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??仲量聯(lián)行2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??北京，2025年4月10日——“2025年一季度，全國(guó)性‘積極財(cái)政政策’與‘適度寬松’貨幣政策的協(xié)同推進(jìn)，為北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。在辦公樓市場(chǎng)，來(lái)自現(xiàn)有租戶的升級(jí)與搬遷需求驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)活躍度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)的熱門(mén)細(xì)分賽道積極擴(kuò)張。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“政策組合拳的精準(zhǔn)發(fā)力將逐步改善市場(chǎng)流動(dòng)性，同時(shí)也將有效激活市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。”

??受租金優(yōu)化調(diào)整策略的影響，2025年第一季度辦公樓市場(chǎng)需求略有回升。在投資市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)持續(xù)受到境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。盡管零售地產(chǎn)市場(chǎng)的租金目前面臨壓力，但由于新供應(yīng)量的縮減，全市空置率保持穩(wěn)定。工業(yè)物流市場(chǎng)上，雖然租金呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但市場(chǎng)成交量環(huán)比上季度已有所提升。鑒于當(dāng)前市場(chǎng)狀況，部分未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目選擇分批推入市場(chǎng)。高端住宅市場(chǎng)需求有所回暖，與2024年同期相比，成交量顯著增長(zhǎng)。

??甲級(jí)辦公樓

??全市整體租金持續(xù)下滑，租賃活躍度得以維持。全市總體需求略有回升，反映出租金的持續(xù)下調(diào)對(duì)市場(chǎng)成交量帶來(lái)的有效刺激。當(dāng)前甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租賃需求主要來(lái)源于現(xiàn)有租戶的升級(jí)與搬遷，新增需求仍較為有限。2025年第一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃表現(xiàn)相對(duì)活躍，租賃需求主要來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)大廠的人工智能板塊，以及中關(guān)村和奧林匹克區(qū)域的部分游戲公司，此類(lèi)企業(yè)對(duì)大面積的新租與擴(kuò)租需求相對(duì)旺盛。此外，以中小型內(nèi)資律所為主的專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶在近幾個(gè)季度貢獻(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的去化量。

??市場(chǎng)空置率小幅下降至12.4% 。近期入市的國(guó)家金融信息大廈項(xiàng)目在第一季度去化了可觀空置面積，需求主要來(lái)自于業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)。在第一季度，甲級(jí)辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。全市范圍內(nèi)的新租和搬遷去化與現(xiàn)有租戶持續(xù)的縮租、退租面積相抵消，對(duì)空置面積產(chǎn)生的整體去化效果有限。

??季度租金再次錄得降幅。全市平均租金延續(xù)了前幾個(gè)季度的下降趨勢(shì)，環(huán)比下降4.7%，同比下降16.1%。各子市場(chǎng)持續(xù)處于租金調(diào)整期，其中金融街、望京等子市場(chǎng)降幅較為明顯。租金折扣是當(dāng)前租戶做出租賃決策時(shí)的主要考量因素。在優(yōu)化租金策略的同時(shí)，業(yè)主在提供附加服務(wù)等方面也展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。除了現(xiàn)有的共享會(huì)議室、健身房等服務(wù)，預(yù)計(jì)業(yè)主將在其他方面探索更多可能性。“全市平均租金連續(xù)多個(gè)季度大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)2025年租金仍將下降14.8%。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“至2025年底，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均凈有效租金將降至214元/平方米/月，低租金環(huán)境將為租戶在滿足降本需求的基礎(chǔ)上提供一系列優(yōu)質(zhì)辦公面積選擇。“

??投資

??自用買(mǎi)家的需求持續(xù)旺盛。2025年一季度，光線傳媒正式宣布，將斥資12.2億元，購(gòu)入位于北四環(huán)的奧林NEO獨(dú)棟辦公樓，以滿足其辦公需求。值得一提的是，奧林NEO此前為家和超市所在地，自2022年被翰同資本收購(gòu)后，便經(jīng)歷了全方位的改造與升級(jí)。

??北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)展現(xiàn)出強(qiáng)大的吸引力，國(guó)內(nèi)外資本積極布局。自如與景順?lè)康禺a(chǎn)成立的持有型公寓資管平臺(tái)于近日在石景山區(qū)投資了其首個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的總投資額約12億元，原為中海地產(chǎn)所持有的商辦配套項(xiàng)目。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“頭部住房租賃企業(yè)與國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)的合作，無(wú)疑為市場(chǎng)注入了嶄新的活力。此次交易不僅彰顯了外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ拈L(zhǎng)期看好，也將引導(dǎo)更多元化資本對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注與布局。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??消費(fèi)者信心不足影響零售市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)信心指數(shù)從2024年下半年開(kāi)始下滑，尚未恢復(fù)至高位。受此影響，個(gè)別零售地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)掉鋪情況，同時(shí)品牌擴(kuò)張心態(tài)趨于審慎。但更具性價(jià)比的餐飲品牌及提供情緒價(jià)值“二次元”主題業(yè)態(tài)在疲軟的市場(chǎng)環(huán)境中展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。在2025年第一季度北京零售地產(chǎn)市場(chǎng)中，這兩大業(yè)態(tài)新增門(mén)店面積占全市新開(kāi)業(yè)總量的43.1%，成為回填空鋪的重要需求來(lái)源。

