導語：樓市“去庫存”任務，正被提升至前所未有的高度。降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例……一系列“救市”政策的密集發布，再次讓人們看到高層去庫存的決心，而在中央部委的帶領下，已有超過130個城市出臺配套去庫存新政。2016年全國房地產行業在政策面仍保持寬松基本已成定局，這也從側面說明了房地產的問題遠超想象，去庫存的難度之大前所未有。
聚焦2016樓市開年新政
- 央行持續放松房貸政策 不限購城市首付最低降至20%
- [三部委降低交易環節營業稅契稅] [住房公積金存款利率改為一年期]
- [國務院：城鎮住房改革明確兩大方向] [鼓勵各地區放寬落戶條件]
- 廣東去庫存十招數亮相 廣州限購區域或部分松綁
- [廣東省發文定去庫存硬指標] [海南實施“兩個暫停“新舉措]
- [福建出臺"閩八條"化解房地產庫存] [江西出臺去庫存20條政策]
- [云南：出臺穩增長開好局22條] [四川：住房公積金向新市民覆蓋]
- 逾130城市出臺樓市去庫存新政 公積金成重要工具
- [消化全國商品房存量需要4.4年] [個別城市13年才能賣完]
- [樓市稅收新政背后的隱憂] [2016年的中國樓市將何去何從？]
- [人民日報三問：房價會不會降] [35城市庫存連跌4個月]
- [二三線城市樓市加速去庫存] [房地產去庫存后續政策可期]
中央政策：聚焦去庫存 降低稅費首付
- 第一招：降低首付
2月2日，央行和銀監會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，《通知》稱，為進一步支持合理住房消費，不限購的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低為30%，而對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。
業內人士認為，央行降低首付比例的政策對于擴大購房需求有不錯的幫助，利好二三四線城市的房地產市場。此次調整進一步強化因地施策的原則和自律機制的作用，要求對實施“限購”措施的城市，房貸政策仍按原規定執行。同時明確，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導、因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。[詳細]
- 第二招：降低交易契稅和營業稅
2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯合發文，調低個人購買住房的契稅稅率。意見表示，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不執行上述政策。
首先這是一個差異化契稅政策。從城市的角度來看，稅費政策在制定中繞開了一線城市，這是“區域分化日漸嚴重”所致。本次財政部契稅新政都是對房地產市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的區別，直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率；新政的稅率標準也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
從本次契稅新政的市場效果來看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。[詳細]
- 第三招：綜合發力 構建長效機制
除了降低首付、降低交易環節契稅和營業稅這些需求側的刺激，中央還出臺了多個文件，包括推進戶籍制度改革、控制土地儲備規模、大力推進棚戶區改造和貨幣化安等，從需求和供給兩側都進行了著力。總體來說，目前中房在開發供給側的發力還不夠，僅寄希望刺激消費來解決去庫存問題，也難以跳出“邊去邊增”的怪圈。同時，對需求的刺激，還導致了沒有庫存壓力的一線城市房價出現了猛漲。[詳細]
推進戶籍制度改革。2月2日，國務院發布《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，強調了新型城鎮化對我國現代化建設的重要性，要求加快推進戶籍制度改革，提升城市綜合承載能力，制定完善土地、財政、投融資等配套政策，充分釋放新型城鎮化蘊藏的巨大內需潛力。
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加大棚戶區改造及貨幣補貼力度。2月6日，中共中央辦公廳、國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，《意見》提出了未來深化城鎮住房制度改革的兩大方向，即以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場為主滿足居民多層次住房需求。其中要打好棚戶區改造三年攻堅戰，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。
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控制土地儲備的合理規模。2月22日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會聯合發布《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》指出，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。各地土地儲備總體規模，應當根據當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等因 素確定。現有土地儲備規模偏大的，要加快已儲備土地的前期開發和供應進度，相應減少或停止新增以后年度土地儲備規模，避免由于土地儲備規模偏大而形成土地 資源利用不充分和地方政府債務壓力。
