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??自城投拿地成為土地市場的中流砥柱后，以低風(fēng)險、低成本輕資產(chǎn)運營，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段“突圍”的重要賽道。

??CRIC各城市機構(gòu)對29個重點城市在售商品住宅項目進(jìn)行調(diào)研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。另，從代建項目的區(qū)位分布層面、以及代建企業(yè)布局的角度來看，均差異顯著。

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??重點城市在售住宅項目代建比例約1.67%

??2023年以來加速發(fā)展

??通過對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，但正逐年提升。

??按項目開盤時間來看，重點城市代建比例逐年提升。2020年、2021年開盤的項目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個重點城市代建比例達(dá)到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進(jìn)一步增長至6.28%。

??由此可見，部分城投在集中供地所拿土地在近兩年尋找了品牌房企進(jìn)行全過程代建。這一點從目前在售的代建項目中有76%開盤時間為2021年以后也可見一斑。

??綜合而言，目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達(dá)國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。

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??三四線在售代建比例2.6%

??蘇、錫代建發(fā)展相對領(lǐng)先

??按不同能級城市的統(tǒng)計結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級城市商品住宅的代建比例明顯更高。

??這樣的現(xiàn)象與企業(yè)的拿地策略轉(zhuǎn)向有很大的關(guān)聯(lián)，“三道紅線”以后房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦于一二線城市，而對于低能級城市則傾向于轉(zhuǎn)為代建、管理等輕資產(chǎn)運營模式，在高能級城市則更傾向于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。

具體到不同城市的代建比例情況可見，四個一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數(shù)；二線城市中蘇州的代建比例達(dá)到6.04%，僅次于無錫，其次南寧、濟南和天津都超過3%；而三四線城市中無錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達(dá)到平均水平。

??從建面角度來看，代建項目的建面占總建面的1.36%，南寧和蘇州的代建項目建面占比最高，超過5%，其次合肥、昆明、無錫也超過3%。以此來看代建的商品項目的體量相對偏小，大體量項目或許由于區(qū)位、項目周期等因素，代建的比例不高。

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??長沙、重慶城投托底高、代建比例低

??潛在代建空間仍存

??商品住宅項目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的項目是主要來源，由于城投公司自身在開發(fā)運營、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開發(fā)商，因此在城投托底拿地后由專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行全過程代建代銷服務(wù)，實現(xiàn)雙贏。

??結(jié)合2021年以來重點城市城投公司拿地的情況來看，顯然城投公司拿地比例高、但目前代建比例還較低的城市，其背后還存在著很大的潛在空間：

??典型城市如長沙和重慶，長沙2021年以來城投拿地（按幅數(shù)統(tǒng)計含宅地塊）的比例達(dá)到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當(dāng)前代建比例為0.71%，兩者還未達(dá)到平均水平1.67%。

??但值得注意的是，進(jìn)一步關(guān)注長沙和重慶城投公司拿地的區(qū)位可以看出，這兩個城市城投拿地大部分都位于郊區(qū)，位于市區(qū)的比例僅有10.2%和13.6%（按項目數(shù)量），郊區(qū)項目尋求代建的難度相較于市區(qū)會更高。

與長沙、重慶城投拿地比例相近的無錫、蘇州作為代建發(fā)展較快的城市，兩地的代建比例已經(jīng)超過6%，高出長沙和重慶5個百分點。因此長期來看，長沙和重慶未來代建需求有較大的增長潛力。同樣南京、成都、鄭州等城投拿地比例高，但目前代建滲透率相對較低的城市，未來也有較大的增長空間。

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??代建項目六成位于市區(qū)

??地段優(yōu)勢成為重要考量要素

從代建項目的分布情況來看，以位于市區(qū)的項目居多。29個重點城市的代建項目中有61%位于市區(qū)范圍，另外39%位于郊區(qū)范圍。房企在選擇代建項目的時候，區(qū)位也是重要考慮因素之一，主要是由于商品住宅一般以全過程代建代銷為主，考慮到銷售需求則位于市區(qū)的項目有較大的優(yōu)勢。

以4個代建項目最多的城市天津、蘇州、無錫和成都項目分布為例：僅有天津的代建項目以位于郊區(qū)為主，22個代建項目中位于市區(qū)范圍內(nèi)的僅有4個；反之蘇州的代建項目則全部位于市區(qū)范圍，與天津形成鮮明對比，成都、無錫也以位于市區(qū)的項目為主，成都的天府新區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)代建項目數(shù)量領(lǐng)先，無錫的梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)代建項目數(shù)量也較多，濱湖區(qū)位于太湖之濱的豪宅項目奧體潮鳴也由綠管代建。

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??代建企業(yè)選擇各不相同

??綠管、金地管理布局廣、藍(lán)城、朗詩更聚焦

??從代建企業(yè)的角度看，29個重點城市商品住宅項目代建企業(yè)主要包括綠城管理、金地管理、藍(lán)城集團、朗詩地產(chǎn)和龍湖建管等。這些企業(yè)同時也是目前代建行業(yè)中市場份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍(lán)城集團、金地集團都位列上半年代建新增規(guī)模TOP5。

??這些典型企業(yè)在29個城市中代建項目的分布情況有所不同：

??以綠城管理這樣在代建中領(lǐng)先的房企來看，其進(jìn)軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個重點城市中布局了18個城市，代建項目最多的城市為杭州，杭州共有7個代建項目，占綠管在29城總項目的15%，其次綠城管理在濟南、寧波、長沙、成都、無錫等多個城市都有3個及以上的代建項目。

??另一類企業(yè)項目分布相對聚焦，以藍(lán)城集團、朗詩地產(chǎn)等為代表，藍(lán)城和朗詩在29個重點城市中也都有10個以上的代建項目，但是較為聚焦在個別城市：例如藍(lán)城集團共有15個代建項目，其中8個位于徐州，3個位于無錫，其他城市則僅有1-2個項目；朗詩地產(chǎn)更是完全聚焦于無錫和蘇州，所有代建項目均位于這兩個城市。

??總體來看，商品住宅代建作為代建項目的最主要來源，在重點城市的平均代建比例僅有1.67%，與國外較高的滲透率相比，國內(nèi)商品住宅代建仍處于藍(lán)海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，無錫、蘇州代建市場發(fā)展相對領(lǐng)先，而長沙、重慶后期具備較大的增長空間。

從企業(yè)層面來看，規(guī)模領(lǐng)先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對廣泛，而仁恒置地、朗詩集團則更聚焦于個別城市，未來在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進(jìn)入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計將加速代建的布局?jǐn)U張，尤其加速進(jìn)入三四線和二線城市。