??7月M1同比增速再度下滑，首套房貸平均利率連升兩個(gè)月

??下半年房企恐要勒緊褲腰帶

??報(bào)告摘要：

??1、7月末，M1同比增長(zhǎng)3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。

??2、7月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??3、7月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.62%，分別比上月和上年同期低0.02個(gè)和0.22個(gè)百分點(diǎn)。

??4、7月份，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市首套房貸平均利率5.55%，環(huán)比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)。

??5、美聯(lián)儲(chǔ)7月31日宣布降息25個(gè)基點(diǎn)后，新西蘭、印度、菲律賓和泰國(guó)等國(guó)分別宣布降息，今年以來(lái)已有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)施了降息，預(yù)計(jì)我國(guó)的貨幣政策還有寬松空間。預(yù)計(jì)今年下半年或明年上半年有望見到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值；下半年百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、7月金融數(shù)據(jù)

??1、7月末M1同比增速3.1%，小幅回落；住戶部門貸款余額同比增速16.5%，繼續(xù)回落M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??2019年7月末，M1同比增長(zhǎng)3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年7月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年7月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個(gè)月和16個(gè)月，后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。M1增速有所上升，說明2月份以來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動(dòng)性環(huán)境有所改善。在7.30會(huì)議中央首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，央行強(qiáng)調(diào)要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。從歷史走勢(shì)和現(xiàn)階段政策走向來(lái)看，今年下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

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