二、“超大”配套

  “超配套”的另一種可能是超大規(guī)模。新城與老城最大的不同在于用地，“一張白紙可以畫出最美的圖畫”。由于土地的相對寬松和地價的相對低廉，有條件在新城規(guī)劃大規(guī)模的公共空間和配套面積。

  從另一個角度來講，新城的置業(yè)、就業(yè)主體是中青年，但實際上中青年對新城的公共空間和配套設(shè)施的利用時間較少，因為他們大部分時間在上班。反倒是老人和兒童，以及部分居家的太太們才是新城配套最主要的享用者。尤其是青少年，他們處在一生中最活躍、最容易接受新事物的年齡段，對新奇事物和戶外空間的向往最強(qiáng)烈。因此，可以說他們才是“超大”配套的主角。

  為這一特定人群提供專有的配套設(shè)施和空間，不僅滿足了這些小主人的需要，更重要的是它滿足了中青年主流客群的心理訴求。凡是有孩子的家庭無不以孩子作為家庭中關(guān)注的重點，能否為孩子帶來良好的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境是他們置業(yè)時首要考慮的因素。

  為青少年提供的配套設(shè)施種類多樣，而且擁有巨大的市場潛力。從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等基礎(chǔ)教育，到課外的各種輔導(dǎo)班、興趣班、特長班，再到商業(yè)化的兒童職業(yè)體驗中心、兒童樂園……都成為城市和新城的重要功能構(gòu)成。

  首先從基礎(chǔ)教育說起。教育地產(chǎn)是一個經(jīng)久不衰的話題。雖然教育能為地產(chǎn)帶來巨大的信心保障和升值空間，但是開發(fā)商總是苦惱于開發(fā)項目入住進(jìn)度和學(xué)校引入進(jìn)度很難同步的問題，而這個問題又是由多種因素造成的，歸根結(jié)底在于開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模以及開發(fā)商對學(xué)校的主導(dǎo)性。好在，新城開發(fā)必然涉及較大的開發(fā)規(guī)模，而新城、新學(xué)校的良好環(huán)境和硬件水平也具有較大的吸引力，這使教育地產(chǎn)的先天供需矛盾得到有力的緩解。所以從理論上說，新城可以成為基礎(chǔ)教育的理想土壤。

  中國教育地產(chǎn)最成功的例子恐怕非廣東碧桂園莫屬了吧。1994年，碧桂園集團(tuán)創(chuàng)辦全寄宿制民辦學(xué)校——碧桂園學(xué)校，在國內(nèi)創(chuàng)領(lǐng)“國際素質(zhì)教育”。該校是目前中國國內(nèi)極為少數(shù)的全面實施 PYP 幼小項目、 MYP 中學(xué)項目、 DP 大學(xué)預(yù)科項目的 IB 國際學(xué)校，占地380畝，現(xiàn)有學(xué)生4200多名，教師500多名。廣東碧桂園學(xué)校成為地產(chǎn)企業(yè)辦教育的優(yōu)秀案例，每年大批進(jìn)入國際名牌大學(xué)的學(xué)生使其成為一個神話，也為碧桂園在全國的擴(kuò)張?zhí)峁┝私逃放频谋硶?/p>

  除基礎(chǔ)教育外，各種課外班也是一個重要的吸引點。在杭州的錢江新城，佇立著一組壯觀的建筑——杭州青少年發(fā)展中心。項目總占地約55畝，總建筑面積4.12萬平方米(不含公共配套面積)，是杭州錢江新城重要的公共文化教育配套設(shè)施，也是杭州市青少年第二課堂重要場館。內(nèi)部包括10000平方米的仿真兒童城市——“DO都城”少兒社會體驗館，13000平方米的文化藝術(shù)、科技體育、綜合實踐等青少年興趣培訓(xùn)中心，2000平方米的交流中心，11000平方米的由游泳、健身、游藝三大區(qū)塊組成的康樂中心?？梢哉f，這個青少年發(fā)展中心囊括了青少年課外的各種學(xué)習(xí)、娛樂、交流、體驗需求，每到周末及節(jié)假日，該中心的熱鬧景象可謂壯觀，孩子們嬉笑打鬧，家長們?nèi)祟^攢動。新城中心成了城市里最有活力的地方。

   杭州市民中心

  就連最尋常的新城商業(yè)，也無法忽視孩子的需求。北京最大的新城——天通苑國際社區(qū)的集中商業(yè)龍德廣場中，有整整一層是為孩子服務(wù)的，包括溜冰場、兒童游樂空間、教育培訓(xùn)、孕嬰童商品銷售等。天通苑的家長們把這里當(dāng)成了主要的休閑娛樂場所，往往舉家前來，孩子玩耍、上課，爺爺奶奶監(jiān)督，爸爸媽媽購物、健身，一站式解決全家的休閑需要。

  所以，“超大”配套在新城中的含義是雙重的，一方面是絕對面積的大，可以辦大規(guī)模的學(xué)校、大規(guī)模的活動中心、大規(guī)模的商業(yè)；另一方面是相對的大，即針對特定人群，尤其是青少年，為他們提供與母城相比更為集中、多元、豐富的配套。