng)成交開(kāi)啟持續(xù)上漲模式。今年年初，由于受到春節(jié)假期等因素影響，市場(chǎng)成交整體回落，直至3月市場(chǎng)成交出現(xiàn)明顯回升。

??4、二手住宅成交均價(jià)小幅上漲

      3月，上海二手住宅成交均價(jià)41377元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲3.6%。從月度數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看， 2022年4月受成交結(jié)構(gòu)的影響導(dǎo)致成交價(jià)格較高。此后，成交價(jià)格出現(xiàn)回落并整體趨穩(wěn)。2024年2月成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，此后成交價(jià)格整體逐步回升并相對(duì)穩(wěn)定。隨著11月取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策的推出，提升了豪宅市場(chǎng)等高端改善型產(chǎn)品的交易熱度，也推動(dòng)了二手住宅成交價(jià)格持續(xù)上升至歷史較高水平，今年1月這種態(tài)勢(shì)繼續(xù)得以延續(xù)，此后2個(gè)月整體回落。

??辦公市場(chǎng)

??1、市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)回落，處于近年來(lái)較低水平

??3月，上海辦公市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)面積；成交面積1.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌21.4%，同比下跌69.6%。3月辦公市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模延續(xù)較弱態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模則繼續(xù)回落，基本處于近年來(lái)較低水平。

??從供求走勢(shì)看，2023年11月供應(yīng)大幅上升，達(dá)到近四年最高。12月則受到11月供應(yīng)去化的影響，成交也達(dá)到近年來(lái)較高水平。2024年以來(lái)，前兩個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)較低迷，3月以后市場(chǎng)供求整體有所起色，但仍處于歷史較低水平。8月、10月市場(chǎng)供應(yīng)有所放量，但市場(chǎng)成交整體未有明顯起色，11月市場(chǎng)成交基本延續(xù)此前幾個(gè)月的水平。12月市場(chǎng)供應(yīng)再度放量，但市場(chǎng)成交未有明顯起色。今年1月，市場(chǎng)成交有所回升。2、3月市場(chǎng)供求萎縮明顯。隨著去年四季度市場(chǎng)供應(yīng)的放量，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，在市場(chǎng)環(huán)境向好的情況下，市場(chǎng)成交也將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??2、成交價(jià)格小幅上漲，達(dá)到近期的較低水平

      3月，上海辦公市場(chǎng)成交均價(jià)為23050元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，同比下跌34.7%。從歷史價(jià)格走勢(shì)看，上海辦公市場(chǎng)成交價(jià)格整體呈現(xiàn)波動(dòng)走勢(shì)，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，2023年以來(lái)，2月受到綠地外灘中心項(xiàng)目成交價(jià)格較高的影響，推動(dòng)整體價(jià)格再度上升。3月以后成交價(jià)格整體呈現(xiàn)逐步下行并趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2024年以來(lái)，2月和5月成交價(jià)格上升較明顯，此后有所下滑并整體趨于穩(wěn)定，11月則明顯回升，此后2個(gè)月相對(duì)穩(wěn)定。今年2、3月，成交價(jià)格整體下降，達(dá)到近期較低水平。

??商業(yè)市場(chǎng)

??1、市場(chǎng)供求規(guī)模均大幅上升，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯

??3月，上海商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積8.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3778.3%，同比下跌15.3%；成交面積5.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲346.3%，同比上漲49.7%。3月商業(yè)市場(chǎng)供求規(guī)模均大幅上升，其中供應(yīng)規(guī)模達(dá)到近7個(gè)月以來(lái)的新高，成交規(guī)模也處于近期較高水平。

??從供求走勢(shì)看，2023年一季度，市場(chǎng)供求規(guī)模逐月上升，二季度市場(chǎng)供應(yīng)下降，成交表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)。三季度市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模回升。四季度在七寶中聞商務(wù)廣場(chǎng)、綠地海外灘中心、金龍新街酒店等項(xiàng)目成交較多的帶動(dòng)下，整體成交規(guī)模大幅上升。2024年以來(lái)，前兩個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模明顯放緩，3月市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅放量，此后出現(xiàn)回落。6月市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模再度上升，成交規(guī)模雖然下降，但整體還是保持了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。下半年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏整體加快，帶動(dòng)了市場(chǎng)成交上升。今年年初，1月市場(chǎng)供求依舊延續(xù)了去年年末的態(tài)勢(shì)，但2月市場(chǎng)表現(xiàn)明顯下降。3月市場(chǎng)供求大幅回升，呈現(xiàn)明顯企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??2、成交價(jià)格環(huán)比大漲，延續(xù)振蕩走勢(shì)

