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[克而瑞]增幅下滑絕對值創(chuàng)新高 這種套路好費(fèi)解

楊科偉、謝楊春2016-07-18 10:30:11來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2016-07-18
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??今日,國家統(tǒng)計(jì)局公布一系列期中成績單。二季度GDP同比增長6.7%,但固定資產(chǎn)增速回落、PPI繼續(xù)下滑,顯示國內(nèi)需求依舊羸弱。而房地產(chǎn)行業(yè)更是“虎頭蛇尾”,年初各指標(biāo)大幅回升,年中投資、銷售、新開工等指標(biāo)增速則全線下滑。總體來看,雖然基數(shù)效應(yīng)抬升導(dǎo)致增速下滑,但2016年上半年依然是近幾年房地產(chǎn)市場最火熱的上半年。

??前6月房地產(chǎn)銷售沖高后加速回落,三季度或?qū)⒈3窒滦汹厔?/strong>

??1-6月份,商品房銷售面積64302萬平方米,同比增長27.9%,增速比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積增長28.6%。商品房銷售額48682億元,增長42.1%,增速回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額增長44.4%。

??上半年,無論是商品房銷售面積還是金額增速均在沖高后持續(xù)回落,呈“倒U“型走勢,但成交金額增速(42.1%)遠(yuǎn)大于銷售面積增速(27.9%),銷售主要集中在一二線城市局面未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。從單月銷售同比來看,6月份商品房成交16348萬平方米,同比增長15%,并創(chuàng)下今年上半年單月銷售新高。總體來看,2016年上半年可以說是近幾年最好的上半年,但成交高峰后市場疲態(tài)略顯,也給下半年帶來更多不確定性。

??預(yù)計(jì)三季度市場將迎來調(diào)整期,下半年走勢呈現(xiàn)三季度“抑”,四季度“揚(yáng)”。主要基于三點(diǎn):第一,7-8月為傳統(tǒng)銷售淡季,在前期需求過度透支、觀望情緒漸濃等因素疊加下,成交將繼續(xù)回落、面積增速也將持續(xù)放緩;第二,熱點(diǎn)城市面臨政策收緊壓力,如此前廈門、合肥已經(jīng)收緊信貸政策,成交或?qū)⑹艿揭种疲坏谌S著供給側(cè)改革提速,經(jīng)濟(jì)將持續(xù)面臨下行風(fēng)險(xiǎn),預(yù)計(jì)下半年貨幣寬松仍將保持支持力度,四季度可能會(huì)出現(xiàn)降準(zhǔn),增速也將四季度企穩(wěn)回升。

??開發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月下滑,6月開發(fā)投資額卻創(chuàng)下30個(gè)月新高

??2016年1-6月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元,同比名義增長6.1%,增速比1-5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資31149億元,增長5.6%,增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

??2016年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢“前高后低”,在年初快速回升后,4月份達(dá)到7.2%的最高點(diǎn),隨后2個(gè)月有所下滑,上半年最終定格6.1%,其中新開工增速放緩、土地購置面積增速仍處在負(fù)區(qū)間是其下滑主因。但從開發(fā)投資額月度走勢絕對量來看,6月份12067億元的投資額為近兩年新高。因此,總的來看,上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資可以說是 “完成任務(wù)”,并未拖經(jīng)濟(jì)增長的后腿。

??預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在下半年繼續(xù)回落,年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng),10%以上的高增長已難再現(xiàn)。短期來看,成交高增長難以持續(xù)以及部分一二線城市出臺收緊政策,將對房企資金面和新開工等產(chǎn)生負(fù)面影響。而且,地王仍主要集中在少數(shù)城市,并不會(huì)對占全國比重較大的三四線城市新開工大幅提升,因此也難以對整體房地產(chǎn)開發(fā)投資起到支撐作用。第二,長期來看,行業(yè)首要任務(wù)仍是去庫存,因此后續(xù)開發(fā)投資量持續(xù)增加動(dòng)能不足,而隨著基數(shù)效應(yīng)褪去,增速也將持續(xù)回落。

??基數(shù)抬升導(dǎo)致新開工增速連續(xù)兩個(gè)月下滑,增速逐月回落是常態(tài)

??房屋新開工面積77537萬平方米,增長14.9%,增速回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開工面積53433萬平方米,增長14.0%。

??新開工增速大幅增長主要是前期基數(shù)較低影響。隨著基數(shù)效應(yīng)逐步褪去,新開工增速回落屬于正常調(diào)整。另外,隨著成交在高位調(diào)整,企業(yè)新開工意愿也受到影響。不過,從新開工量絕對值看,6月份僅次于2015年9月,而單月新開工量從3月份開始持續(xù)增長,也意味著未來可售貨值充足。隨著同期可比基數(shù)逐漸趨于正常,新開工面積同比增速逐月回落將是常態(tài),預(yù)期年內(nèi)新開工面積不會(huì)有顯著提升。

??土地購置面積加速回升、同比降幅持續(xù)收窄,下半年量穩(wěn)價(jià)升

??1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9502萬平方米,同比下降3.0%,降幅比1-5月份收窄2.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款3159億元,增長10.2%,增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。

??上半年,在市場成交熱度持續(xù)攀升的背景下,企業(yè)拿地?zé)崆橐辉俑邼q,土地購置面積降幅也一直收窄。而三高地塊(高總價(jià)、高單價(jià)、溢價(jià))頻出拉高土地成交價(jià)款,推動(dòng)房價(jià)、地價(jià)交替上升。值得注意的是,上半年地王近集中出現(xiàn)在部分熱點(diǎn)城市,而且拿地房企比較集中,大部分是國企、央企以及地方龍頭。

??我們認(rèn)為,下半年仍是土地成交“窗口期”,各個(gè)城市都在大量推地,尤其是為了抑制土地市場極端火熱以及地王頻出,下半年部分城市一、二線城市提出將加大土地供應(yīng),典型如南京、合肥等。但三四線受阻于高庫存,土地市場無人問津的局面不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變,因此,今年土地成交總量上不會(huì)較去年有較大突破,量穩(wěn)價(jià)升為大概率事件。

??待售面積連續(xù)4月環(huán)比下降,商業(yè)庫存量繼續(xù)上升、風(fēng)險(xiǎn)加大

??5月末,商品房待售面積72169萬平方米,比4月末減少521萬平方米。其中,住宅待售面積減少721萬平方米,辦公樓待售面積增加7萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。

??2016年上半年,在去庫存方針不變、貨幣市場持續(xù)寬松的行業(yè)背景下,商品房銷售顯著增長,商品房庫存持續(xù)走低(待售面積連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑),行業(yè)去庫存初顯成效,但結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題并未得到有效緩解。基于去庫存基調(diào)不變的判斷,我們預(yù)計(jì)下半年待售面積將繼續(xù)減少,各城市走勢分化。

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