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[克而瑞]上海中環(huán)宅地樓板價8萬7 低于誰的預(yù)期

楊科偉、馬千里2016-07-15 11:55:20來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2016-07-15
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??今天上午,上海虹口區(qū)涼城新村一幅純住宅地塊進(jìn)行公開拍賣,該地塊位于上海中環(huán)內(nèi),可以說是地標(biāo)級項目的胚子,雖然出讓條件苛刻,但坊間預(yù)期成交樓板價可破10萬元/平方米。直到昨天報名房企僅15家,現(xiàn)場有多家房企也未出價,最終溢價率77%,實際樓板價8.7萬元/平方米成交,各方面似乎都有些“出乎意料”。

??為什么說8萬7的樓板價、77%的溢價率低于預(yù)期?

??2016年6月,一線城市的土拍平均溢價率為107%,若單看樓板價超過3萬元的上海高單價地塊,平均溢價率更是高達(dá)174%。因此,相對于2016年上海首幅內(nèi)中環(huán)純宅地的“身份”來說,涼城宅地77%的溢價率只可言低。而從絕對價格來看,也并沒有出現(xiàn)“地價趕超房價”的現(xiàn)象,即便扣除保障房、持有部分計算樓面地價,涼城宅地樓板價為8.7萬元/平方米,也低于相距不遠(yuǎn)的金茂府在售價(6月金茂府備案均價8.8萬元/平方米)。

??涼城宅地瑕疵不少,破10萬樓板價的預(yù)期由何而來?

??涼城宅地問題確實不少,其一,地理位置相對較差,相比金茂府而言,該地塊既沒有“新靜安”的規(guī)劃利好,商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套也差了一個檔次;其二,地塊為三類居住用地,要求24米限低,限制了項目的“高低配”操作空間,難以打造低密產(chǎn)品實現(xiàn)高溢價;其三,體量過小,規(guī)劃建筑面積僅5.5萬平方米,扣除約占1/4的保障、持有部分,剩余體量至多可領(lǐng)二期銷許,做不到“以開發(fā)時間換利潤空間”,通過多期開發(fā)實現(xiàn)后期盈利。

??盡管涼城宅地存在一系列客觀問題,而對比周邊在售價格來看,涼城宅地也已達(dá)到理性范圍的高價。涼城宅地名義樓板價為6.7萬元/平方米,可售部分樓板價更是高達(dá)8.7萬元/平方米,而虹口區(qū)涼城-四川北路板塊目前的新房備案均價,也只是在8萬元/平方米左右。從競得企業(yè)來看也是如此,新城地產(chǎn)雖在上海有開發(fā)中高端項目,但主營項目還是剛需類快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品,企業(yè)一貫的成本意識,也在側(cè)面證明了此次土拍價格的相對合理。

??由此來看,坊間“高預(yù)期”的來由,其實已經(jīng)脫離了價值判斷本身,主要還是基于土拍必將“過熱”的判斷。這也在側(cè)面反映了當(dāng)下大多數(shù)在熱點城市高價拿地的企業(yè)心理,即寄希望于出現(xiàn)新的“地王”推高地價、并連帶推升房價,從而實現(xiàn)地王的輪動解套。而本次土拍價格的“不及預(yù)期”,則正是企業(yè)地價判斷回歸理性的有力信號。

??三大地價上漲支柱已去其二,下半年土拍有望回歸理性

??地價-房價的輪動上漲,造就了2016年上半年熱點城市價格指標(biāo)的大熱。但畢竟盈不可久,目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市成交量已見頂回落,地方性政策收緊也不斷傳來,改善需求因此受限,貨幣政策轉(zhuǎn)向并收縮杠桿已成事實。在支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中,二大關(guān)鍵因素已走到盡頭,繼續(xù)支撐地價攀升的基礎(chǔ)不復(fù)存在。

??我們認(rèn)為,下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。首先,下半年一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地將進(jìn)一步增加,緩解供求壓力,五月份以來,南京、合肥等熱點城市均表態(tài)要加大土地供應(yīng);其次,在經(jīng)歷了上半年的“搶地”之后,央企、國企、閩企資產(chǎn)配置需求的急迫性已有所降低,去年以來低價發(fā)債的“資金彈藥”也將近衰竭,在資金壓力下,土拍競爭也有望降溫;最后,在南京、蘇州等熱點城市的部分重點板塊,投資性需求已經(jīng)成為推動房價上漲的主要動力之一,如若地方性需求側(cè)調(diào)控出臺,勢必會對市場購買力造成較大的沖擊,并由此降低企業(yè)對未來的價格預(yù)期。

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