       3月，上海商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)為37101元/平方米，環(huán)比上漲111.7%，同比下跌2.5%。從歷史價(jià)格走勢(shì)看，上海商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)整體呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性。2023年2月受到成交結(jié)構(gòu)影響，成交價(jià)格出現(xiàn)一定程度的回落。6月受到太平洋中環(huán)廣場(chǎng)、晶耀名邸等成交價(jià)格較高的影響推動(dòng)整體價(jià)格上升至近幾年較高水平，此后成交價(jià)格整體回落。12月受到百匯花園、力波商務(wù)中心等項(xiàng)目影響推動(dòng)整體價(jià)格再次上升至年內(nèi)較高水平。2024年以來(lái)，2月受到寶能公館1288項(xiàng)目成交價(jià)格較高的影響，整體成交價(jià)格上升至近四年來(lái)新高，此后整體回落并保持小幅振蕩走勢(shì)。今年2月，成交價(jià)格回落至四年來(lái)最低水平。3月成交價(jià)格再度回升，重新回升至去年11月的水平。

??總結(jié)與展望

??3月，中央層面房地產(chǎn)政策主要包括政府工作報(bào)告要求持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，涵蓋調(diào)減限制措施、改造城中村和危舊房、優(yōu)化土地利用、盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)及構(gòu)建新模式等工作；自然資源部和財(cái)政部明確土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債常態(tài)化發(fā)行機(jī)制，對(duì)不同地區(qū)規(guī)定了相應(yīng)的項(xiàng)目審核與發(fā)行流程；中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，提出滿足住房消費(fèi)需求，包括推動(dòng)市場(chǎng)回穩(wěn)、允許專(zhuān)項(xiàng)債支持收購(gòu)存量房作保障房、落實(shí)稅收政策、調(diào)整公積金貸款利率及擴(kuò)大使用范圍等，從多維度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，在3月傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季以及政策環(huán)境寬松的情況下，市場(chǎng)整體活躍度明顯提升，行業(yè)積極向好的態(tài)勢(shì)得以持續(xù)。土地市場(chǎng)方面，3月上海土拍熱度持續(xù)升溫，純住宅用地均溢價(jià)成交，其中核心地塊呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。新房市場(chǎng)方面，市場(chǎng)供應(yīng)明顯加快，市場(chǎng)成交再度回升，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。二手房市場(chǎng)方面，成交套數(shù)大幅上升，達(dá)到近45個(gè)月以來(lái)的新高，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。

??后續(xù)來(lái)看，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將保持一定活躍度。鑒于此前土地成交的良好表現(xiàn)以及政策導(dǎo)向，后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)可能會(huì)有所增加，尤其是核心區(qū)域地塊仍將吸引眾多開(kāi)發(fā)商角逐，推動(dòng)土地價(jià)格維持在較高水平，促進(jìn)土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫，新房市場(chǎng)有望延續(xù)積極態(tài)勢(shì)，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定，在行業(yè)環(huán)境整體趨好以及政策持續(xù)利好的情況下，成交規(guī)模可能進(jìn)一步擴(kuò)大，成交價(jià)格預(yù)計(jì)整體仍將保持相對(duì)較高位置，但區(qū)域間會(huì)存在分化，核心區(qū)域因土地成本等因素，新房?jī)r(jià)格或有支撐，而部分遠(yuǎn)郊區(qū)域價(jià)格走勢(shì)可能相對(duì)平穩(wěn)。二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)有望鞏固，成交套數(shù)和價(jià)格預(yù)計(jì)在波動(dòng)中保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)，尤其是改善型需求的釋放可能會(huì)繼續(xù)推動(dòng)二手房市場(chǎng)熱度。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)繼續(xù)精準(zhǔn)施策，激發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活力,同時(shí)加大保障性住房供給力度，平衡住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民住房需求。通過(guò)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境，提升市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。