??新增供應(yīng)放緩，空置率處于穩(wěn)定區(qū)間。第一季度全市僅5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)于郊區(qū)市場(chǎng)入市，市區(qū)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目。顯著放緩的供應(yīng)節(jié)奏為存量去化創(chuàng)造有利條件，同時(shí)多數(shù)業(yè)主靈活采用下調(diào)租金、定制化商務(wù)條件等組合策略對(duì)保障項(xiàng)目出租率起到了顯著作用，市區(qū)市場(chǎng)空置率環(huán)比僅微升0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，整體維持在健康穩(wěn)定區(qū)間。

??業(yè)主采取積極應(yīng)對(duì)措施，全市租金處于下行通道。面對(duì)需求端走弱態(tài)勢(shì)，業(yè)主普遍采取降價(jià)續(xù)租、短租調(diào)鋪、延長(zhǎng)裝免期等靈活的租賃策略以穩(wěn)定去化，帶動(dòng)一季度市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降2.0%的調(diào)整幅度。“在2025年‘兩會(huì)’期間宣布的一攬子刺激政策，預(yù)計(jì)將同步促進(jìn)消費(fèi)和推動(dòng)租賃需求穩(wěn)步復(fù)蘇。但考慮到政策傳導(dǎo)存在時(shí)滯，業(yè)主仍需持續(xù)優(yōu)化租賃策略以吸引租戶。預(yù)計(jì)全年租金將維持下降趨勢(shì)，核心商圈租金同比降幅或達(dá)7%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??低租金刺激下，一季度北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較上季度有所增加。多個(gè)項(xiàng)目通過(guò)提供可觀的租金折扣錄得了超過(guò)5,000平方米以上的新租成交。明顯低于市場(chǎng)平均租金的價(jià)格有效刺激一些低標(biāo)倉(cāng)租戶搬遷至高標(biāo)倉(cāng)。不過(guò)，由于當(dāng)下租戶對(duì)租金折扣高度敏感，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，一些大面積租戶被吸引至租金更低的津冀區(qū)域。由此引發(fā)的退租和縮租現(xiàn)象仍在一定程度上拖累北京市場(chǎng)需求。供應(yīng)方面，一季度北京于平谷子市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)新增項(xiàng)目，總建筑面積約為35.6萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目因交通可達(dá)性及區(qū)位等原因，在預(yù)租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場(chǎng)空置率受此影響在一季度上升7.0個(gè)百分點(diǎn)至25.2%。

??全市平均租金在承壓環(huán)境中加速下調(diào)。一季度，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)平均租金跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下降2.8%，同比下降7.3%。需求疲軟外加大體量新增供應(yīng)入市影響下，項(xiàng)目間博弈加劇，推動(dòng)部分業(yè)主提供可觀的租金折扣以促成交易。“2025 年的新增供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)將較此前預(yù)期有所減緩。”紀(jì)明表示：“鑒于當(dāng)前市場(chǎng)情況，平谷子市場(chǎng)的個(gè)別業(yè)主已在 2025 年第一季度積極調(diào)整了供應(yīng)策略，將整個(gè)項(xiàng)目拆分為多個(gè)不同的供應(yīng)階段，并將其中部分供應(yīng)階段的入市時(shí)間推遲至2026 年。”隨著項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，更多業(yè)主將意識(shí)到直接對(duì)租金進(jìn)行較大幅度調(diào)整是促使成交落地的唯一有效途徑。在此影響下，預(yù)計(jì)2025年北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)的租金將下降8.5%。

??高端住宅

??北京高端住宅市場(chǎng)需求復(fù)蘇趨勢(shì)延續(xù)。一季度北京高端住宅市場(chǎng)共成交733套，與上季度相比有所下降，主要由于上季度開(kāi)發(fā)商加大營(yíng)銷(xiāo)力度后帶來(lái)的周期性沖高回落。但與2024年同期相比，成交量上漲近20%，表明一季度市場(chǎng)延續(xù)其復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，在核心地段的高品質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)量逐步回暖帶動(dòng)下，一季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.3%。租金方面，多數(shù)租戶仍然對(duì)租賃成本保持高敏感度，在住宅租賃方面分撥的預(yù)算有限。業(yè)主必須進(jìn)一步降低租金以吸引租戶尋租，在此影響下一季度租金環(huán)比下降2.1%。

??隨著市場(chǎng)需求逐步回暖，房?jī)r(jià)跌幅有望收窄。2025年政府工作報(bào)告中明確提出要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施。“此外，2024年末提出的既有利好政策相繼落地亦持續(xù)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，改善開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)于北京高端住宅市場(chǎng)的預(yù)期。未來(lái)市場(chǎng)活動(dòng)的逐步復(fù)蘇預(yù)計(jì)將不斷吸引之前持觀望態(tài)度的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。”紀(jì)明表示：“隨著市場(chǎng)信心和需求日漸恢復(fù)，業(yè)主們繼續(xù)降價(jià)的意愿將會(huì)在2025年有所減弱。相較于去年，預(yù)計(jì)2025年的新房和二手房?jī)r(jià)格跌幅將會(huì)明顯收窄。”