??7月40城去化周期22個月，年內或仍將上行，開發商經營壓力將增加

??報告摘要：

??1、由于商品房庫存面積較低，房企積極拿地補庫存，目前40城土地庫存面積仍處于上行趨勢中。隨著政策收緊，未來幾個月土地市場降溫幾乎成定局，但降溫幅度能否達到“腰斬”的程度仍需進一步觀察，土地庫存或仍將維持高位震蕩，短期較難進入下行趨勢。而商品房銷售面積未來幾個月大概率有所下降，因此40城去化周期或將繼續震蕩上行，開發商經營壓力將增加。

??2、7月份，二線城市土地庫存面積和去化周期繼續增長，其中去化周期已于4月份超過三四線城市，在政策與融資環境收緊的趨勢下，未來開發商應合理控制在二線城市的拿地節奏與規模。

??一、40城土地成交及庫存面積

??城市土地庫存面積可以較好地衡量城市潛在的新建商品房供應量，屬于在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預售商品房和現售商品房，即狹義庫存的條件。我們定義：城市土地庫存面積 = 過去18個月該城市招拍掛市場上成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業用地和其他用地。18個月為房企從拿地到預售的預計平均時間。

??2019年7月，40城土地成交面積為6092萬平方米，環比增長21.8%，同比增長62.6%。回顧歷史，2015年至2017年上半年40城土地成交面積整體較小，基本處于2000至3000萬平方米區間內。隨著房地產市場的升溫，2017年下半年成交面積增長明顯，2018成交面積年有所回落，主要處于3000至4000萬平方米區間內。2019年上半年，部分熱點城市地市出現“小陽春”，土地成交面積再次快速增長。7月30日中央政治局會議定調后，部分房企表示下半年將減少甚至停止拿地，以加快回款為主要目標，預計下半年土地成交面積將有較明顯下降。

??截至2019年7月底，易居研究院監測的40個城市土地庫存面積為71005萬平方米，環比增長3.9%，同比增長13%。

??觀察歷史數據，2016年7月40城土地庫存面積位于歷史低位，也就意味著當時潛在新房供應規模最小，未來一兩年新房很可能明顯供不應求，后來的市場也正是如此。隨后庫存面積總體步入上行通道。2011年至2015年的庫存面積總體上明顯大于2015年后的庫存面積，2019年7月40城土地庫存面積大體相當于2015年2月的水平。這表明當前的新房供應量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫存去化壓力相對較小。

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