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增加公積金繳納積極性。2月17日，中國人民銀行,住房城鄉建設部,財政部發布《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行，由目前的0.35%和1.10%統一上調為1.50%。據媒體粗略計算發現，本次住房公積金政策的調整，相當于國家每年為公積金繳存者發了一個150億元的“利息紅包”。雖然利率調整幅度不高，但從公積金政策形成機制方面來看，仍具有現實意義。
地方政策：各地打出去庫存“組合拳”
- 一、發文明確去庫存
- 二、調整公積金、首付政策
住房公積金已成為各地去庫存的重要工具,推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。如南京明確20種情況可以申請提取公積金。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍,如四川省今年將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋,湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。
此外，央行房貸新政落地以后，各地政府相繼跟進。南京發布《房貸新政落地意見》對各區房貸進行新規定，此外，福建、四川、長沙、杭州、重慶等地的二三線省市，多家銀行已執行“兩成首付”。
- 三、住房補貼
多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔。甘肅省近日將住房轉讓手續費整體下調33%,江西全面清理房地產開發過程中的行政事業性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼;新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算,確定補貼年限后,差額部分由政府財政予以補貼。
- 四、一線城市對供給側進行改革
上海：中心城區中小戶型比例不低于70%。2月23日，上海市規土局等四部門聯合發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》，指出將進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低于70％，郊區不低于60％。保障性住房的中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%。意見還建議鼓勵開發企業持有商業及辦公物業，而不是“一賣了之”。同時該意見提出將建立完善購租并舉的住房體系。加強對房地產市場的監測和研究分析，開展住房市場供需關系、住房結構、區域狀況等監測和評估，及時優化土地和住房供應規模和結構。[詳細]
深圳：正研究限購升級政策。限購升級的消息已傳遍深圳，但相關部門并未做出明確否認。深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人表示，相關政策正在研究之中。事實上，與北京、上海、廣州相比，深圳的限購政策最為寬松，上調非本地戶籍人口的購房門檻被認為在情理之中。除了限購政策外，業內認為深圳還可能會在信貸、稅費等方面進行調控。[詳細]
專家評論
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- 任志強：樓市政策反復低效 分化格局加劇
- 原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長
- 中國房地產沒有問題，有問題的是政府。樓市調整政策出臺不及時、反復且低效，個別限購城市政府并未貫徹國務院文件指示要求，建議出臺減免個人所得稅沖抵房產稅政策，從根本上解決政府對市場的態度問題。[詳細]
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- 丁祖昱：房地產一攬子政策可期
- 易居中國執行總裁
- 2016年針對房地產行業的政策紅利仍將延續，除了降低首付比例這一大招，還可能有大家期盼已久的貸款利息抵扣所得稅，政府收購商品房用作保障房等。在政策紅利之下，總成交量仍會在高位運行，保持平穩。[詳細]
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- 楊偉民：必須建立新住房制度
- 中財辦副主任
- 過去住房制度的改革是通過購買商品房解決居住問題，中低收入群體通過建設保障房解決，困難群體通過廉租房解決。現在必須要建立新的住房制度，為此建立新的住房租賃市場，還要為農民工落戶掃除機制障礙。[詳細]
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- 楊紅旭：應盡快落實“分城施策”方針
- 上海易居房地產研究院副院長
- 自2011年以來，全國樓市的區域分化程度不斷加重。等到了2015年，這種區域分化現象，已經達到歷史極致！未來幾個月，相關部門應盡快出臺政策，落實“分城施策”方針。[詳細]
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- 馬光遠：當前房地產政策急功近利色彩太為明顯
