??受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??11月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-10月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)下行加劇，新房銷售規(guī)模同比降幅擴(kuò)大至22%，開(kāi)發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開(kāi)工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。房企資金緊繃下建安與土拓再難支撐開(kāi)發(fā)投資，受此影響下開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速收窄至7.2%。

??10月銷售面積同比跌幅擴(kuò)大8pct至22%

??但累計(jì)同比增速降幅放緩

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1—10月增長(zhǎng)7.3%。商品房銷售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1—10月增長(zhǎng)18.3%。1—10月商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)同比較1-9月分別收窄4pct和4.8pct，下降速度有放緩跡象。

??單月來(lái)看，10月全國(guó)商品房銷售共計(jì)銷售12719萬(wàn)平方米和12390億元，環(huán)比均下降21%；同比則分別下降21.6%和22.6%，較9月降幅分別擴(kuò)大了8.4pct和6.8pct。而9月商品房銷售面積同比降幅較8月擴(kuò)大2.3pct。可見(jiàn)10月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)非但未能止跌，反而加速下滑。

??居民涉房信貸政策的收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍在發(fā)酵，各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)進(jìn)一步下行。前10月東中西部商品房銷售面積累計(jì)同比增幅分別收窄至9%、11.5%和2.7%。東北地區(qū)累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大至5.4%。

??值得注意的是，涉房信貸政策有放松跡象，10月末起部分二三線城市下調(diào)了房貸利率，11月初保利發(fā)展、招商蛇口等在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。因此預(yù)計(jì)11月起全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)將有回升表現(xiàn)，事實(shí)上10月銷售面積及金額累計(jì)同比增速相比9月已有下降速度有放緩跡象。

??新房房?jī)r(jià)僅一線持平其余皆跌

??二手房房?jī)r(jià)則全線普降且跌勢(shì)未穩(wěn)

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，10月商品房銷售均價(jià)下降至9741元/平方米，但環(huán)比降幅已經(jīng)收窄。結(jié)合新房銷售表現(xiàn)來(lái)看，各地區(qū)“以價(jià)換量”效用已邊際收窄。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，除一線城市以外二三線城市及整體新房及二手房銷售價(jià)格仍處于下降態(tài)勢(shì)。10月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與9月相同。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由9月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴(kuò)大0.2pct。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比9月均擴(kuò)大0.1pct。

??事實(shí)上，目前已有21余城市出臺(tái)了“限跌令”以防止房企無(wú)底線開(kāi)展降價(jià)營(yíng)銷進(jìn)一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。這表明“以價(jià)換量”在多數(shù)城市已失去明顯效果，后續(xù)各能級(jí)房?jī)r(jià)走勢(shì)將向全國(guó)商品房成交均價(jià)趨同，由降轉(zhuǎn)平。

??新開(kāi)工、竣工“停工潮”同比降33%、21%

??拿地“流拍潮”同比降11%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。房屋新開(kāi)工面積166736萬(wàn)平方米，下降7.7%。房屋竣工面積57290萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.3%。三者較1-9月增幅分別收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

??房企資金和融資情況愈發(fā)嚴(yán)峻下項(xiàng)目新開(kāi)工大幅減緩。10月全國(guó)新開(kāi)工面積13792萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴(kuò)大19.6pct至33.1%，規(guī)模創(chuàng)2020年以來(lái)新低。民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，無(wú)力繼續(xù)新開(kāi)工項(xiàng)目。

??單月項(xiàng)目竣工速度也進(jìn)一步下降，停工現(xiàn)象普遍“保交付”目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。10月全國(guó)房屋竣工面積6277萬(wàn)平方米，同比下降20.6%，由正轉(zhuǎn)負(fù)降幅擴(kuò)大21.6pct。1-10月全國(guó)房企本年到位資金同比增速降至8.8%，受房企資金流動(dòng)性緊張影響，全社會(huì)以建筑業(yè)為代表對(duì)房地產(chǎn)業(yè)后市預(yù)期悲觀，擔(dān)心后續(xù)工程款項(xiàng)兌付問(wèn)題下部分工期收尾項(xiàng)目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象，受此影響下全國(guó)整體竣工強(qiáng)度與規(guī)模均由三季度高點(diǎn)快速下降。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴(kuò)大2.4pct；土地成交價(jià)款11410億元，增長(zhǎng)0.2%，增幅較1-9月微收0.1pct。10月份迎來(lái)了北京、上海、杭州等5個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中拍地，城市數(shù)量較上月有所下降，月內(nèi)土地成交規(guī)模維持在低位。市場(chǎng)熱度方面，降溫現(xiàn)象仍在進(jìn)一步延續(xù)，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價(jià)和流拍。在房地產(chǎn)行業(yè)資金面被嚴(yán)控的背景下，目前土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)，高流拍、國(guó)企央企托底成為了土地市場(chǎng)中的常態(tài)，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

??10月建安、土拓難再支撐開(kāi)發(fā)投資

??同比單月降幅擴(kuò)大2pct至跌5%、累計(jì)僅增7.2%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—10月增長(zhǎng)14.0%。兩年增速較1-9月分別收窄1.6pct和0.9pct。10月單月完成開(kāi)發(fā)投資額12366億元，同比下降5.4%，降幅較9月進(jìn)一步擴(kuò)大1.9pct，環(huán)比則下降14.8%。

??正如上文所說(shuō)，建安投資與土拓投資均無(wú)法繼續(xù)支撐全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，在竣工“停工”、新開(kāi)工“暫緩”和拿地“流拍”的多重沖擊下，投資單月同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，后續(xù)累計(jì)同比增速也將進(jìn)一步走低。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??商品房銷售來(lái)看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價(jià)換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調(diào)、審核放寬等或?qū)⒃诓糠侄€城市零星展開(kāi)，對(duì)全國(guó)整體新房銷售增速刺激作用有限，但對(duì)具體城市銷售表現(xiàn)將有較大促進(jìn)作用。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，預(yù)計(jì)第三輪企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會(huì)有所改善。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。新開(kāi)工計(jì)劃將進(jìn)一步放緩，同時(shí)資金壓力和行業(yè)預(yù)期不佳也將拖累項(xiàng)目交付進(jìn)度，竣工規(guī)模也將繼續(xù)下降。整體而言，后續(xù)房屋施工面積與施工強(qiáng)度均將降低。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已有放松跡象，如武漢和哈爾濱等，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)占全社會(huì)GDP較大比重，基于保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴(kuò)散，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_(tái)“救市政策”，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和增速或?qū)⒂邢蚝脵C(jī)會(huì)。