- 經濟學家
- 房地產“黃金時代”結束，“白銀時代”到來。傳統建材行業要用互聯網思維轉型升級，從單一材料供應商升級為綜合系統服務商，與事業合伙人抱團取暖，各盡所能、資源互補、利益共享。[詳細]
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- 張大偉：二線城市將成市場熱點
- 中原地產首席分析師
- 房地產政策繼續寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。但分化的市場格局下，房地產依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，未來的2016年房地產市場二線城市將成為市場熱點。[詳細]
總結：樓市新政影響幾何
- 一線城市樓市愈加火爆
北京，樓市具有很大的不確定性。近期政府出臺了一系列政策刺激樓市,從春節前的降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業稅減免,雖然從政策覆蓋面看,繞開了北京等一線城市,但從市場變化看,這些政策都不可避免的在心理層面影響供需結構最緊張的一線城市，截至目前，北京新房庫存已經創下近21個月新低。
上海，基本上沒什么庫存壓力。春節后的首個周末，一線城市雖然并未實行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營業稅優惠政策中的一項，但樓市卻出奇火爆。352套千萬級新房一天搶光，房東瘋狂跳價的新聞不斷。
廣州，最近正在研究取消限購政策。一旦限購被取消就能直接享受得到新政福利。將對廣州房價“推波助瀾”。
深圳，限購政策或收緊。新政雖圈定的是非限購城市，但是二三線城市樓市的整體向好對一線城市樓市具有支撐作用。2015年深圳房價漲得太猛太兇，2016年基本上不會再出現去年那樣的局面。預估今年深圳房價會出現震蕩。
- 二線重點城市最受益
中央此輪救市政策對一線城市利好有限，最受益的是二線熱點城市，例如南京、蘇州、杭州、武漢、重慶、鄭州、與廈門。因為這些城市具有較強的人口競爭力，而樓市庫存量又不算太多。
中國樓市經過十多年的高速發展，大多數城市本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限。因此未來的增量主要依靠新增的流入人口。總體上看，在樓市去庫存政策密集出臺后，今年二線城市中，人口流入較多、市場需求比較旺盛而供應量又不大的二線城市市場前景看好。
- 三四線城市樓市去庫存前景堪憂
中央出臺的一系列救市政策的主要對象毫無疑問是三四線城市，春節前,央行出臺新的信貸政策,非限購城市首付比例降至兩成,這令業內對三四線城市春節期間的“返鄉置業”需求釋放有所期待。但最新的監測數據顯示,相比2015年春節,今年春節大多數三四線城市的簽約量卻未出現明顯上升。
三四線城市去庫存還有待更多配套政策落地,尤其是降低購房稅費、降低月供利率、購房補貼等實際利好政策,否則很難真正刺激三四線城市的樓市。整體看,三四線城市的各種寬松政策將繼續刺激當地樓市,但即使這樣,預計三四線與一二線城市的分化也將依然延續。
2016還有哪些政策可能出臺
1、繼續降準、降息
- 降準是增加貨幣供應量，降息是引導市場利率走低。其結果，都是增加市場流動性，這些流動性很大一部分將進入樓市。此外，降息降準將有助于降低購房者壓力，促使商業銀行房貸更趨于積極，活躍購房市場，2016年央行降準降息窗口或將繼續打開。
2、繼續降低首付
- 目前宏觀經濟增長仍需房地產行業托底，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點，商業貸款首付在政策面仍有進一步下調的空間，并擴大至限購城市；而在政策執行層面，由于資金面持續寬松，銀行切實落實政府首付下調政策的可能性更大。
3、住房公積金制度改革
- 公積金制度改革深入推進，仍將是地方政府樓市調控的一大利器，除了首付比例和貸款利率可能繼續下降外，異地互認將是這一政策落地效果的關鍵，異地互認的范圍將進一步擴大，部分省市之間省外互認有望實現，全國實現全面統一、互認指日可待。
4、購房入戶、減稅、財政補貼
- 2016年，除了部分核心城市，大部分城市的落戶條件會放寬。在三四線城市，對剛需購房者會有力度更大的減稅、財政補貼等政策出臺。不過，長期來說，還要配合產業激勵政策向三、四、五線城市的傾斜，地方通過增加購房補貼,調整稅費政策將是大概率事件。
5、個稅改革：房貸利息抵扣個稅
- 據悉，個稅改革方案在財政部內部已經完成，2016年有望上報。而其中的放貸利息作為個稅抵扣項的政策，將大幅降低個 稅繳納額，從而提高購房者購房能力。該項政策，對于中低收入人群影響不明顯，而對高收入家庭購房能力將有顯著提升。
6、從嚴執行土地“有供有限”
- 當前，庫存問題尚未解決，而土地財政依賴又是地方政府落實土地供應有供有限政策的一大障礙。針對這一矛盾，2016年中央或將加大“有供有限”政策執行力度，對于庫存較高人口外流嚴重的城市，甚至可以暫停其土地供應。
7、政府購買積壓商品房
- 在一些商品房庫存較高的城市，政府或許會用現金、土地補償等方式，向開發商購買積壓的商品房，用來做棚戶區改造的安置房，政策性住房等。對于低收入階層，會先租后買，以租金抵房款。
8、開發貸款有保有壓
- 國家想推動三四線城市降房價、去庫存，同時推動房企重組、去產能。所以，對于一些房企肯定會收緊貸款，促使其降價或者接受重組。而一些大房企，可能獲得更加寬松的信貸支持。
9、限購城市面臨調整
- 深圳過去一年堪稱“變態”的樓市，使提高限購年限箭在弦上，而廣州的限購政策導致部分剛需和剛改購房需求外流至周邊城市，2016年，深圳和廣州的限購政策或根據其自身情況迎來調整。
